GUS-owskie statystyki budownictwa mieszkaniowego w styczniu zazwyczaj sygnalizują mniejsze lub większe osłabienie aktywności inwestycyjnej. Zgodnie z tą regułą w roku bieżącym wyraźne załamanie wolumenu wystąpiło w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania i nowych pozwoleń na budowę. Z kolei, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, w kategorii mieszkań rozpoczętych GUS zakomunikował widoczne odreagowanie tąpnięcia danych z dwóch ostatnich miesięcy ub. roku.
Styczeń pod znakiem powrotu do przeciętności
Początek bieżącego roku pomimo dość dużej zmienności statystyk w relacji miesiąc do miesiąca nie przyniósł przełomu w dość wyraźnie utrwalonej w minionych miesiącach koniunkturze danych budownictwa mieszkaniowego. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl raczej zasygnalizował perspektywę ich utrzymania w przewidywalnej przyszłości na przeciętnych poziomach, do których styczniowe statystyki wyraźnie się przybliżyły. Nawet dość silnie korekcyjny charakter danych nowych pozwoleń na budowę i mieszkań oddanych nie powinien niepokoić, będąc ruchem w kierunku długoterminowej średniej.
Najlepszym tego przykładem są lokale oddane do użytkowania, które choć nie mają fundamentalnego znaczenia dla oceny stanu bieżącej koniunktury, to są ważnym elementem kondycji rynku mieszkaniowego. Osiągnięty w tej kategorii danych styczniowy wynik na poziomie 15,5 tys. ogółem jest dość dokładnym odwzorowaniem średnich wyników z całego 2024 roku. Trudno więc w zdecydowanie negatywny sposób interpretować blisko 27-proc. spadek w relacji mdm przy 4-proc. wzroście w relacji rdr.
Taki rezultat statystyk mieszkań oddanych jest w głównej mierze zasługą deweloperów, których wynik styczniowy na poziomie zaledwie 9,4 tys. lokali, o jedną trzecią słabszy niż w grudniu ub. roku, jest bliski rekordowo niskim statystykom z ostatnich lat. Wygląda na to, że deweloperzy w końcówce ubiegłego roku mocno przyśpieszyli prace nad oddawaniem lokali do użytkowania, co w pierwszych miesiącach tego roku może spowodować pewne hamowanie dynamiki przedmiotowych danych.
Mieszkania rozpoczęte z odreagowaniem ostatnich spadków
W przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją było widoczne hamowanie aktywności inwestycyjnej w pierwszych tygodniach każdego roku. W efekcie miesiąc styczeń bywa od lat regularnie i niezawodnie najsłabszym miesiącem w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Ich wolumen w pierwszym miesiącu roku jest zazwyczaj znacząco niższy od średniej całorocznej, wyznaczając tym samym dołek, od którego w kolejnych okresach następuje odbicie.
Tymczasem w tegorocznym styczniu rozpoczęto ogółem budowę 17,2 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym licząc rok do roku o blisko jedną dziesiątą, natomiast w relacji miesiąc do miesiąca aż o 37 proc.
Z kolei sami deweloperzy ruszyli z budową 12,6 tys. lokali, co w stosunku do stycznia 2024 r. oznacza kilkuprocentowy wzrost, natomiast do poprzedzającego grudnia poprawa danych przekroczyła wyraźnie poziom 50 proc. Niestety, jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl tej skali progres nie oznacza nic poza powrotem aktywności inwestycyjnej do dość przeciętnych poziomów, będąc wynikiem rekordowo niskiej bazy z końcówki ub. roku, kiedy to ta kategoria danych uległa silnemu tąpnięciu. Jednak sam fakt utrzymania poziomu rozpoczynanych inwestycji deweloperskich w styczniu na względnie zadowalającym poziomie w okolicach średniej z ostatnich miesięcy, należy uznać za umiarkowanie optymistyczny prognostyk w perspektywie tego roku.
Nowe pozwolenia ze spadkowym odreagowaniem
Z kolei w przypadku statystyk nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, styczeń zaowocował dość mocno spadkowym rozstrzygnięciem. GUS doliczył się ich ogółem w ubiegłym miesiącu 19,6 tys., czyli o ponad 15 proc. mniej w stosunku do grudnia 2024 r. i niespełna 5 proc. poniżej wyniku rok do roku.
Jak wiadomo statystyki nowych pozwoleń na budowę wciąż pozostają relatywnie wiarygodnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Warto więc odnotować ich wynik styczniowy na poziomie nieco ponad 13 tys. jednostek, słabszy zarówno względem grudnia jak i stycznia ub. roku odpowiednio o 23 i 10 proc.
Tego typu sytuacja wygląda na korektę przedmiotowych danych, które cały ubiegły rok wykazywały ponadprzeciętne wartości, będące najprawdopodobniej efektem ubiegłorocznej dość radykalnej zmiany warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Trudno więc styczniowy spadek deweloperskich pozwoleń na budowę interpretować inaczej, niż jako oczekiwany powrót do normalności, czyli przeciętnych wartości z ostatnich dwóch lat.
Koniunktura inwestycyjna rynku pierwotnego w najbliższych miesiącach będzie dość mocno determinowana przez ostateczne decyzje rządowe dotyczące nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a także sytuacją geopolityczną i perspektywą zakończenia wojny w Ukrainie.
Nieoczekiwanie lokale deweloperskie mają zostać wykluczone z nowego programu subsydiowania kredytów mieszkaniowych, co przy utrzymującej się nadpodaży nowych lokali może wpłynąć na osłabienie dynamiki nowych budów w kolejnych miesiącach. Z kolei ewentualne zakończenie wojny za naszą wschodnią granicą może wywołać pewne perturbacje na krajowym rynku budowlanym. W sumie perspektywy inwestycyjnego segmentu rodzimej mieszkaniówki w kolejnych miesiącach br. wydają się stać pod dość dużym znakiem zapytania.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
