Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wystartuje 26 maja 2022 r. Dopiero wtedy w ofercie banków pojawi się kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Jaki może to mieć wpływ na rynek mieszkaniowy? Analitycy GetHome.pl poprosili o opinię deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami. Odpowiedzi mogą zaskakiwać.
W Dzienniku Ustaw właśnie ukazała się ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, co oznacza, że zacznie ona obowiązywać od 26 maja 2020 r. – W ustawie zapisano aż sześciomiesięczny okres przejściowy, żeby Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) mógł się przygotować do udzielania gwarancji kredytowych. Banki wykorzystają ten czas na stworzenie oferty kredytowej – mówi ekspert GetHome.pl Marek Wielgo.
Przypomina, że wcześniejsze programy mające wesprzeć kupujących mieszkania – „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych” – były kontestowane nawet przez potencjalnych adresatów rządowych rozwiązań. Zarzucano im, że beneficjentami są tak naprawdę banki i deweloperzy, bo dzięki budżetowej dopłacie do kredytów zwiększali sprzedaż kredytów i mieszkań. Kupujący płacili zaś za nie coraz wyższą cenę. Czy podobnie będzie i tym razem?
Banki ostrożne
W programie „Mieszkanie dla młodych” państwo finansowało wkład własny kupującemu pierwsze mieszkanie za kredyt. Natomiast „Mieszkanie bez wkładu własnego” zakłada, że wymagany przez banki wkład – minimum 10% a maksymalnie 20% – państwo poręczy. Maksymalna kwota, którą obejmie to poręczenie, nie przekroczy 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie nie może kosztować więcej niż 500 tys. zł.
– Jak widać różnica jest diametralna. Niestety w praktyce oznacza to, że kredyty bez wkładu własnego będą traktowane przez banki jako bardziej ryzykowne. Przyszli kredytobiorcy zapłacą więc wyższą marżę, która jest składnikiem oprocentowania – mówi Wielgo. I dodaje, że bankowcy mają jeszcze świeżo w pamięci skutki kryzysu finansowego z 2008 r.– Do dziś odbijają im się czkawką kredyty frankowe. Dlatego – jak sądzę – nie będą udzielały kredytów bez wkładu lekką ręką – ocenia ekspert GetHome.pl.
Deweloperzy sceptyczni
Z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, podobnie jak „Mieszkania dla młodych” będą mogli skorzystać ci, którzy kupią mieszkania spełniające kryterium ceny metra kwadratowego. Problem w tym, że – jak wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl – w wielu miastach oferta mieszkań spełniających wymogi programu jest obecnie skromna. Np. w Krakowie jest to zaledwie 3% łącznej podaży nowych mieszkań, a w Warszawie – 13%. Czy deweloperzy zwiększą ofertę takich mieszkań?
– Przypuszczamy, że na rynku pojawią się mieszkania w lokalizacjach oddalonych od centrów miast, gdzie cena zakupu gruntu jest niższa – mówi Anna Wojciechowska, dyrektor sprzedaży i marketingu Robyg w Gdańsku i Poznaniu. Także wiceprezes firmy Cordia Polska Tomasz Łapiński nie wyklucza zainteresowania programem ze strony deweloperów, ale tylko tych, którzy realizują projekty w segmencie popularnym w mniejszych miastach lub na obrzeżach dużych aglomeracji. – Program raczej nie będzie atrakcyjny dla firm, które specjalizują się w projektach z segmentu premium lub budują blisko centrów miast, gdzie ceny są wyższe od ustawowego limitu. Oczywiście ten trend może się zmienić, jeśli rozrośnie się oferta deweloperów, a popyt na nowe mieszkania nie będzie tak wysoki jak obecnie – dodaje Tomasz Łapiński.
Wiceprezes Ronson Development Andrzej Gutowski ocenia, że w miastach, w których ze względu na duży popyt deweloperzy nie mają problemów ze sprzedażą mieszkań, program będzie miał marginalne znaczenie. Tym bardziej, że limity cenowe mają być ustalane w sposób „nieadekwantny do aktualnej oferty rynkowej”. Podobnego zdania jest prezes firmy Develia Andrzej Oślizło. – Trudno spodziewać się, aby przy obecnych cenach gruntów czy wykonawstwa deweloperzy byli w stanie tak bardzo obniżyć ceny, zwłaszcza że od kilku lat są one w trendzie wzrostowym, średnio o 10-12% rocznie – komentuje prezes Oślizło.
