Finał 2025 roku przyniósł na warszawskim rynku biurowym nowy rekord – w IV kwartale wynajęto blisko 310 tys. mkw., co jest najlepszym kwartalnym wynikiem w historii stolicy. Taki rezultat sprawił, że popyt zanotował rok do roku 7% wzrost, a dostępność biur w strefie centralnej stopniała do zaledwie 6,1%. Co za tym idzie, czynsze w budynkach klasy premium wciąż pną się w górę. Jak podkreślają eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, w obliczu prognozowanej na 2026 rok skromnej podaży rzędu 75 tys. mkw., rynek wysyła najemcom jasny komunikat: czas na odważne decyzje to „teraz”.
PODAŻ: nowe projekty wyłącznie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach
Rok 2025 zakończył się z zasobami powierzchni biurowej w Warszawie na poziomie 6,23 mln mkw. Według szacunków Cushman & Wakefield rynek ten może powiększyć się w 2026 roku jedynie o ok. 75 000 mkw. Większość, bo aż 75% powierzchni planowanej do oddania w tym czasie znajduje się w strefie centralnej, z kolei poza centrum spodziewane jest ukończenie budynków Vena (PHN) oraz Puławska 533 (Forest Project).
Ostatni kwartał minionego roku nie przyniósł zmiany w naszych prognozach na najbliższe lata. Wysokie koszty finansowania i budowy, dość ostrożne podejście firm do zmiany siedziby czy coraz mniejsza dostępność terenów w preferowanym obszarze centrum – te czynniki decydują o utrzymaniu się niskiego poziomu nowej podaży. Mimo to w centrum miasta, poza budową wieży biurowej Skyliner II (Karimpol) oraz flagowego wieżowca Upper One (Strabag RE), rozpoczęła się również konstrukcja wysokościowego biurowca Afi Tower (Afi/ Echo Investment). Dalsze planowane inwestycje obejmują prace nad II etapem kompleksu VIBE (Ghelamco) oraz procesem wyburzania starszego biurowca przy ul. Prostej 69, na miejscu którego inwestor – spółka CPI – planuje realizację nowej inwestycji biurowej o nazwie LightOn”, tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
POPYT: rekord na finiszu roku
Całkowita aktywność najemców w 2025 roku wyniosła 794 100 mkw., co oznacza wzrost r/r o ok. 7%. Do takiego wyniku przyczynił się rekordowy popyt zaobserwowany w IV kwartale 2025 roku – 309 850 mkw. – największa wartość kwartalna zaobserwowana w Warszawie od początku prowadzenia statystyk.
Chociaż w I i III kwartale przeważały nowe umowy, to w ciągu całego ubiegłego roku struktura transakcji została zdominowana przez renegocjacje – 50%. Udział nowych umów z kolei wyniósł 40%, ekspansji 6%, a powierzchnia zajęta przez właściciela odpowiadała za 4% całości wynajętej powierzchni. Z naszych obserwacji wynika, że do wzrostu zainteresowania powierzchnią biurową w Warszawie przyczynia się szybki rozwój centrów usług wspólnych, natomiast sektorami z potencjałem do wzrostu pozostają firmy z branży IT, bankowości, sektora publicznego oraz farmaceutyki”, wylicza Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.
Wśród transakcji zawartych w IV kwartale możemy wyróżnić renegocjację i ekspansję firmy Astra Zeneca w budynku przy Postępu 14 (22 500 mkw.), renegocjację Zarządu Transportu Miejskiego w budynku Fabryka PZO I (12 000 mkw.), a także nową umowę najmu Komendy Głównej Policji w budynku Lipowy Park (9 750 mkw.).
Warto zauważyć, że oprócz wzmożonego zainteresowania najemców strefą centralną, obserwujemy utrzymujący się popyt również poza centrum – w strefach Służewiec i Korytarz Jerozolimskich. Pozostają one dobrą i tańszą alternatywą zarówno dla dużych firm, w przypadku chęci utrzymania części działów, dla których lokalizacja jest mniej ważna jak i dla mniejszych podmiotów, działających w mniejszej skali lub dopiero wchodzących na rynek”, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Cushman & Wakefield prognozuje utrzymanie się aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym w najbliższych kwartałach na zbliżonym poziomie do lat 2023-2024. Niemniej jednak, tempo rozwoju rynku może ulec zmianie w zależności od ogólnego klimatu gospodarczego, a także strategii firm międzynarodowych dotyczących redukcji kosztów i ekspansji.
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: coraz mniej atrakcyjnych powierzchni dostępnych od ręki
Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec grudnia 2025 roku w Warszawie wyniósł 9,1% i był 0,6 pp. niższy w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz o 1,5 pp. niższy względem grudnia 2024.
Spadek ten wynika z relatywnie korzystnego poziomu popytu, zarejestrowanego zarówno w strefach centralnych jak i nie centralnych. Dodatkowo na zmniejszenie dostępności powierzchni w strefach niecentralnych (Służewiec) miało wpływ wyłączenie kilku budynków, co do których planowana jest zmiana funkcji na mieszkaniową. Przekłada się to na dostępność powierzchni na poziomie niecałych 565 000 mkw., co oznacza spadek o ok. 41 000 mkw. względem ubiegłego kwartału”, komentuje Vitalii Arkhypenko.
Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2026-2027, będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej. Pozwoli to warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie. Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji. Obecnie wyższy wskaźnik pustostanów utrzymuje się w strefach niecentralnych (11,6%), co oznacza delikatny spadek względem kwartałów Q1 2024- Q3 2025 (12-13%). Natomiast w strefie centralnej, dostępność powierzchni pod koniec 2025 roku wyniosła 6,1%, co świadczy o niskiej i nadal malejącej dostępnej powierzchni w Centrum. Wskaźnik ten w szczytowym momencie wynosił 13,8% w 2021 roku.
Warto również zauważyć, że oczekiwany dalszy spadek dostępnej powierzchni biurowej w centralnych lokalizacjach może prowadzić do dalszego wzrostu czynszów w Centrum, co przy jednoczesnym ograniczeniu nowych inwestycji, może sprzyjać starszym projektom, ale też projektom poza centrum. Sytuacja ta może zachęcić do modernizacji budynków starszych, by umożliwić im skuteczniejsze konkurowanie o utrzymanie obecnych i pozyskanie nowych najemców.
STAWKI CZYNSZÓW: mniejsza dostępność biur i rosnące koszty z wpływem na dalsze wzrosty
W grudniu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-28,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w budynkach w Centrum (zarówno w trakcie budowy jak i w istniejących). Czynsze w budynkach poza centrum również doświadczyły wzrostów, choć i o niższej skali – zbliżonej lub nieznacznie wyższej względem wskaźnika inflacji.
Cushman & Wakefield przewiduje, że w kolejnych kwartałach, presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna nadal przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. Podczas gdy w większości obiektów w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i relatywnie wyższy poziom wakatu.
