Rok 2024 przyniósł stabilizację na warszawskim rynku biurowym, z rosnącą koncentracją podaży w centrum miasta i wysokim poziomem renegocjacji umów. Pomimo niewielkich wzrostów w ujęciu rocznym wskaźnik pustostanów pozostaje w trendzie spadkowym. W 2025 r. kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek będą ograniczona dostępność dużych powierzchni, wzrost znaczenia ESG oraz dalsza ekspansja elastycznych formatów biur. Największa polska firma doradcza AXI IMMO prezentuje najnowszy raport podsumowujący rynek biurowy w stolicy „Rynek biurowy w Warszawie w 2024 r.”.
Stabilizacja podaży i koncentracja na centralnych lokalizacjach
W 2024 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie powiększyły się o kolejne 100 000 mkw., osiągając na koniec grudnia ur. poziom 6,29 mln mkw. Wśród największych oddanych inwestycji w stolicy znalazły się m.in.: The Form (29 400 mkw., Lincoln Property), Lixa (Yareal) budynek D (9 300 mkw.) i E (16 900 mkw.), Saski Crescent (15 500 mkw., CA Immo) oraz pierwsza faza kompleksu Vibe (15 000 mkw., Ghelamco). Rozwój rynku koncentrował się głównie na centrum miasta, a szczególnie na obszarze Ronda Daszyńskiego, który nadal pozostaje kluczowym punktem ekspansji deweloperów. Aż 83% nowej podaży przypadło na centralne dzielnice, co podkreśla rosnące zainteresowanie firm prestiżowymi lokalizacjami.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, komentuje: „Pomimo nowych realizacji, całkowita powierzchnia biurowa utrzymuje się na stabilnym poziomie, ponieważ starsze, mniej efektywne obiekty są konwertowane na inne funkcje, zwłaszcza mieszkaniowe. Ponadto, w budowie znajduje się obecnie 230 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 86% przypada na centrum Warszawy. Wśród największych inwestycji w budowie są takie projekty jak m.in. The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Upper One (35 900 mkw., Strabag), modernizowany V Tower (32 700 mkw., Cornerstone), Office House (27 800 mkw., Echo Investment), Studio A (26 600 mkw., Skanska) czy Skyliner II (24 000 mkw., Karimpol)”.
Współczynnik pustostanów delikatnie obniża się
Na koniec 2024 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 10,6%, co oznacza minimalny wzrost o 0,2 p.p. r/r. Rynek pozostaje w trendzie spadkowym (-0,1 p.p. kw./kw.), a dalsza stabilizacja pozostaje prawdopodobna. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w rejonie Służewca (19,7%), który zmaga się z nadpodażą starszych powierzchni. Z kolei w strefach centralnych niezmiennie wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na niższym poziomie niż poza centrum miasta – 8,8% na koniec 2024 roku.
Popyt – dominacja renegocjacji i stabilizacja aktywności najemców
W 2024 roku całkowita aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych w Warszawie wyniosła 740 000 mkw. (-1% r/r). Kluczowym trendem w 2024 roku było zwiększone zainteresowanie przedłużeniami umów – renegocjacje stanowiły 46% wszystkich transakcji (+3 p.p. r/r). Popyt netto, obejmujący nowe umowy i ekspansje, zmniejszył się o 6% r/r (400 000 mkw.). Rynek mierzył się z ograniczoną dostępnością dużych powierzchni, zauważalna była rosnąca popularność podnajmów jako strategii optymalizacji kosztów. Największą transakcją 2024 r. był przednajem 24 500 mkw. przez Santander Bank w budynku The Bridge. Następne w kolejności znalazły się transakcje na ok. 13 000-14 000 mkw., które były przedłużeniami i renegocjacjami dotychczasowych umów najmu w takich budynkach jak Atrium Garden, Varso Place 2, T-Mobile Office Park, Domaniewska Office Hub. Sektorami dominującymi wśród najemców były finanse, produkcja, usługi biznesowe oraz IT.
Stabilne czynsze, rosnące koszty eksploatacyjne
Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, mówi: „W 2024 r. czynsze ofertowe w prestiżowych budynkach w centralnych lokalizacjach w stolicy utrzymywały się w przedziale 19,00-26,50 EUR/mkw./mies., przy czym w niektórych obiektach przekraczały nawet 30,00 EUR/mkw./mies. Z kolei w strefach pozacentralnych najniższe stawki wynosiły ok. 9,00 EUR/mkw./mies. Pomimo wysokiego poziomu inflacji i kosztów budowy, czynsze pozostały stabilne w ujęciu rocznym. Wzrost odnotowano w przypadku opłat eksploatacyjnych – ich wysokość wahała się od 12,00 do 45,00 PLN/mkw./mies., co wynikało z rosnących kosztów utrzymania budynków”.
Perspektywy na 2025 rok – luka podażowa i rozwój biur elastycznych
Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „W 2025 r. aktywność deweloperów na warszawskim rynku biurowym nadal będzie koncentrowała się na centrum, szczególnie w rejonie Ronda Daszyńskiego, gdzie w 2025 r. planowane jest oddanie ok. 140 000 mkw. nowej powierzchni. W zakresie trendów spodziewamy się, że ograniczenia dostępności dużych modułów biurowych, rosnącej popularności elastycznych przestrzeni, dalszej optymalizacji zajmowanej powierzchni oraz modernizacji starszych budynków zgodnie ze standardami ESG. Najemcy będą coraz częściej inwestować w jakość i design biur, a właściciele dostosowywać ofertę do zmieniających się potrzeb firm”.
