Od 23 lipca 2021 r. obowiązuję art. 15 ze1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, który wprowadził nowe rozwiązania dla najemców lokali w galeriach handlowych. Jednocześnie, w ramach nowelizacji ww. ustawy, uchylony został art. 15 ze.
Nowy przepis wprowadza następujące rozwiązanie w odniesieniu do umów najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, która została zawarta przed dniem 14 marca 2020 r., a która dotyczy oddania do używania powierzchni handlowej w obiektach powyżej 2000 m2. Otóż w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w ww. obiektach, wysokość świadczenia z tytułu używania powierzchni handlowej ulega obniżeniu do 20% do wysokości świadczenia. Z kolei w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu, wysokość świadczenia z tytułu używania powierzchni handlowej zostaje obniżona do 50%. Przez powierzchnie handlową uznaje się każdą powierzchnie znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w tym w szczególności sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.
Warto w tym miejscu nadmienić, że nowe przepisy Tarczy Antykryzysowej nie są jedynymi, które mogą być podstawą do obniżenia wysokości świadczenia za najem, dzierżawę czy tez innej umowy, w której dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Każda bowiem ze stron ww. umowy może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń na podstawie istniejącego już art. 3571 k.c. – wskazuje mecenas Adam Ziębicki z kancelarii prawnej Chałas i Wspólnicy. Co istotne, sądy w tego typu sprawach stają po stronie najemców, czego najlepszym przykładem są postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie, w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia poprzez obniżenie czynszu na czas trwania postępowania – podkreśla Ziębicki.
Wobec wejścia w życie art. 15 ze1, uchylone zostały pierwotne rozwiązania wprowadzone dla najemców w ramach Tarczy Kryzysowej. Tym samym, od dnia 23 lipca 2021 r. uchylone zostało rozwiązanie, w myśl którego w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych, wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, wygasały, jeżeli w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności najemca złożył wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, przedłużonego o sześć kolejnych miesięcy.
– Choć wprowadzone zmiany z perspektywy najemców należy ocenić pozytywnie, to podkreślenia wymaga fakt, że całkowicie zostały przez ustawodawcę pominięte interesy wynajmujących, albowiem dla tych drugich nie wprowadzono żadnych rozwiązań mających przeciwdziałać negatywnych skutkom wystąpienia COVID-19 i ograniczeń lub zakazów w prowadzeniu działalności gospodarczej. Należy także zadać pytanie dlaczego ustawodawca nowe rozwiązanie zadedykował jedynie umowom zawartym przed 14 marca 2020 r., podczas gdy znacznie dłuższe i bardziej dotkliwe ograniczenia w prowadzeniu działalności wystąpiły na przełomie 2020 i 2021 r., po pierwszej fali COVID-19, po której nawiązywano nowe umowy najmu – nadmienia mec. Ziębicki.
