Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała aktywność inwestorów na rynku nieruchomości biurowych w III kwartale tego roku. W tym czasie w sektorze podpisano umowy o wartości 474 mln EUR. Tak znakomity rezultat oznacza mocne przyspieszenie rynku biur, a prognozowany całkowity wolumen na koniec 2025 roku może wynieść nawet 1,4 mld EUR.
Biura znowu złapały wiatr w żagle
W samym III kwartale na rynku biurowym sfinalizowano dwanaście transakcji o łącznej wartości 474 mln EUR, co oznacza ponad 100-procentowy wzrost w ujęciu kwartalnym. Warszawa pozostaje kluczowym obszarem koncentracji uwagi funduszy – odpowiada za 74% całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym od początku roku. Biorąc pod uwagę skalę obecnie prowadzonych procesów inwestycyjnych, prognozujemy, że do końca roku wartość transakcji w tym segmencie osiągnie poziom 1,2–1,4 mld EUR. To wyraźny sygnał, że kapitał instytucjonalny wraca na rynek biurowy. Tego rodzaju aktywa, a szczególnie nowoczesne, dobrze wynajęte obiekty w prime’owych lokalizacjach, są postrzegane jako bezpieczne i długoterminowe narzędzie dywersyfikacji portfela, tłumaczy Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.
Największą odnotowaną w tym czasie transakcją był zakup 50% udziałów w Mennica Legacy Tower przez Grupę Mennica Polska za 180 mln EUR oraz sprzedaż biurowca Vibe przez Ghelamco do Manova Partners za około 70 mln EUR. Inne wybrane transakcje dotyczyły, m.in budynku Wronia 31 (zakup przez Uniqua Real Estate) i High 5ive I & II (zakup przez Sterna Real Estate AB).
Banki zwracają uwagę na jakość
Apetyt banków na finansowanie sektora biurowego jest zróżnicowany, z widocznym polepszeniem parametrów kredytowych dla budynków typu prime w Warszawie, niezmiennymi warunkami dla takich obiektów w miastach regionalnych oraz lekko ostrożnymi parametrami dla budynków starszych, z pustostanami lub krótkimi średnioważonymi okresami najmu.
Lekkie spadki pustostanów na rynku, wynikające z niskiego poziomu nowej podaży oraz poprawy sentymentu wśród najemców, zwiększają optymizm zarówno po stronie transakcyjnej, jak i finansowej. Warto zauważyć, że przy finansowaniu nabycia starszych budynków, banki często oferują także finansowanie dekarbonizacyjne na pokrycie nakładów na doprowadzenie budynku do standardu spełniającego kryteria ESG. Ponadto banki w dalszym ciągu mają większy apetyt na finansowanie nabycia budynku biurowego niż jego refinansowanie, a gotowość do angażowania się w procesy budowy jest mocno uzależniona od wielkości przednajmu, jakości dewelopera oraz planowanej strategii wyjścia z inwestycji, tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield.
Średni poziom finansowania dla istniejących budynków biurowych typu prime wynosi 50% wartości rynkowej ze spłatą ok. 2,5%-3% rocznie i spłatą balonową na koniec kredytu. Okres finansowania przeważnie wynosi maksymalnie 5 lat i jest uzależniony od średnioważonego okresu najmu w budynku. Widoczny jest dalszy nieznaczny spadek marż dla najlepszych budynków, które mogą wynosić ok. 2,0%-2,25% p.a. Opłata przygotowawcza wynosi ok 0,5%-1% kwoty kredytu. Stopą bazową jest 1M lub 3M EURIBOR z ok. 70% kredytu zabezpieczonego hedgingiem w postaci IRS lub opcji.