Deweloperzy podkreślają, że proces inwestycyjny, liczony od momentu decyzji o zakupie działki do dnia wprowadzenia mieszkań na rynek, trwa zazwyczaj kilka lat. W związku z tym deweloperzy, którzy zdecydują się na dostosowanie oferty do wymogów programu, nie zrobią tego do czasu wejścia ustawy w życie.
– Nowe inwestycje, które spełnią kryteria programu będą dostępne nie wcześniej niż w drugiej połowie 2022 r. – ocenia Anna Wojciechowska z Robyga.
Pośrednicy krytyczni
– Wszelkie programy ingerujące w rynek mieszkaniowy uważam za szkodliwe. W szczególności program, który przy drastycznej przewadze popytu nad podażą ma jeszcze ten popyt wzmocnić. W takiej sytuacji jest to próba gaszenia pożaru benzyną – uważa Marcin Wieluński, właściciel prezes wrocławskiej agencji Nieruchomości Wieluński.
Maciej Cenkier z warszawskiej agencji Kingdom Real Estate ostrzega potencjalnych beneficjentów programu, że zbiegnie się on w czasie z prognozowanym podnoszeniem stóp procentowych. Powinni więc uwzględnić wzrost nominalnej wartość comiesięcznych rat kredytu. Mimo tej potencjalnej pułapki kredytowej, większość pośredników, którzy wzięli udział w ankiecie GetHome.pl uważa, że wsparcie dla kredytobiorców nie posiadających wkładu własnego może przyczynić się do zwiększenia popytu na mieszkania.
Pośrednicy, podobnie jak deweloperzy zwracają jednak uwagę, że w grę wchodzą lokalizacje oddalone od centrów miast. Dodajmy, że limity cenowe dla mieszkań kupowanych na rynku wtórnym będą niższe niż na rynku pierwotnym o ok. 10%.
Andrzej Gutowski z Ronson Development ocenia, że w największych miastach beneficjenci programu będą preferowali nowe mieszkania. Deweloperzy są bowiem bardziej elastyczni w kwestii cen niż sprzedający używane mieszkania. Tomasz Łapiński z Cordia Polska zwraca jednak uwagę, że np. w Warszawie do programu zakwalifikuje się więcej mieszkań nowych niż używanych. Są jednak miasta, np. Katowice, w których to na rynku wtórnym łatwiej będzie znaleźć mieszkanie mieszczące się w limicie ceny metra kwadratowego. – Należy się jednak liczyć z tym, że ich standard techniczny będzie pozostawiał wiele do życzenia – dodaje Andrzej Oślizło z Develia.
Z danych portalu GetHome.pl (podane są w nim same unikalne oferty, czyli bez duplikatów) wynika, że w większości największych miast oferta mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł a do tego spełniających kryterium ceny metra kwadratowego, jest obecnie bardzo skromna. 
Ceny w górę czy w dół?
Większość ankietowanych pośredników ocenia, że program „Mieszkanie bez wkładu własnego” może skutkować wzrostem cen. Jednak duży odsetek respondentów wskazuje na neutralność programu lub nawet spodziewa się spadku średniej ceny metra kwadratowego.
– Niestety, skutkiem obocznym programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” może być wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych. Innymi słowy, deweloperzy mogą nie oprzeć się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie kredytu bez wkładu własnego – mówi ekspert GetHome.pl.
I dodaje, że z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w czasie obowiązywania programu „Mieszkanie dla młodych” m.in. w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Z kolei w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu w ofercie deweloperów przybyło mieszkań spełniających kryterium cenowe programu. W efekcie przeciętna cena spadła. Czy także w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” deweloperzy dostosują ceny w dół do limitów wyznaczonych przez ten program? Według naszych rozmówców raczej nie należy się nastawiać na taki scenariusz.
– Brakuje działek, rosną koszty budowy i wydawanych jest niewiele pozwoleń. To wraz z rosnącą inflacją stymuluje wzrost cen – wyjaśnia Anna Wojciechowska z Robyga.
