Dla wielu Polaków kredyt hipoteczny jest jedynym sposobem na zakup wymarzonych czterech kątów. Niskie stopy procentowe zachęcają do sięgania po środki na własne „M”. W 2017 r. kredytobiorców czeka nie tylko wzrost wymaganego wkładu własnego, ale również długie kolejki po rządowe dofinansowanie zakupu nieruchomości. Popularność Mieszkania dla Młodych w 2016 r. sięgnęła zenitu: na nowy rok została tylko połowa zaplanowanego budżetu.
Chociaż kredyt hipoteczny jest jednym z najpopularniejszych produktów bankowych popyt na finansowanie zakupu nieruchomości znacząco spadł w III kw. 2016 r. – zgodnie z raportem Narodowego Banku Polskiego, z tego okresu. Instytucje finansowe systematycznie zaostrzają kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. Z danych wynika, że zmiana polityki wiąże się z wprowadzanymi regulacjami i bieżącą sytuacją gospodarczą. Warto pamiętać, że ważną przyczyną zmniejszenia zainteresowania kredytami hipotecznymi był szybki koniec bieżących środków, na 2016 r., w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Zainteresowanie rządową dopłatą było tak duże, że już w lipcu zostały zablokowane wypłaty środków na zakup nieruchomości w 2017 roku.
Co dalej z Mieszkaniem dla Młodych?
Do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiły już wnioski na kwotę 373 mln zł – z terminem wypłaty w 2017 roku. W związku z tym, że 2 stycznia zostanie odblokowana druga część budżetu na nowy rok, zainteresowanie zakupem własnego „M” na kredyt wzrośnie od razu. Biorąc pod uwagę, że środki na 2016 r. skończyły się już w marcu, należy spodziewać się szybkiego wyczerpania budżetu również tym razem. Program nabrał prawdziwego tempa dopiero pod koniec 2015 roku, a do 31 października zostało podpisanych 72,8 tys. umów kredytowych z państwowym dofinansowaniem na inwestycje warte. Na rok 2017 przeznaczono w sumie 692 mln zł, a ponad 740 mln na ostatni rok działania programu. Ogłoszenie końca Mieszkania dla Młodych również przyczyniło się do wzrostu zainteresowania programem.
Nowe zasady od nowego roku
Kolejki po rządowe dopłaty w 2017 r. będą dłuższe również dlatego, że styczeń otwiera ważną zmianę dla tych, którzy myślą o wyprowadzce „na swoje”. Obowiązkowy wkład własny – podstawowe kryterium na drodze do kredytu mieszkaniowego – rośnie. Zgodnie z Rekomendacją S w 2014 r. zostało wprowadzone obowiązkowe zabezpieczenie zakupu nieruchomości. Kredytobiorcy muszą dysponować własnymi oszczędnościami: początkowo było to 5 proc. wartości mieszkania, a w kolejnych latach 10 i 15 procent. Teraz wkład własny osiągnie najwyższą zakładaną wysokość: 20 proc., jednak niektóre banki, mimo istniejącej rekomendacji, będą oferować kredyty hipoteczne nawet bez wymaganej kwoty. – Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest to rozwiązanie stosowane dla tych kredytobiorców, którzy posiadają zdolność kredytową, ale nie są w stanie pokryć wysokości wkładu własnego. Oznacza to w praktyce, że w 2017 r. przy zakupie mieszkania o wartości 300 tys. zł, zgodnie z Rekomendacją S, należy zgromadzić 60 tys. zł. Zakładając, że kredytobiorca dysponuje oszczędnościami na poziomie 10 proc. wartości nieruchomości, czyli 30 tys. zł, brakująca część wkładu zostaje zabezpieczona w kredycie. Konsekwencją tego jest podwyższenie miesięcznej raty o kilkadziesiąt złotych do momentu aż relacja pożyczonej kwoty do wartości nieruchomości będzie wynosić poniżej 80 procent. – wyjaśnia Marta Sewerynek-Otwinowska, Dyrektor Działu Analiz Futuro Finance.
Jak długo można liczyć na niskie stopy procentowe?
Jednym z czynników, który wpływa na popularność kredytów, jest wysokość stóp procentowych. Od marca 2015 r. utrzymują one rekordowo niski poziom: dzięki czemu koszty finansowania zakupu mieszkania są niższe. Stopa referencyjna to nadal 1,5 proc., chociaż z zapowiedzi ekspertów wynikało, że zmiany zostaną przeprowadzone w 2016 roku. Rada Polityki Pieniężnej nie podnosi stóp procentowych, a w listopadzie podtrzymała ich obowiązujące wartości. Zdaniem Marka Belki sytuacja gospodarcza w Polsce na razie nie pozwala na zmiany w tym obszarze.
Co wydarzy się po podniesieniu stóp procentowych?
Przykład: zakup nieruchomości za 350 tys. zł. Zgodnie z założeniami Rekomendacji S w 2017 r. wkład własny wynosi 20 proc., zatem przyszły kredytobiorca powinien wnieść wkład własny na poziomie 70 tys. zł. Przyjmując okres kredytowania 30 lat, przy stawce WIBOR 3M 1,73 proc. oraz marży banku na poziomie 1,1 proc., szacunkowa rata takiego kredytu będzie kształtować się na poziomie 1155 zł. Załóżmy, że WIBOR 3M wzrośnie do 1,9 proc. a bank podniósł marżę do poziomu 1,5 %. Pozostałe warunki kredytu pozostają bez zmian. W tym wypadku kwota raty będzie wynosić 1242 zł. Zatem w tym przypadku wzrost stóp procentowych, która wpływa pośrednio na stawę WIBOR spowoduje wzrost wysokości raty o 87 zł w miesiącu.
Kredyt hipoteczny jest dużą odpowiedzialnością. Banki dążą do tego, by udzielenie tak dużego wsparcia finansowego było jak najmniejszym ryzykiem – stąd zmiany polityki kredytowej. Nastroje na rynku kredytowym zależą również od sytuacji gospodarczej, a przy okazji zdolności kredytowej Polaków. Wkład własny, który spędza sen z powiek wielu planującym zakup mieszkania w 2017 r., jest pewnego rodzaju zabezpieczeniem dla obydwu stron. – Zgodnie z planem KNF Rekomendacja S ma na celu przygotowanie kupujących mieszkania do systematycznego oszczędzania oraz terminowego spłacania rat. To dla przyszłego kredytobiorcy trening, który uczy prawidłowej obsługi kredytu hipotecznego, czyli zobowiązania na długi okres: aż do 35 lat. – tłumaczy Marta Sewerynek-Otwinowska, Dyrektor Działu Analiz Futuro Finance.
Im większą kwotę oszczędności włoży kredytobiorca, tym tańszy kredyt może uzyskać z banku. Warto wybrać bezpieczną ofertę i podjąć świadomą decyzję przed sięgnięciem po bankową pomoc. Dla tych, którym zależy na zakupie nieruchomości w ramach Mieszkania dla Młodych, szansą jest szybkie działanie na początku 2017 r. lub rozważenie zakupu w ostatnim roku działania programu: limit na 2018 r. to 762 mln zł.
