Na koniec 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie osiągnęły 1,84 mln m kw., co potwierdza pozycję miasta jako najważniejszego rynku regionalnego w Polsce. Największym obszarem pozostaje centrum, które koncentruje niemal 437 tys. m kw., czyli blisko jedną czwartą całkowitej podaży. Istotny udział w strukturze rynku mają również strefy południowo-wschodnia (22%) oraz południowo-zachodnia (21%).
Ograniczona aktywność deweloperska
Nowa podaż w 2025 roku była ograniczona i pojawiła się wyłącznie w trzecim kwartale, kiedy oddano do użytku 11,9 tys. m kw. powierzchni biurowej. Pomimo niskiej liczby realizacji, był to najwyższy wynik wśród miast regionalnych. Na koniec roku w budowie pozostawało 55,4 tys. m kw., głównie w strefie południowo-zachodniej oraz w centrum. Największe realizowane projekty to Tischnera Green Park (24 tys. m kw.) oraz kompleks WITA (18,9 tys. m kw), którego ukończenie planowane jest w 2026 roku.
– Krakowski rynek biurowy znajduje się w fazie wyraźnej nierównowagi pomiędzy popytem a podażą. Z jednej strony obserwujemy rekordową aktywność najemców, z drugiej bardzo ograniczoną liczbę nowych projektów w realizacji. Taka struktura będzie w kolejnych kwartałach sprzyjać dalszej absorpcji dostępnej powierzchni, ale jednocześnie zwiększy presję na najlepsze lokalizacje, zwłaszcza w centrum miasta. Najemcy poszukują dziś nowoczesnych, efektywnych biur, a ich dostępność w centrum staje się coraz bardziej ograniczona – podkreśla Marcin Gawlik, Associate, Savills Polska.
Rekordowy popyt i przewaga renegocjacji
Całkowity wolumen najmu w 2025 roku osiągnął 269,5 tys. m kw., co stanowi najwyższy wynik w historii krakowskiego rynku biurowego. Kluczowym elementem struktury popytu były renegocjacje, które odpowiadały za 63% wszystkich transakcji. Nowe umowy stanowiły 28%, natomiast ekspansje i pre-lety miały ograniczone znaczenie. Największą aktywność najemców odnotowano w strefie południowo-zachodniej, która odpowiadała za jedną trzecią całkowitego wolumenu najmu.
Mniejsze biura i większa elastyczność po stronie najemców
Nowi najemcy coraz częściej decydują się na mniejsze moduły biurowe. Średnia powierzchnia nowej umowy najmu spadła do 760 m kw., podczas gdy renegocjacje dotyczyły znacznie większych metraży, średnio ok. 2,4 tys. m kw. Trend ten potwierdza rosnące znaczenie efektywności kosztowej i elastycznego podejścia do planowania przestrzeni biurowej.
– Firmy coraz częściej koncentrują się na optymalizacji zajmowanej powierzchni zamiast relokacji. Krótsze umowy i elastyczne podejście do metrażu pozwalają lepiej reagować na zmieniające się potrzeby biznesowe – dodaje Wojciech Mazur, Associate, Savills Polska.
Spadek pustostanów i presja na najlepsze lokalizacje
Na koniec 2025 roku wskaźnik pustostanów w Krakowie wyniósł 18,4%, notując spadek o 60 punktów bazowych rok do roku. Dostępność powierzchni jest jednak silnie zróżnicowana – w centrum miasta wynosi zaledwie 6,3%, podczas gdy w strefach północnych przekracza 20%. Ponad 80% wolnej powierzchni znajduje się w budynkach oddanych przed 2020 rokiem, co ogranicza ofertę nowoczesnych biur odpowiadających aktualnym oczekiwaniom najemców i może spowodować utrzymanie wysokiego poziomu renegocjacji w oczekiwaniu na nowe projekty.
Czynsze w obiektach klasy A kształtują się w przedziale 14-18 EUR/m kw./miesiąc, przy czym najlepsze projekty na przestrzeni ostatniego roku zanotowały wzrost stawek o około 1 EUR. Koszty eksploatacyjne ustabilizowały się na poziomie 20-30 PLN/m kw./miesiąc.
Silny popyt przy jednocześnie niewysokiej nowej podaży tworzy potencjał dla nowych inwestycji i potwierdza mocną pozycję Krakowa, jako regionalnego rynku nieruchomości biurowych.
