Eksperci radzą, by przyszli nabywcy nieruchomości interesowali się lokalizacjami, które dziś nie wydają się atrakcyjne, ale za kilka lat mogą podnieść swój prestiż. Sprytni konsumenci uważnie śledzą plany wybranych rejonów, aby ustalić, czy w okolicy danego osiedla nie powstanie z czasem np. ważny węzeł komunikacyjny.
Jeśli chcemy korzystnie kupić mieszkanie, powinniśmy najpierw wybrać właściwą lokalizację. Ale, jak doradza Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, nie należy koncentrować się na tym, co obecnie znajduje się na danym terenie. Trzeba dowiadywać się, co się zmieni w różnych częściach miasta i na jego obrzeżach, w perspektywie 2 czy 3 lat. Ekspert przyznaje, że szukanie miejsca, które ma szansę stać się atrakcyjnym w przyszłości, nie jest proste, zwłaszcza dla osób niezwiązanych z branżą nieruchomości. Jednak w ten sposób można taniej nabyć lokal, który dość szybko zyska na wartości.
– W poszukiwaniu tzw. wschodzącej lokalizacji, trzeba udać się do urzędu miasta lub dzielnicy po wydawane tam informatory, dotyczące planowanych inwestycji. Przykładem jest „Zintegrowany Program Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku”. Należy czytać prasę lokalną i przeglądać różnego rodzaju fora internetowe. Z tych źródeł można się dowiedzieć, gdzie i kiedy powstanie np. centrum handlowe, obiekt sportowy lub dodatkowa linia metra. Tego typu inwestycje zawsze podnoszą wartość pobliskich mieszkań. Gdy już poznamy czas i miejsce budowy wskazanych obiektów, znajdźmy w ich okolicy nieruchomości na sprzedaż – wyjaśnia Jarosław M. Skoczeń, Członek Zarządu Grupy Emmerson S.A.
Łukasz Sęktas podpowiada, że w urzędzie miasta, dzielnicy lub gminy sprawdzimy plany zagospodarowania danego terenu. Większość tych instytucji publikuje je na stronach internetowych. Urzędnicy mogą podawać nam informacje, osobiście lub telefonicznie, na temat interesujących nas lokalizacji. Warto zapytać wtedy o rodzaj planowanych inwestycji. Jeśli np. mają gdzieś powstać magazyny, do których przyjeżdżałyby dziesiątki ciężarówek, to wartość okolicznych mieszkań zmaleje. W przypadku, gdy procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzeni jest jeszcze nieukończona, to również możemy zobaczyć jej projekt na stronie właściwego urzędu. Istnieje jednak ryzyko, że może on ostatecznie nie wejść w życie lub zostać zatwierdzony po dokonaniu w nim zmian.
– Bardzo ważnym elementem oceny potencjału ekonomicznego tzw. lokalizacji wschodzącej, jest ilość planowanych na niej inwestycji. Jeżeli na danym terenie zostanie wybudowanych wiele mieszkań lub też osiedli, to po paru latach nasz lokal stanie się starszy, niż te najnowsze. Automatycznie straci na wartości, nawet jeśli zostanie usytuowany w bardzo dobrym punkcie komunikacyjnym, np. blisko nowopowstałej stacji metra. Tylko kupując mieszkanie w tzw. „plombie”, wiemy na pewno, że nic nie zagrozi jej cenie – zwraca uwagę Jarosław M. Skoczeń.
Natomiast Łukasz Sęktas twierdzi, że lokalizacja, która uzyskuje dostęp do metra, automatycznie przyciąga nowych nabywców, a jej prestiż zdecydowanie się zwiększa. W Warszawie można mówić o wzroście cen nieruchomości, z tego tytułu, nawet na poziomie 20%. Wynika on z tego, że podziemna kolej elektryczna jest najszybszym środkiem transportu w dużym mieście. Drastycznie skraca czas dojazdu i podnosi wygodę podróżowania. Wybudowanie innych węzłów komunikacyjnych, np. nowej linii tramwajowej, też podwyższa wartość rynkową mieszkań w danej dzielnicy, ale już tylko o kilka procent.
