Mimo że wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2025 roku osiągnął poziom ok. 4,5 miliarda euro – czyli o 13% mniej niż rok wcześniej – minione 12 miesięcy zapisało się jako okres istotnych zmian strukturalnych. W centrum uwagi znalazł się między innymi polski kapitał, który odpowiadał za około 20% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, czyli o ponad 11% więcej r/r. Jak wskazują eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield potwierdza to rosnącą dojrzałość rynku i rosnącą rolę lokalnych inwestorów w kształtowaniu jego dynamiki.
Z punktu widzenia rynku kapitałowego jednym z kluczowych zjawisk 2025 roku był bezprecedensowy udział polskiego kapitału. To nie tylko liczby – według danych polscy inwestorzy odpowiadali za około 20% całkowitego wolumenu transakcji i aż ok. 30% udziału w segmencie biurowym – ale realny dowód na profesjonalizację lokalnych inwestorów. Dziś dysponują oni odpowiednią wiedzą, relacjami i gotowością do podejmowania decyzji w warunkach niepewności, które dla wielu graczy międzynarodowych wciąż są barierą. To nowa jakość, która w dłuższej perspektywie może fundamentalnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego”, mówi Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Każdy segment z własnym uzasadnieniem
Największy udział w wolumenie inwestycyjnym w 2025 roku miał sektor biurowy (ponad 1,74 mld euro), w którym dominowała Warszawa – szczególnie centralne lokalizacje z niską podażą i rosnącymi czynszami, chociaż widoczny jest także wzrost aktywności w warszawskich lokalizacjach niecentralnych. Co istotne, aż jedna trzecia transakcji biurowych w Polsce przypadła na kapitał krajowy.
Na drugim miejscu uplasował się sektor magazynowy z wynikiem 1,33 mld euro. Segment ten niezmiennie korzysta z długoterminowych trendów – e-commerce, nearshoringu, cyfryzacji łańcuchów dostaw – a transakcje są silnie zorientowane na jakość. Największą inwestycją w tym segmencie i na rynku komercyjnym w ogóle był zakup dwóch obiektów EKO-OKNA przez fundusz Realty Income w formule sale & leaseback.
Rynek handlowy zakończył rok z wynikiem bliskim 900 mln euro. Dominowały inwestycje w parki handlowe, które nadal oferują stabilne strumienie przychodów i wysoką płynność, ale widoczne było także odradzające się zainteresowanie większymi, ustabilizowanymi centrami handlowymi.
Ponad dziesięcioprocentowy spadek wolumenu inwestycyjnego w 2025 roku to efekt głównie braku sprzedaży bardzo dużych i dominujących obiektów handlowych. Jednocześnie obserwujemy odbudowę zaufania do rynku – inwestorzy z Zachodu, m.in. z Francji, Wielkiej Brytanii czy USA, coraz częściej wracają do analizowania aktywów w Polsce. W sektorze magazynowym i biurowym widać silny popyt na jakościowe aktywa z dobrym track recordem, a wyceny zaczynają być akceptowane po obu stronach transakcji. Jeśli trend ten się utrzyma, to 2026 rok może być momentem przełomowym, zwłaszcza jeśli wrócą fundusze core’owe”, komentuje Marcin Kocerba.
CEE na radarze globalnych inwestorów
Europa Środkowo-Wschodnia – z Polską jako największym i najbardziej płynnym rynkiem – odgrywa dziś coraz ważniejszą rolę w strategiach instytucjonalnych inwestorów. Region zyskuje na atrakcyjności dzięki silnym fundamentom, odporności gospodarczej i konkurencyjnym stopom zwrotu. W wielu przypadkach CEE awansowało do pierwszej trójki geograficznych priorytetów funduszy.
Równolegle kapitał regionalny – głównie z Czech i Polski – pozostaje najaktywniejszy, oferując elastyczność i szybkość decyzyjną, które w obecnym otoczeniu mają kluczowe znaczenie.
Oczekiwania na 2026 rok: stabilizacja, selektywność i ESG
W najbliższych miesiącach eksperci Cushman & Wakefield spodziewają się kontynuacji selektywnego podejścia inwestorów, dalszego napływu kapitału lokalnego i stopniowego powrotu funduszy zachodnich, szczególnie tych nastawionych na strategie core i core+.
Wysokie stopy procentowe w strefie euro utrzymują presję na rentowność, ale jednocześnie motywują inwestorów do poszukiwania stabilnych, zdywersyfikowanych rynków – takich jak Polska. Rośnie także znaczenie czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem, zarówno w kontekście dostępności finansowania, jak i due diligence po stronie kupujących.
Pomimo niższego wolumenu, rynek wysyła bardzo wyraźne sygnały stabilizacji: większa elastyczność po stronie właścicieli, poprawiająca się dostępność finansowania, zróżnicowane strategie inwestorów – od core+ po oportunistyczne – i rosnące znaczenie zrównoważonych aktywów. To wszystko wskazuje, że fundamenty pod odbicie w 2026 roku są już położone”, – podsumowuje Marcin Kocerba.
