Z początkiem roku zaczęły obowiązywać uchwalone jesienią zapisy tzw. III ustawy deregulacyjnej. Zmiana przepisów istotnie wpływają na rynek leasingu, w tym w szczególności leasingu nieruchomości. Nowe zasady zmniejszają obciążenia dla leasingobiorców i ułatwiają istotnie pozyskanie finansowania dla dużych inwestycji. Mogą więc istotnie wpłynąć nie tylko na zwiększenie zainteresowania tą formą leasingu, ale także na sytuację firm operujących na rynku nieruchomości komercyjnych.
Jednym z największych problemów dla dużych inwestycji w nieruchomości w polskich miastach była do niedawna kwestia prawa własności do gruntu. Wiele działek w ścisłych centrach metropolii jest bowiem przedmiotem prawa wieczystego użytkowania. W przypadku dużych projektów budowlanych, takich jak centra handlowe i biurowce, dla których leasing jest optymalną z punktu widzenia inwestora formą finansowania, kwestia prawnego statusu działki była często poważnym problemem.
– Obowiązujące do niedawna przepisy powodowały cały szereg komplikacji, jeśli umowa leasingu obejmowała nieruchomość znajdującą się na gruncie, który był przedmiotem użytkowania wieczystego. W takich przypadkach stosowano szczególne konstrukcje łączące dwie umowy, tj. leasingu nieruchomości z dzierżawą prawa do wieczystego użytkowania – wyjaśnia Jacek Rakowski, Dyrektor Pionu Prawnego BRE Leasing. Dzięki najnowszym zmianom w prawie ten problem znika.
– W świetle nowych przepisów istnieje możliwość zawarcia umowy leasingu, którego przedmiotem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów – wyjaśnia Jacka Rakowski z BRE Leasing. – Zmiana ułatwia znacząco dostęp do leasingu nieruchomości, w szczególności w przypadku dużych obiektów znajdujących się w granicach administracyjnych większych miast – dodaje.
Ustawa deregulacyjna umożliwia rozliczanie użytkowania wieczystego gruntów na dokładnie takich samych zasadach, jak ma to miejsce w przypadku własności. Tym samym korzystający z leasingu nieruchomości znajdujących się na takich gruntach nie będą musieli już obawiać się jakichkolwiek komplikacji prawnych i podatkowych. – Ułatwi to inwestycje związane z dużymi obiektami komercyjnymi w większych miastach, tj. biurowcami, hotelami lub centrami handlowymi. Wszelkie formalności niezbędne do przygotowania umowy leasingu nieruchomości będą znacznie prostsze, co z kolei będzie miało wpływ na obniżenie kosztów zawarcia transakcji – wyjaśnia Jacek Rakowski.
W ocenie eksperta BRE Leasing zmiany w obszarze ram prawnych dla leasingu nieruchomości będą istotnie wspierać przyrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. – Zmiana przychodzi w bardzo dobrym momencie, usuwa bowiem ograniczenia które w połączeniu z trudniejszą sytuacją gospodarczą mogłoby zaburzyć obecny, wciąż jeszcze wzrostowy trend jeśli chodzi o udostępnianie nowych powierzchni biurowych i handlowych – mówi Rakowski.
Jak wynika z raportu Colliers International, łączna wielkość użytkowanej powierzchni biurowej na koniec 2012 wyniosła w Polsce 5,8 mln m2. W ubiegłym roku oddano 500 tys. m2 nowych powierzchni, a w 2013 r. całość zasobów powierzchni biurowej w Polsce ma wzrosnąć o ok. 630 tys. m2, z czego ponad połowa powstanie w Warszawie. Według danych firmy Jones Lang LaSalle w 2012 r. w całej Polsce oddano do użytku 16 nowych centrów handlowych oraz rozbudowano osiem istniejących, co oznacza, że na rynek napłynęło 373 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Dzięki zmianom przepisów, leasing może stać się jeszcze bardziej atrakcyjnym narzędziem finansowym, umożliwiającym nabywanie i bieżące użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwa.
Druga istotna zmiana przepisów dotyczy minimalnego okresu trwania umowy leasingu nieruchomości. Jego skrócenie z 10 do 5 lat również przyczyni się do popularyzacji tego rozwiązania. Jak zauważa Jacek Rakowski z BRE Leasing, zdobycie finansowania na wcześniej obowiązujący minimalny okres na jaki możliwy był leasing nieruchomości wynosił 10 lat. – Banki niechętnie finansowały tego typu długoterminowe umowy ze względu na stosunkowo wysokie ryzyko związane z potencjalną niewypłacalnością korzystającego, a jeśli już, robiły to na niezbyt atrakcyjnych warunkach – komentuje Jacek Rakowski. – Skrócenie minimalnego okresu leasingu o połowę urealni finansowanie tych transakcji i pozwoli firmom leasingowym na przedstawienie klientom znacznie korzystniejszych ofert – mówi.
Dodatkowo dzięki skróceniu minimalnego okresu leasingu pojawiła się możliwość określenia wysokości rat leasingowych przez cały czas trwania umowy. W przypadku okresu 10-letniego przewidzenie wysokości rat w tak odległej perspektywie było niemożliwe.
Zdaniem Jacka Rakowskiego z BRE Leasing, ułatwienia związane zawieraniem umowy leasingu mogą w istotny sposób przyczynić się do zwiększenia dostępu do finansowania na rynku nieruchomości komercyjnych. – Cieszy fakt, że postulowane już od dłuższego czasu przez przedstawicieli branży leasingowej zmiany spotkały się ze zrozumieniem i doczekały się uchwalenia – mówi Jacek Rakowski. – W szczególności teraz, w czasie spowolnienia gospodarczego, wszelkie udogodnienia wpływające na dostępność do finansowania dla przedsiębiorców są krokiem w dobrym kierunku – ocenia.
