Grudzień 2025 pogłębił fazę spowolnienia na rynku najmu – dokładnie jak w latach 2023 i 2024. Po stronie podażowej oferta mieszkań na wynajem skurczyła się miesiąc do miesiąca o 11%, a popyt (mierzony poprzez liczbę zapytań na platformie Otodom) zmniejszył się aż o 23% względem listopada. Oba wskaźniki spadły w sposób typowy dla końcówki roku. Początek 2026 może przynieść jednak stopniowe ożywienie. Coraz częściej powraca też pytanie: czy w Polsce pojawią się regulacje porządkujące zasady najmu?
W grudniu na rynku najmu widoczna była typowa dla okresu świąteczno-wypoczynkowego tendencja spadkowa. Do obiegu trafiło 10,4 tys. nowych ofert wobec 14,7 tys. miesiąc wcześniej, czyli o blisko 30% mniej. Na koniec miesiąca dostępnych było 21,9 tys. ogłoszeń. We wszystkich 18, analizowanych przez Otodom, miastach odnotowano spadek liczby ogłoszeń względem listopada 2025 roku. Największa zmiana nastąpiła w Zielonej Górze (-23%), Bydgoszczy (-17%) oraz Łodzi (-17%). Duże tąpnięcie podaży zanotowano także w Warszawie, gdzie oferta zmniejszyła się o około 1 tys. jednostek, czyli 15%.
– Na koniec grudnia baza dostępnych ogłoszeń skurczyła się o niemal 3 tys. względem początku miesiąca. Choć procentowo mocniej reagowały mniejsze rynki, o wyniku w skali kraju przesądziły przede wszystkim największe ośrodki (Warszawa, Gdańsk i Wrocław). Zazwyczaj po takim końcoworocznym spadku już w styczniu zauważalne jest pierwsze odbicie – tak powinno być i w tym roku. Jednocześnie na dalszą dynamikę rynku istotny wpływ będą miały między innymi reakcje sektora bankowego na podwyżki CIT i ich przełożenie na koszty finansowania hipotecznego oraz zapowiadane zmiany prawne dotyczące najmu krótko- i długoterminowego – wyjaśnia Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości Otodom.
Rząd przygotowuje regulacje porządkujące najem krótkoterminowy. Projekt ustawy ma trafić pod obrady w pierwszym kwartale 2026 roku i przewiduje traktowanie tego segmentu na równi z usługą hotelarską. Największe kontrowersje budzi propozycja przyznania samorządom uprawnień do tworzenia stref wyłączonych z najmu krótkoterminowego.
– Wprowadzenie nowych regulacji może zapoczątkować naturalny proces adaptacji i zmian na rynku najmu. Dla przykładu, dla części właścicieli mieszkań wynajmowanych dotychczas krótkoterminowo atrakcyjniejsza może okazać się sprzedaż lokali, zwiększająca podaż na rynku wtórnym. Inni z kolei mogą zdecydować się na przekierowanie mieszkań wyłącznie do najmu długoterminowego, co powinno przełożyć się na większą dostępność ofert w tym segmencie – dodaje Paweł Jarząbek.
To jednak jedne z wielu możliwych scenariuszy w średnim horyzoncie. W tle pozostaje sezonowość, bo końcówka roku to także okres, w którym część właścicieli decyduje się na wycofanie mieszkań z rynku najmu w celu ich sprzedaży i reinwestycji w nowsze lokale, co dodatkowo ogranicza podaż.
Spadek zainteresowania najmem: -23% względem listopada
W grudniu aktywność osób szukających mieszkań na wynajem zmniejszyła się o 23% względem listopada, podczas gdy w ujęciu rocznym spadek był raczej symboliczny (-2%). To kolejny sygnał sezonowego wzorca typowego dla końcówki roku. Z jednej strony działa kalendarz: studenci mają już zwykle zabezpieczone lokum, a mobilność pracowników maleje. Z drugiej, hamują procesy organizacyjne. Rekrutacje i relokacje zwalniają wraz z domykaniem budżetów po stronie firm.
Co ważne, mimo niższego popytu, preferencje najemców pozostają bez zmian. Od początku 2025 roku niezmiennie dominowały mieszkania dwupokojowe i w grudniu było podobnie – tego typu lokale wygenerowały około połowę wszystkich wyszukiwań na platformie Otodom. Jak przyznaje Paweł Jarząbek: “Zarówno liczba pokoi, jak i najczęściej wybierany metraż mieszkania (około 40 mkw.) stały się już niemal rynkowym standardem. W analogicznym okresie, na koniec grudnia 2024 roku, na platformie Otodom obserwowaliśmy praktycznie identyczną strukturę wyszukiwań.”
Stabilne pozostają preferowane parametry, ale w zależności od miasta zmienia się deklarowany budżet, zarówno w stronę większego, jak i mniejszego progu. W grudniu było to szczególnie widoczne w Poznaniu: w segmencie lokali dwupokojowych najczęściej wskazywany próg przesunął się z 3 tys. zł do 2,5 tys. zł miesięcznie. To oznacza, że najemcy uważnie śledzą zmieniające się ceny i dostosowują swoje oczekiwania do obecnej oferty.
Ceny na podobnym poziomie
W grudniu średnia ofertowa cena najmu mieszkania wyniosła około 3,7 tys. zł, czyli 71 zł/mkw. i była o niecały 1% wyższa niż w listopadzie, a w ujęciu rocznym praktycznie pozostała na niezmienionym poziomie. Z kolei dane z ostatnich 12 miesięcy pokazują, że w 2025 roku czynsze zmieniały się średnio o -0,02% m/m, podczas gdy w 2024 średnie tempo wynosiło +0,13% m/m.
– W 2025 roku na rynku najmu obserwowaliśmy wyraźną stabilizację stawek, co było skorelowane z sytuacją w segmencie sprzedaży. Obniżki stóp procentowych realnie zwiększyły zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych, stymulując aktywność na rynku deweloperskim i wtórnym. Ten odpływ części najemców w stronę własności, potwierdzony rekordowymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań pod koniec roku, skutecznie ograniczył presję na wzrost czynszów. W zależności od reakcji banków na nowe obciążenia podatkowe, w tym potencjalne podwyżki marż kredytowych, trend ten może utrzymać się również w 2026 roku, zwłaszcza że polski rynek nadal charakteryzuje się silną preferencją modelu własnościowego – tłumaczy Paweł Jarząbek.
Na koniec 2025 roku najdroższym rynkiem najmu pozostawała Warszawa, gdzie średni czynsz wynosił 5 tys. zł. Poza stolicą relatywnie wysokie stawki utrzymywały się we Wrocławiu (3,1 tys. zł), w Trójmieście (3,2 tys. zł) oraz w Krakowie (3,2 tys. zł). Wśród miast ujętych w analizie Otodom najtaniej mieszkanie można wynająć w Kielcach, Białymstoku i Zielonej Górze.
W ujęciu rocznym wyróżnia się Opole, gdzie średni czynsz wzrósł aż o 10%, co jest najwyższym wzrostem spośród wszystkich miast objętych analizą Otodom. Na podium rocznych wzrostów znalazły się także Olsztyn (+8,2%) oraz Bydgoszcz (+4,8%).
