Żeby uzyskać pełen obraz sytuacji na rynku, aktualne dane BIK warto zestawiać z danymi z pierwszego półrocza 2023 r., czyli okresem ze zbliżonymi warunkami do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Warto przypomnieć, że w lutym 2023 r. KNF złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej obniżając poziom bufora z 5 p.p. do 2,5 p.p. Był to oddech po długim okresie restrykcji. Ta zmiana skutkowała zwiększeniem liczby zapytań oraz udzielanych kredytów mieszkaniowych, jeszcze zanim rządowy program BK 2% formalnie zaczął działać.
Obecnie mamy zbliżoną sytuację – stopy procentowe są nadal wysokie, choć o 1 pp. niższe niż w pierwszym półroczu ubiegłego roku, a banki liczą zdolność kredytową z najniższym minimalnym buforem na poziomie 2,5 p.p. Nadal są to jednak warunki niesprzyjające kredytobiorcom. Z przeprowadzonych przez nas badań wśród klientów poszukujących mieszkań wynika, że najczęstszymi powodami, które powstrzymują ich przed zawarciem transakcji są ceny lokali i właśnie niska zdolność kredytowa.
Według danych BIK we wrześniu do banków trafiło 28,51 tys. wniosków kredytowych, czyli 8% więcej niż miesiąc wcześniej. Nie wiemy jeszcze, jak przełożą się one na liczbę przyznanych kredytów, ale możemy przypuszczać, że będzie ona dość wysoka. Dla porównania w sierpniu zawarto 14,8 tys. umów kredytowych, a w okresie od marca do maja 2023 ich maksymalny poziom wyniósł ok. 11 tys. Równocześnie średnia kwota wnioskowanego kredytu wzrosła we wrześniu do 444,74 tys. zł.
Co to oznacza? Obecnie na rynku mieszkaniowym obserwujemy wysoką aktywność innej grupy popytowej niż w I półroczu 2023 roku. Wnioskuje ona o wyższe kwoty kredytów nie tylko ze względu na wyższe ceny mieszkań, ale przede wszystkim dlatego, że posiada odpowiednią zdolność kredytową i po prostu stać ją na zakup droższych i większych mieszkań. To dość zamożne osoby, które nie kupują swoich pierwszych mieszkań, a raczej zmieniają posiadane dotychczas na nowe, wspomagając się kredytem hipotecznym. Potwierdzają to także wyniki sprzedaży deweloperów na 7 głównych rynkach – nie są wysokie, ale jednak nie tak niskie, jak można byłoby się spodziewać po zamknięciu programu BK 2%.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics
