Według najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „Property Times: Więcej nowej powierzchni”, w I kw. 2016 r. nastąpił dynamiczny wzrost podaży powierzchni biurowej w Warszawie – przybyło jej ponad dwukrotnie więcej niż w tym sam okresie przed rokiem. Z uwagi na rekordowo wysoką podaż stopa pustostanów wzrosła o 1,9 p.p. do 14,1%. Choć statystyki wykazują spadek absorpcji netto, wydaje się to tylko chwilową korektą, jeśli uwzględnimy wysoki ubiegłoroczny wzrost w tym obszarze. Eksperci z Cushman & Wakefield spodziewają się dalszego wzrostu na rynku powierzchni biurowych w 2016 r. – obecnie w budowie jest ok. 330 tys. m kw.
Na koniec marca 2016 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 4,75 mln m kw., z czego blisko 30% zlokalizowane jest w centrum miasta. W pierwszym kwartale na rynek dostarczono blisko 113,1 tys. m kw. (53,9 tys. m kw. więcej niż przed rokiem), w tym ponad 59% w lokalizacjach poza centrum. Największymi ukończonymi projektami były druga faza Eurocentrum Office Complex (Capital Park, 25 tys. m kw.), Astrum Business Park I (IRYDION, 22,6 tys. m kw.), Atrium 2 (Skanska, 20,2 tys. m kw.), Prime Corporate Center (Golub GetHouse 20,1 tys. m kw.) i budynek C drugiej fazy projektu Gdański Business Center II (HB Reavis, 19,7 tys. m kw.).
W ciągu pierwszych trzech miesięcy roku podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 142,2 tys. m kw. i był to wynik o przeszło 15% niższy niż w I kw. 2015 r. Do największych transakcji zawartych w tym okresie należał najem powierzchni biurowej w Q22 przez Allegro (7,6 tys. m kw.), renegocjacja i ekspansja Mettler Toledo w Platan Park (4,5 tys. m kw.) oraz najem powierzchni w biurowcu Atrium 2 przez firmę z sektora informatycznego (7,5 tys. m kw.).
Po dwóch kwartałach spadków stopa pustostanów wzrosła na koniec I kw. 2016 r. do 14,1%. Był to wynik wyższy o blisko 1,9 p.p. w stosunku do końca grudnia ubiegłego roku i o prawie 1,1 p.p. w porównaniu z końcem I kw. 2015 r. Na koniec marca najwięcej wolnej powierzchni znajdowało się w budynkach zlokalizowanych w strefach Południe Górne (229,8 tys. m kw., wzrost o 48,6 tys. m kw.) i Obrzeża Centrum (123,5 tys. m kw., wzrost o 16,9 tys. m kw.). Najniższe wartości stóp pustostanów odnotowane zostały w strefach Wschód (7%) i Południe Dolne (9,2%), które jednak wciąż nie cieszą się dużym zainteresowaniem deweloperów biurowych.
Według danych z raportu obecna sytuacja na rynku jest nadal korzystna dla najemców. Czynsze bazowe w lokalizacjach centralnych utrzymują się jednak na dotychczasowym poziomie 24 euro/m kw./miesiąc w najlepszych budynkach. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach czynsze w większości lokalizacji mieściły się średnio w przedziale 13–16,5 euro/m kw./miesiąc. Spadek stawek czynszów odnotowano jedynie w strefie Południe Górne, gdzie w stosunku do grudnia 2015 r. czynsze w najlepszych budynkach spadły z 14,25 do 14 euro/m kw./miesiąc. W połączeniu ze znacznym spadkiem wolumenu transakcji w tej strefie (o 26 p.p. w porównaniu do tego samego okresu przed rokiem) może to oznaczać spadek zainteresowania najemców tą lokalizacją.
Ze względu na silną konkurencję na rynku deweloperzy i właściciele budynków oferują najemcom atrakcyjne pakiety zachęt, obejmujące zwolnienia z czynszu oraz dopłaty do aranżacji powierzchni ponad określony standard. Pozwala to wielu firmom znacznie obniżyć całkowite koszty najmu, zarówno przy okazji renegocjacji dotychczasowej umowy, jak i w przypadku relokacji do nowego budynku.
– Ubiegły rok był rekordowy pod względem aktywności najemców i absorpcji netto. Choć na początku 2016 r. odnotowaliśmy nieznaczne spadki w tych obszarach, to podaż wciąż dynamicznie rośnie, co jest niezwykle korzystne dla firm rozważających najem nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Najciekawszym zjawiskiem wydaje się rosnący odpływ najemców ze strefy Południe Górne w pierwszym kwartale 2016 r., która jeszcze do niedawna była najchętniej wybierana przez firmy. W ostatnich trzech miesiącach najpopularniejsze wśród najemców okazały się strefy Południowy Zachód 1 oraz Północ – mówi Bolesław Kołodziejczyk, Starszy Konsultant z Działu Doradztwa i Badań firmy Cushman & Wakefield.
Prognoza na resztę 2016 r.
Do końca roku na warszawski rynek ma trafić 330 tys. m kw. 65% tej powierzchni pozostaje jednak niewynajęte, co spowoduje wzrost stopy pustostanów nawet do 16–17%. W wyniku wysokiej podaży i rosnącej konkurencji na rynku można spodziewać się dalszej presji na spadek czynszów, zwłaszcza w starszych budynkach w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
Choć wolumen transakcji najmu był nieco niższy niż w tym samym okresie przed rokiem, to biorąc pod uwagę historyczne dane wskazujące na niższą aktywność najemców w pierwszych miesiącach roku, jak również transakcje najmu z planowaną datą zamknięcia w kolejnych kwartałach 2016 r., eksperci oczekują, że popyt brutto znajdzie się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.
Ponad 50% nowej podaży powstanie w centrum miasta. Z największych obiektów z datą otwarcia w 2016 r. warto wymienić Warsaw Spire – Tower (Ghelamco, 61 tys. m kw.), Q22 (Echo Investment, 50 tys. m kw.) i kolejny etap drugiej fazy Gdański Business Center II (HB Reavis, 29,3 tys. m kw.).
– Jesteśmy świadkami wyraźnych zmian na rynku. Coraz więcej firm decyduje się na relokację do bardziej nowoczesnych biur lub zmianę sposobu wykorzystania zajmowanej powierzchni biurowej. Ten trend utrzyma się przez najbliższe kilka lat. Choć stopy pustostanów w starszych budynkach mogą wzrosnąć, ostatecznie wolną powierzchnię zajmą najemcy wyprowadzający się z przestarzałych budynków klasy C do względnie nowszych biurowców klasy B – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych Cushman & Wakefield.
