Wolumen zawieranych transakcji w sektorze przemysłowo-logistycznym pozostaje na wysokim poziomie, napędzany przede wszystkim przez najemców z branży e-commerce oraz handlu. Jednocześnie rynek odnotował spowolnienie dynamiki rozwoju – deweloperzy oddali mniej nowych obiektów i z większą ostrożnością podchodzą do rozpoczynania kolejnych inwestycji.
Wzrost zasobów sektora
Jak wskazuje raport „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce” BNP Paribas Real Estate Poland za drugi kwartał 2025 roku, całkowite zasoby sektora przekroczyły próg 36 mln m kw., co stanowi wzrost o 7,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Do końca czerwca tego roku do użytku oddano kilka projektów. Do największych z nich zalicza się Park Szczecin VI (Dunikowo) o powierzchni 54 tys. m kw. zrealizowany przez Panattoni. W strefie Warszawa II Hillwood ukończył obiekt w Grodzisku Mazowieckim o powierzchni 51 tys. m kw. z kolei na Górnym Śląsku Panattoni uruchomił Park Sosnowiec Expo I o powierzchni 47 tys. m kw., a LemonTree – Booster Zabrze o powierzchni 38 tys. m kw.
Inwestycje w toku
Deweloperzy magazynowi ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji, jednakże w perspektywie kolejnych kwartałów planowane są kolejne otwarcia dużych obiektów. Na koniec półrocza w budowie pozostało 1,5 mln m kw. powierzchni , czyli o ok. 26% mniej w porównaniu do tego samego okresu w 2024 roku. W tym okresie najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej powstawało na Mazowszu, gdzie w budowie znajdowało się 435 tys. m kw.
Najwięcej obiektów realizowano w strefach: Warszawa II (28%), Górny Śląsk (13%) oraz Trójmiasto (12%). Do największych projektów należy 7R Park Gdańsk III (80 tys. m kw. nowej powierzchni) oraz dwie nowe inwestycje Panattoni: Park Rzeszów West (73 tys. m kw.) oraz Park Zgierz II (68 tys. m kw.). Prologis planuje z kolei oddać w Opolu Park Ujazd (63 tys. m kw.)
Ostrożność deweloperów
Dynamika rozwoju sektora utrzymuje się na stabilnym poziomie, choć po raz kolejny nie przekroczyła 10%. W pierwszym półroczu 2025 roku dostarczono 1,15 mln m kw. nowej powierzchni, co oznacza spadek ok. 30% w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W samym drugim kwartale całkowite zasoby powiększyły się o 468 tys. m kw., co stanowiło wartość o 31% mniejszą niż w kwartale poprzednim.
Najemcy nie odpuszczają
Mimo spadku wolumenu nowo oddanej powierzchni przemysłowo-logistycznej, najemcy aktywnie szukają nowoczesnych obiektów.
– Całkowity popyt brutto na powierzchnie przemysłowo-logistyczne w drugim kwartale 2025 roku przekroczył 1,84 mln m kw., co oznacza wzrost o ponad 66% kwartał do kwartału i wzrost o 7% rok do roku. Był to też piąty co do wielkości poziom aktywności najemców w ujęciu kwartalnym, jaki odnotowano na polskim rynku magazynowym od początku prowadzenia statystyk – podkreśla Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Wolumen transakcji brutto w podziale na strefy pokazuje, że największy udział przypadł Dolnemu Śląskowi oraz Górnemu Śląskowi – po 17%. Na kolejnym miejscu uplasowała się strefa Warszawa II, która osiągnęła wynik 13%. Dane te wskazują, że regiony śląskie pozostają ważnymi lokalizacjami dla rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych.
Struktura najmu i największe transakcje
W strukturze transakcji brutto w II kw. dominowały przedłużenia umów, których udział stanowił 54%. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wynika to z wygasania kontraktów podpisywanych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020–2021. W obliczu niestabilnej sytuacji geopolitycznej i gospodarczej najemcy coraz ostrożniej podchodzą do decyzji o relokacji czy ekspansji, uznając przedłużenie dotychczasowych umów za najbardziej bezpieczne i optymalne rozwiązanie. Udział ekspansji w strukturze transakcji wyniósł 5%.
Na polskim rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych coraz częściej obecne są transakcje typu sale and leaseback (sprzedaż i najem zwrotny). W II kwartale dwie największe transakcje zostały zawarte właśnie w tym modelu. Dotyczyły one dwóch obiektów produkcyjnych wynajmowanych przez firmę Eko-Okna – w Wodzisławiu Śląskim (131 tys. m kw.) oraz w Kędzierzynie-Koźlu (131 tys. m kw.).
Wśród nowych umów najmu wyróżnia się SHEIN, który wynajął 79 tys. m kw. w ECE Kąty Wrocławskie oraz Schaeffler, który zajmie w Prologis Park Ujazd w strefie opolskiej 63 tys. m kw. powierzchni.
Wśród najemców największą aktywność wykazują firmy z sektora logistyka, dystrybucja i transport (37% rynku). Podmioty o profilu produkcyjnym generują 33% udziału w wolumenie transakcji brutto na powierzchnie przemysłowo-logistyczne, a najemcy z sektora handlu – 22%.
Stabilne czynsze
Na koniec drugiego kwartału czynsze za powierzchnie przemysłowo-logistyczne klasy A na głównych rynkach w Polsce plasowały się na stabilnym poziomie. W segmencie logistyki i dystrybucji najemcy musieli przeznaczyć średnio 4,3 EUR za m kw. na miesiąc, zaś w obszarze logistyki miejskiej – 7 EUR/m kw./m-c. Stawki te nie zmieniły się względem poprzedniego kwartału i roku. Strefą charakteryzującą się największym zróżnicowaniem czynszu wywoławczego jest Warszawa I.
– Prognozy na kolejne kwartały wskazują na kontynuację stabilizacji – zarówno pod względem poziomu czynszów, jak i aktywności najemców. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do wybranych lokalizacji o podwyższonym poziomie pustostanów – podkreśla Piotr Załęski, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Poziom pustostanów
Po pierwszym półroczu wskaźnik pustostanów osiągnął 8,2%, co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 0,1 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2024 roku. Najwyższe wartości niewynajętej powierzchni magazynowej odnotowano w strefach Zachód (17,1%), Trójmiasto (10,7%) oraz Dolny Śląsk (9,6%). Najmniej wolnych zasobów było dostępnych w Opolu (1,7%), Szczecinie (3,3%) oraz Krakowie (3,4%).
Łączny wolumen pustostanów wyniósł 2,8 mln m kw., co stanowiło wzrost o 0,3% kw./kw. oraz o 5,8% r/r. Obecny poziom niewynajętej przestrzeni przemysłowo-logistycznej niewątpliwie wpływa na zwiększenie konkurencyjności rynku i umożliwia łatwiejsze znalezienie odpowiedniego obiektu przez najemców.
