Jak wynika z najnowszego raportu największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO pt. „Rynek biurowy w Krakowie 2025”, krakowski rynek biurowy zakończył rok 2025 z wysokim poziomem popytu oraz wyraźną polaryzacją pomiędzy centralnymi a niecentralnymi lokalizacjami. Eksperci AXI IMMO wskazują, że aktywność najemców osiągnęła 270 000 mkw., co jest najwyższym wynikiem w historii rynku, podczas gdy nowa podaż wyniosła zaledwie 10 000 mkw.
Popyt: wysoki wynik w ujęciu brutto i przewaga renegocjacji
W 2025 roku popyt brutto na krakowskim rynku biurowym osiągnął poziom 270 000 mkw. (+1% r/r), co stanowi najlepszy wynik w historii miasta. Popyt netto wyniósł 100 000 mkw. (-13% r/r). W strukturze transakcji dominowały renegocjacje i przedłużenia, które odpowiadały za 63% całkowitej aktywności najemców. Najbardziej aktywne sektory to: IT (26%), produkcja (17%), usługi dla biznesu (15%) oraz energetyka (14%).
Do największych transakcji roku należały m.in.: Shell – 22 900 mkw. (DOT Office, przedłużenie), Motorola Solutions – 17 100 mkw. (Green Office, przedłużenie), Aptiv – 14 300 mkw. (Enterprise Park A, przedłużenie), Cognizant – 4900 mkw. (Quattro Business Park FIVE, nowa umowa), OPmobility Lighting – 4300 mkw. (Wita B, nowa umowa).
Podaż: ograniczona nowa powierzchnia i umiarkowana aktywność deweloperów
Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Kraków funkcjonuje dziś jako rynek dwóch prędkości. W centrum obserwujemy bardzo niską dostępność powierzchni, co napędza presję na czynsze i zwiększa konkurencję o najlepsze lokalizacje. Tymczasem poza centrum poziom pustostanów pozostaje wysoki, co wymusza na właścicielach większą elastyczność i otwartość na nowe formaty, np. biura elastyczne”.
Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wyniosły 1,84 mln mkw. (+1% r/r). W ciągu roku na rynek trafiło jedynie 10 000 mkw. nowej powierzchni, czyli o połowę mniej niż w 2024 r. Na koniec 2025 r. w budowie znajdowało się 60 000 mkw. (+9% r/r).
W 2025 roku ukończono dwa projekty: Stella Office oraz budynek biurowy w odrestaurowanej kamienicy przy ul. Długiej. Największym realizowanym obecnie projektem pozostaje Tischnera Green Park 1 o powierzchni 24 000 mkw.
Pustostany: kluczowa dysproporcja między Centrum a strefami niecentralnymi
Średni wskaźnik pustostanów w Krakowie wyniósł 18,4%, jednak sytuacja różni się znacząco w zależności od lokalizacji. W strefie Centrum pustostany spadły do 6,4% (-4,0 p.p. r/r), natomiast poza centrum wzrosły do 22% (+0,4 p.p. r/r). Ta ponad 15-punktowa różnica jest jednym z najważniejszych sygnałów dla rynku i będzie kluczowym czynnikiem wpływającym na strategie najemców i właścicieli w 2026 roku.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO, wyjaśnia: „Różnica ponad 15 punktów procentowych między Centrum a strefami niecentralnymi to cecha, która będzie kształtowała rynek w 2026 roku. Najemcy coraz częściej wybierają lokalizacje centralne ze względu na prestiż, dostępność komunikacyjną i łatwość pozyskiwania talentów. Właściciele obiektów poza centrum muszą na to reagować większą elastycznością, podziałem powierzchni na mniejsze moduły czy dodatkowymi zachętami”.
Czynsze: stabilne, z presją wzrostową w najlepszych lokalizacjach
Jak wynika z danych AXI IMMO, na koniec 2025 roku czynsze ofertowe w Krakowie utrzymywały się w przedziale 10,00–18,50 EUR/mkw./m-c, pozostały stabilne w ujęciu rocznym. W projektach będących w budowie stawki sięgały nawet 20 EUR/mkw./m-c, co potwierdza rosnącą presję na wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Najwyższe stawki nadal obserwowane były w strefie Centrum oraz w wybranych projektach poza nią.
Prognoza na 2026 rok
Analitycy AXI IMMO zakładają, że krakowski rynek biurowy pozostanie stabilny, jednak najemcy będą coraz bardziej selektywni, koncentrując się na dobrze skomunikowanych lokalizacjach centralnych, podczas gdy właściciele obiektów poza centrum będą musieli konkurować większą elastycznością i dodatkowymi zachętami. Niski poziom pustostanów w centrum wskazuje, że to właśnie tam – oraz w jego bezpośrednim sąsiedztwie – będzie koncentrował się potencjał nowej podaży, podczas gdy starsze obiekty na obrzeżach miasta mogą wymagać modernizacji lub alternatywnych formatów takich jak biura elastyczne
Elżbieta Golik, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, dodaje: „W nadchodzących kwartałach kluczowe będzie umiejętne dopasowanie oferty do zmieniających się oczekiwań najemców. Firmy coraz częściej szukają biur, które nie tylko spełniają funkcje operacyjne, ale także wspierają kulturę organizacyjną i przyciągają pracowników — to właśnie takie projekty będą wygrywać na krakowskim rynku”.
