Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała najnowszą analizę rynku mieszkaniowego w Polsce, z której wynika, że trzeci kwartał 2025 roku przyniósł wyraźne ożywienie popytu, napędzane przez poprawę warunków makroekonomicznych i wzrost zaufania konsumentów. Wartość zapytań kredytowych poszybowała we wrześniu o ponad 42% rok do roku, co zaczyna także przekładać się na większą liczbę sprzedanych mieszkań kupowanych przez nabywców posiłkujących się kredytem.
Fundamenty ożywienia: stabilna makroekonomia i wciąż dobra sytuacja na rynku pracy
Polski rynek mieszkaniowy w III kwartale 2025 roku ugruntował swoją pozycję na solidnych podstawach gospodarczych:
- Wzrost gospodarczy przyspieszył do 3,7% r/r (dane wstępne GUS), co jest najlepszym wynikiem od IV kwartału 2022 roku.
- Inflacja we wrześniu utrzymywała się w celu NBP (poniżej 3%), umożliwiając Radzie Polityki Pieniężnej obniżenie głównej stopy referencyjnej do 4,75%.
- Stabilny rynek pracy, ze wzrostem średniego miesięcznego wynagrodzenia brutto o 7,5% r/r (do 8 769 PLN), znacząco poprawił zdolność kredytową Polaków.
Konsekwencją tych czynników jest ożywienie także na rynku hipotecznym. We wrześniu 2025 roku odnotowano wzrost wartości zapytań kredytowych o 42,2% r/r, a łączna liczba złożonych wniosków hipotecznych wyniosła niemal 40 tys. – jest to najlepszy wynik od ponad dwóch lat.
Powrót kredytobiorców na rynek był kwestią czasu, a stabilizacja makroekonomiczna stała się katalizatorem tego procesu. Obniżki stóp procentowych i wzrost płac skutecznie przełożyły się na realną poprawę zdolności kredytowej. Choć w skali kwartalnej ceny ofertowe na rynku pierwotnym pozostają stabilne, lokalne rynki, takie jak Gdańsk, Poznań i Łódź), odnotowują systematyczne wzrosty. W najbliższej perspektywie, z uwagi na utrzymujący się wysoki popyt i strukturalne ograniczenia w podaży, przewidujemy dalszą presję na wzrost cen średnich, zwłaszcza w obliczu nadchodzącej reformy planowania przestrzennego,” komentuje Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst, Cushman & Wakefield.
Podaż i wyzwania planistyczne
Na siedmiu największych rynkach podaż nowych mieszkań oferowana przez deweloperów do sprzedaży pozostaje wysoka i wynosi około 62 tys. lokali. Co przekłada się na wprowadzenia do oferty kolejnych – w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku liczba mieszkań, których budowy rozpoczęto, spadła o 14% r/r, a liczba pozwoleń na budowę zmniejszyła się o około 23% w porównaniu do rekordowego 2024 roku. Natomiast nadal i tak liczba pozwoleń jest bardzo wysoka, co wynika z obaw przed reformą planowania, która może negatywnie wpłynąć na możliwość pozyskania pozwoleń w przyszłości, a także samą dostępność i koszty gruntów inwestycyjnych po czerwcu 2026 roku.
Dynamika czynszów i konsolidacja w sektorze PRS
Europejski rynek najmu mieszkań odnotował w ostatnich pięciu latach znaczne wzrosty czynszów, z regionem CEE dotkniętym najwyższą dynamiką. Średni pięcioletni wzrost czynszów w Polsce wyniósł w II kwartale 2025 roku 61%, plasując nasz kraj tuż za Węgrami (które odnotowały wzrost o ponad 100%), ale wyraźnie powyżej europejskiej średniej (ok. 19%). Mimo wysokiej dynamiki pięcioletniej, w ostatnich dwóch latach wzrost czynszów w Polsce uległ stabilizacji, podążając za inflacją. Najdroższym miastem w segmencie najmu pozostaje Warszawa, gdzie mediana za mieszkanie typu studio wynosi 2 700 PLN, a mediana za 3-pokojowe mieszkanie wynosi 7 000 PLN (bez opłat eksploatacyjnych i mediów).
Sektor najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce kontynuuje rozwój, osiągając zasób ponad 23 tys. lokali i wchodząc w fazę konsolidacji. Największym wydarzeniem III kwartału 2025 roku była historyczna transakcja (wciąż czekamy na zgodę UOKiK) sprzedaży 5 322 mieszkań Resi4Rent na rzecz TAG Immobilien za ok. 565 mln EUR. Po jej sfinalizowaniu, Vantage Rent (TAG Immobilien) będzie odpowiadać za 38% zasobu PRS w Polsce.
Liderem pozostaje Warszawa, koncentrująca 38% wszystkich działających mieszkań PRS. Co istotne, 54% zasobu PRS jest obecnie w najmie, podczas gdy 46% znajduje się w budowie lub na etapie planowania, co potwierdza silny pipeline inwestycyjny.
Konsolidacje na rynku PRS, w tym transakcja Resi4Rent i TAG Immobilien, będzie dowodem na dojrzałość i atrakcyjność tego segmentu dla dużego, długoterminowego kapitału. Inwestorzy doceniają perspektywy stabilnego wzrostu czynszów, które w Polsce, pomimo wyhamowania gwałtownej dynamiki, utrzymują się na poziomie podążającym za inflacją. Rozwój instancjonalnego rynku najmu wzmacnia stabilność rynku mieszkaniowego i poczucie bezpieczeństwa dla najemców i dywersyfikuje ofertę. Równocześnie, rosnący popyt na kredyty hipoteczne, widoczny w wynikach zapytań BIK, potwierdza fundamentalne znaczenie sektora mieszkaniowego dla polskiej gospodarki i jest pozytywnym sygnałem dla całego rynku nieruchomości,” podsumowuje Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.
