Rynek biurowy w Warszawie wchodzi w fazę wyraźnego niedoboru powierzchni, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Na koniec 2025 r. poziom pustostanów spadł do 9,1 proc., a w ścisłym centrum miasta wolne pozostaje już tylko około 5–6 proc. powierzchni – wskazują najnowsze dane CBRE. Jednocześnie nowa podaż pozostaje bardzo ograniczona, a rekordowy popyt w dużej mierze opiera się na renegocjacjach istniejących umów.
Odsetek wolnych przestrzeni biurowych w Warszawie systematycznie spada. Po przekroczeniu w trzecim kwartale 2025 r. granicy 10 proc., na koniec roku wskaźnik wakatów obniżył się do 9,1 proc. Widać jednak spore różnice pomiędzy dzielnicami. W centralnym obszarze miasta poziom pustostanów spadł do 6,2 proc., a na Zachodnich Obrzeżach Centrum do 5,5 proc. Z kolei w lokalizacjach poza centrum dostępność pozostaje wyższa i wynosi 11,6 proc., przy czym na Służewcu sięga 18,2 proc.
– Kurczą się również zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Na koniec 2025 r. wyniosły 6,23 mln mkw., wobec 6,29 mln mkw. rok wcześniej. Ten spadek przestrzeni to efekt coraz częstszych zmian funkcji istniejących budynków. Biurowce są przekształcane m.in. w obiekty edukacyjne, medyczne, sportowe lub mieszkaniowe. Skala nowej podaży jest zbyt mała, aby zrekompensować te ubytki – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE.
W czwartym kwartale 2025 r. nie oddano do użytku żadnego nowego biurowca. W całym roku pozwolenie na użytkowanie uzyskały jedynie dwa większe projekty (The Bridge i Office House), co przełożyło się na 88,7 tys. mkw. nowej powierzchni. Obecnie w budowie lub przebudowie, z terminem oddania do 2028 r., znajduje się około 200 tys. mkw. powierzchni biurowej.
Rekordowy popyt, ale głównie dzięki renegocjacjom
Czwarty kwartał 2025 r. przyniósł rekordowy wolumen transakcji – łączny popyt wyniósł 309,9 tys. mkw. W całym 2025 r. najemcy zakontraktowali 794,1 tys. mkw. powierzchni biurowej. Warto jednak podkreślić, że wysoki popyt w dużej mierze wynikał z przedłużeń już istniejących umów. W samym czwartym kwartale 64 proc. transakcji stanowiły renegocjacje, a 32 proc. nowe umowy. W ujęciu rocznym struktura była bardziej zrównoważona, choć nadal z przewagą renegocjacji. Stanowiły one 51 proc., a nowe umowy objęły 40 proc. Kolejne kilka procent to ekspansje.
Najaktywniejsze lokalizacje i sektory
W całym 2025 r. największy udział w popycie odnotowano w strefie Zachodnich Obrzeży Centrum (22,8 proc.) oraz na Służewcu (22,7 proc.). Pod względem branż dominował sektor przemysłowy, który odpowiadał za 14 proc. całkowitego popytu, przed IT (13 proc.) oraz usługami dla biznesu (11 proc.).
