Początek 2025 r. przyniósł wyraźne ożywienie po grudniowym zastoju na rynkach mieszkaniowych największych metropolii. Wygląda na to, że wśród potencjalnych nabywców nowych mieszkań powoli dojrzewa przekonanie, że dalsze odkładanie decyzji zakupowej przestaje mieć sens.
– W styczniu deweloperzy sprzedali więcej nowych mieszkań niż w grudniu. Jednak jest jeszcze za wcześnie, by stwierdzić, że popyt na nie jest już na fali wznoszącej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu deweloperzy działający w siedmiu największych metropoliach znaleźli chętnych na łącznie ok. 3,8 tys. mieszkań, czyli aż o 37% więcej niż w grudniu. Ten wynik wygląda znacznie mniej imponująco – tylko 5% na plusie – na tle średniej miesięcznej sprzedaży z trzech ostatnich miesięcy ubiegłego roku, która wyniosła nieco ponad 3,6 tys. lokali. W całym 2024 r. deweloperzy sprzedawali ich średnio w ciągu miesiąca przeszło 4,1 tys. W tym porównaniu styczniowa sprzedaż jest więc na 8% minusie.
Należy zwrócić jednak uwagę na lokalne różnice. Np. o ożywieniu popytu na nowe mieszkania można na razie mówić tylko w przypadku Krakowa i Poznania. Z lekkim optymizmem mogą patrzyć w przyszłość również deweloperzy w Trójmieście i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, bo i tam styczniowa sprzedaż była wyraźnie wyższa od średniej miesięcznej z czwartego kwartału 2024 r. Natomiast w Warszawie i Wrocławiu mamy do czynienia ze stagnacją, zaś w biurach sprzedaży wielu łódzkich firm deweloperskich najpewniej włączył się dzwonek alarmowy.
– Rynek łódzki jest w bardzo dużym stopniu uzależniony od dostępności kredytów, a ta poprawiała się do tej pory głównie na papierze. Pamiętajmy, że zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań mocno ograniczają rosnące koszty życia. Według GUS, np. ceny energii elektrycznej były w grudniu aż o 21% wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Za wodę płaciliśmy o ponad 13% więcej, a nie każdy może liczyć na podwyżkę pensji – komentuje ekspert RynekPierwotny.pl.
Równocześnie przyznaje, że z rynku kredytów hipotecznych wyszedł sygnał, że ten rok może być lepszy od ubiegłego. Z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że styczeń przyniósł wzrost liczby chętnych na kredyty mieszkaniowe po dwóch miesiącach spadków. Odpowiedni wniosek złożyło do banków 28,3 tys. osób, czyli o 9% więcej niż w grudniu, ale też mniej więcej tyle samo, ile wynosiła średnia miesięczna w całym 2024 r.
– Część potencjalnych nabywców mieszkań wstrzymywała się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na nowy program wsparcia kredytobiorców. Niezdecydowanie rządu w tej kwestii najpewniej przypomniało wielu stare ludowe porzekadło: „Umiesz liczyć? Licz na siebie”. W tej sytuacji prawdopodobnie coraz więcej osób dojdzie do wniosku, że nie ma sensu dłużeć zwlekać z decyzją zakupową, skoro wybór mieszkań jeszcze nigdy nie był tak duży, a deweloperzy kuszą różnego rodzaju bonusami i nawet kilkuprocentowymi obniżkami cen – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny transakcyjne z pewnością są niższe od ofertowych. O ile? Firmy deweloperskie nie dzielą się taką wiedzą. Natomiast, jeśli chodzi o średnią cenę metra kwadratowego oferowanych przez nie mieszkań, to styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. wynika, że drugi miesiąc z rzędu nie wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu (14,7 tys. zł/m kw.), Trójmieście (15,9 tys. zł/m kw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,2 tys. zł/m kw.). W Łodzi (ok. 11,5 tys. zł/m kw.) seria bez podwyżek trwa już czwarty miesiąc, a piąty – w Warszawie (17,7 tys. zł/m kw.) i Krakowie (16,6 tys. zł/m kw.). Jedynie w Poznaniu (13,4 tys. zł/m kw.) średnia poszła w styczniu w górę o 1% po trwającej cztery miesiące stabilizacji. Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że ten niekorzystny dla kupujących trend utrzyma się w kolejnych miesiącach. W stolicy Wielkopolski pojawiła się duża pula drogich – jak na ten rynek – mieszkań (średnio po 16,3 tys. zł/m kw.). Przypomnijmy, że w listopadzie z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Trójmieście.
Co ważne, mimo iż aktywność inwestycyjna deweloperów nie jest już tak duża, jak w pierwszej połowie ubiegłego roku, to także w styczniu dostarczyli oni na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. W efekcie oferta mieszkań urosła w niektórych miastach do rekordowych rozmiarów. W Warszawie pod koniec stycznia w ofercie firm deweloperskich było ponad 16,1 tys. lokali, w Krakowie – ponad 9,6 tys., Wrocławiu – blisko 9,3 tys., Trójmieście – blisko 7,3 tys., Łodzi – ponad 9,9 tys., Poznaniu – ponad 7,8 tys., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – niemal 9,6 tys. Marek Wielgo zwraca uwagę, że Łódź w ciągu trzech lat podwoiła liczbę mieszkań w ofercie deweloperów, stając się drugim po Warszawie rynkiem w Polsce.
Co ważne, w ostatnich 12 miesiącach zwiększył się wybór mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Z danych BIK wynika, że w ubiegłym roku przeciętny nabywca mieszkania pożyczył w banku ok. 420 tys. zł. Zakładając, że wymagany był wkład własny, to sprawdziliśmy, ile mieszkań z ceną do 500 tys. zł oferowali deweloperzy? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. wynika, że najwięcej takich lokali jest w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a najmniej w Krakowie i Warszawie.
Warto zwrócić uwagę, że niemal we wszystkich metropoliach rok 2023 przyniósł potężny spadek liczby mieszkań i domów z ceną poniżej 500 tys. zł. Oczywiście było to efektem pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Pozytywnym wyjątkiem była Łódź, w której deweloperzy wprowadzili wówczas na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Na szczęście nie tylko w tym mieście, ale także w pozostałych metropoliach deweloperzy odbudowywali ofertę „na przeciętną kieszeń”. Szczególnie widoczne jest to we Wrocławiu, Trójmieście i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W tej ostatniej takich lokali jest nawet więcej niż dwa lata temu.
Dla kupujących nowe mieszkania w Warszawie i Krakowie pocieszeniem może być fakt, że w ofercie deweloperów pojawiało się coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym. W obu aglomeracjach do tego segmentu można zaliczyć mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy. W stolicy rok temu kupujący mieli do wyboru tylko ok. 3,2 tys. takich mieszkań, a obecnie jest ich na rynku blisko 5 tys. Z kolei w Krakowie pula mieszkań w przedziale cenowym do 15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła w tym okresie z ok. 2,1 tys. do 2,8 tys.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
