Najnowsze wstępne dane transakcyjne z raportu Barometr Metrohouse i Credipass wskazują na kontynuację trendu stabilizacji cenowej z wyraźnymi różnicami lokalnymi. Po burzliwym okresie wysokich stóp procentowych, początek 2026 roku przynosi rynkowi wtórnemu dawkę optymizmu, napędzaną poprawą zdolności kredytowej Polaków.
Klienci wrócili na zakupy
I kwartał 2026 roku to okres, w którym rynek definitywnie pożegnał marazm wywołany inflacją. Widzimy realny wpływ obniżek stóp procentowych – klienci, którzy w 2025 roku wstrzymywali się z decyzjami, teraz wracają na rynek z konkretnymi decyzjami zakupowymi. Różnica między ostatnią ceną ofertową a transakcyjną oscyluje w granicach 3-5%, co świadczy o lepszym dopasowaniu oczekiwań sprzedających do realiów rynkowych.
W obszarze finansowania nieruchomości kluczowym sygnałem pozostaje postawa Rady Polityki Pieniężnej, która w kwietniu, zgodnie z rynkowymi prognozami utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie. – Jednak rynkowy koszt pieniądza potrafi rosnąć szybciej niż oficjalne stopy. Rynek często „wyprzedza” decyzje RPP, co sprawia, że mimo braku zmian w stopach banku centralnego, rzeczywisty koszt kredytu może wykazywać tendencje wzrostowe, zauważa Tomasz Przyrowski, Prezes Zarządu Credipass.
Wzrost dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych, raportowany przez BIK (wzrost o ponad 50% r/r w końcówce 2025 r., a także optymistyczne dane z I kw. br.), przełożył się na zwiększony popyt na początku br. Dość stabilna sytuacja na rynku pracy oraz realny wzrost wynagrodzeń sprawiają, że nawet przy braku nowych programów dopłat, popyt organiczny jest wystarczający do podtrzymania cen na obecnych poziomach. Branża jednak liczy na jeszcze większe zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Hamulcem staje się osłabienie zainteresowania zakupami inwestycyjnymi wśród indywidualnych inwestorów.
Regionalne kontrasty: stolica tanieje, Pomorze w górę
Na rynku wtórnym do głosu dochodzą coraz większe różnice w regionach. W przypadku dwóch największych miast w Polsce widoczne są spadki średnich cen w transakcjach. Zarówno jeśli chodzi o obniżki kwartalne, jak rok do roku. W stolicy m kw. sprzedawany był średnio za 15 397 zł (-4,5 proc. kw./kw.) a w stolicy małopolski za 13 383 zł (-3,9 kw./kw.). Tymczasem w Gdańsku widać wzrosty średnich cen w transakcjach o 5,1 proc. do poziomu 13 420 zł za m kw. Jak twierdzą eksperci Metrohouse, na pomorskim rynku mamy do czynienia ze specyfiką związaną z zakupami inwestycyjnymi mieszkań, tym bardziej, że lokalizacja wyjątkowo sprzyja także wynajmowi krótkoterminowemu. To prowadzi do podtrzymania wysokiego popytu na mieszkania, co niekoniecznie ma miejsce w innych miastach, które nie mogą czerpać z dobrodziejstw tak atrakcyjnej lokalizacji.
| Miasto | Średnia cena transakcyjna w I kw. 2026 | Różnica kw.kw. | Różnica r/r | Średnia cena nabywanego mieszkania | Średni metraż nabywanego mieszkania |
| Wrocław | 12 311 zł | 2,9% | 6,7% | 605 000 zł | 49 |
| Kraków | 13 383 zł | -3,9% | -2,4% | 603 000 zł | 45 |
| Warszawa | 15 397 zł | -4,5% | -3,7% | 742 000 zł | 48 |
| Gdańsk | 13 420 zł | 5,1% | 13,7% | 659 000 zł | 49 |
| Łódź | 7 747 zł | 3,3% | 4,8% | 393 000 zł | 50 |
Nowy trend: klienci szukają nieruchomości na przedmieściach
Coraz droższe centra miast wyzwalają potrzebę poszukiwań mieszkań już nie tylko w dzielnicach położonych dalej od centralnych rejonów, ale także na przedmieściach. – Taki trend może wpływać na nominalne obniżanie średnich cen mieszkań w poszczególnych miastach, dlatego tak ważne przy analizie jest zwracanie uwagi na rozkład terytorialny transakcji, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Wielu klientów podchodzi do zakupu mieszkania z coraz większymi pokładami rozsądku, który prowadzi do zakupu większych i bardziej użytecznych metraży kosztem nieco dłuższego dojazdu do pracy. Jednak w żadnym z analizowanych miast średni nabywany metraż nie przekracza 50 m kw.