– Przykładem tzw. dzielnicy wschodzącej jest warszawska Praga. Gdy dotarło tam metro, faktycznie ceny mieszkań natychmiast poszły w górę. Ale, jeżeli chcemy być całkowicie pewni dobrego zakupu, powinniśmy raczej rozejrzeć się za nieruchomościami w bardzo starych budynkach. Jeśli są rewitalizowane, to lokale szybko zyskują na wartości, nawet 3 do 5 tys. zł na metrze. Powodem tego jest niepowtarzalność danej zabudowy i jej okolicy, która wzbudza zachwyt dużej części konsumentów – mówi ekspert Grupy Emmerson S.A.
Jednak Łukasz Sęktas przypomina, że w kamienicach trudno o wysoki standard mieszkań. Nie można ich w pełni unowocześnić, np. zamontować w nich wind. Co więcej, jeśli podlegają one ochronie konserwatora zabytków, to wymiana okien czy barierek na balkonach wymaga jego zgody. Częstym problemem są też rozbieżne interesy właścicieli lokali. Nowi nabywcy chcą remontów powierzchni wspólnych, a starsi mogą nie dysponować odpowiednimi środkami. Ponadto, dzielnicom, zaniedbanym przez lata, trudno faktycznie awansować, jeśli nie idzie za tym bardzo silna rozbudowa infrastruktury. Zwykle mają złą sławę i podwyższony poziom przestępczości. Tymczasem, o prestiżu lokalizacji świadczy przede wszystkim bezpieczna okolica. Zmiana w postrzeganiu jej zajmuje całe dekady.
– W Warszawie na ul. Brzeskiej jest kilka takich kamienic, które aktualnie podlegają renowacji. Kiedy firma deweloperska zaczęła je odnawiać, ceny mieszkań wynosiły od 5 do 7 tys. złotych za metr kw. Obecnie, mimo że ta inwestycja jest dopiero na półmetku, trzeba tam już zapłacić od 10 do nawet 12 tys. zł za metr. Wynika z tego, że pierwsi kupujący zyskali kilka tysięcy złotych na każdym metrze. To naprawdę duży i szybki skok na wartości. Ale na takie okazje można czekać, gdy nam się nie spieszy z zakupem. I oczywiście należy stale śledzić, pod tym kątem, rynek nieruchomości – dodaje Jarosław M. Skoczeń.
Prezes zarządu TIARA Development przewiduje, że w przyszłości wzrośnie znaczenie bliskości parków i zieleni, skupionych wokół obiektów mieszkalnych. W Europie Zachodniej już teraz mieszkanie z widokiem na skwer czy też rzekę może być o kilkadziesiąt procent droższe od lokalu, położonego nawet w tym samym budynku, ale zlokalizowanego z innej, mniej atrakcyjnej strony. Nabywcy, wraz ze wzrostem zamożności, chętniej płacą za pewną unikalność, np. niepowtarzalny pejzaż za oknem. W takim miejscu lepiej się wypoczywa. Dlatego poszukują oni mieszkań w centralnych lokalizacjach, które jednocześnie są ciche i stwarzają wrażenie bliskości natury.
– Chcąc ocenić, czy tańsza nieruchomość ma potencjał do wzrostu swojej wartości, należy sprawdzić ceny mieszkań, jakie obowiązują w danym czasie i w bliskiej lokalizacji, na rynku wtórnym. W tym celu warto udać się do biur sprzedaży i przeanalizować dostępne tam oferty. Porównujemy je ze stawką wyjściową na rynku pierwotnym. Jeśli wybrany przez nas lokal jest tańszy od innych, starszych, np. o ok. 1 tys. złotych na metrze, to znaczy, że warto go kupić. W rejonie, gdzie komfort życia ma poprawić rozbudowa infrastruktury, cena naszej nieruchomości może wzrosnąć nawet o 20-30% – kalkuluje Skoczeń.
Podsumowując, Łukasz Sęktas wskazuje, że tańsze inwestycje, które rokują na wzrost wartości, znajdują się na terenach, przez lata zupełnie niezagospodarowanych. Powodem tego mogły być np. skomplikowane stosunki właścicielskie lub niekorzystne zapisy w planach miejscowych. Jeśli lokalizacja jest zapomniana, ale interesująca, dzięki planowanym na niej inwestycjom oraz bliskości do centrum, to przyciągnie nabywców i podniesie swój prestiż. Jednym z takich przykładów jest warszawski Wilanów, który powstał w przysłowiowym „szczerym polu”. Z czasem zyskał na atrakcyjności, dzięki budowie różnych obiektów, np. galerii handlowych, biur, sklepów czy lokali gastronomicznych.
