Choć intuicja podpowiada, że wyprowadzka poza miasto to synonim większej przestrzeni, twarde dane rynkowe przeczą temu przekonaniu. Z analizy Otodom wynika, że przeciętny dom oferowany przez firmy deweloperskie w granicach administracyjnych siedmiu największych miast w Polsce jest średnio o 13% większy niż ten budowany na obrzeżach. Zamiast rozległych posiadłości, przedmieścia coraz częściej wypełniają przystępniejsze cenowo bliźniaki i domy szeregowe.
Pod koniec stycznia przeciętny metraż domu jednorodzinnego oferowanego w analizowanych przez Otodom miastach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) wynosił 126 mkw., podczas gdy w ich aglomeracjach było to 112 mkw., czyli o około 14 mkw. mniej. Należy jednak pamiętać, że ogólna średnia nie oddaje pełnego obrazu sytuacji, gdyż poszczególne rynki wykazują pod tym względem znaczne zróżnicowanie.
Największe różnice dotyczą Warszawy i Katowic – odpowiednio 29% i 27%. Jak zaznacza Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, “wynika to przede wszystkim z wyjątkowo dużego przeciętnego metrażu domów deweloperskich w tych miastach (powyżej 140 mkw.), a nie z relatywnie małej powierzchni nieruchomości oferowanych w ich obwarzanku. W obu przypadkach przeciętny metraż domów budowanych poza granicami administracyjnymi miasta pozostaje bowiem powyżej średniej dla siedmiu największych rynków i wynosi 115 mkw. w Warszawie oraz 114 mkw. w Katowicach”.
– Dostępność oraz ceny gruntów w miastach wymuszają na firmach deweloperskich określoną strategię sprzedażową. Aby inwestycja w drogą działkę była uzasadniona, powstają na niej większe nieruchomości o podwyższonym standardzie, zbliżonym do rezydencji. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na obrzeżach. Tam dominuje zabudowa odpowiadająca możliwościom finansowym klasy średniej, czyli nowoczesne bliźniaki i szeregowce. W efekcie przeciętny dom pod miastem jest dziś o ponad jedną dziesiątą mniejszy niż ten budowany w jego granicach, choć dla wielu kupujących pozostaje rozsądnym kompromisem między własnym ogrodem a budżetem – wyjaśnia Paweł Jarząbek.
Cena ziemi potrafi pochłonąć nawet połowę kosztów inwestycji
W 2025 roku udział kosztów zakupu terenu w kosztach projektu mieszkaniowego w największych polskich miastach sięgał od 20% do nawet 50%. Z raportu „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025”, opracowanego przez Otodom i Hectares, wynika, że w sierpniu ubiegłego roku średnie ofertowe ceny działek w Warszawie wynosiły 893 zł za metr kwadratowy. Stawki w stolicy są rekordowe na tle innych dużych miast. W drugim pod względem liczby mieszkańców Krakowie, ceny ofertowe gruntów są o 30% niższe niż w Warszawie.
Kraków to na tym tle wyjątkowo ciekawy przypadek. Różnica między przeciętną powierzchnią domu oferowanego przez firmy deweloperskie w mieście a w aglomeracji jest tu relatywnie niewielka i wynosi niespełna 4%. Nie dzieje się tak jednak dlatego, że metraż domów w granicach administracyjnych jest mały (134 mkw.). Powodem jest specyfika krakowskiego obwarzanka. Deweloperzy stawiają tam przestronniejsze domy o średniej powierzchni 129 mkw. To najwyższa wartość wśród siedmiu analizowanych aglomeracji oraz wynik o 30% wyższy od średniej powierzchni domu oferowanego poza granicami administracyjnymi Łodzi.
Mniejszy metraż za miejski adres – czy to dobra wymiana?
Ze schematu, według którego przeciętny dom oferowany przez deweloperów w granicach siedmiu największych miast jest większy niż ten na obrzeżach, wyłamuje się jedynie wspomniana Łódź. Tam średni metraż domu w mieście jest o 9% mniejszy niż w obwarzanku.
– Specyfika Łodzi polega na tym, że posiada jedną z największych powierzchni administracyjnych w Polsce, co przekłada się na jej unikatową, rozlaną strukturę. Daje to deweloperom zupełnie inne możliwości niż w innych miastach. Mogą realizować projekty na terenach o charakterze niemal podmiejskim, wciąż pozostając w granicach miasta – wyjaśnia Paweł Jarząbek.
W Łodzi dom w granicach miasta stał się bezpośrednią alternatywą dla dużego mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. Aby zachować konkurencyjność cenową, deweloperzy stawiają na mniejsze metraże. Z kolei klienci poszukujący większych przestrzeni, naturalnie kierują swój wzrok na gminy ościenne.
Gdzie rynek idealnie odzwierciedla średnią dla siedmiu największych miast?
Procentowa różnica w Poznaniu jest niemal identyczna jak średnia dla siedmiu największych miast (13%). Warto jednak zauważyć, że pod względem przeciętnej wielkości bezwzględnej, poznańskie domy, zarówno te zlokalizowane w mieście, jak w aglomeracji, są nieco mniejsze niż ogólnopolska średnia i wynoszą odpowiednio 113 mkw. i 100 mkw. Przy tym pod koniec stycznia przeciętna cena całkowita oferowanego domu w Poznaniu wynosiła 1 227 362 zł, podczas gdy za nieruchomość pod miastem trzeba było zapłacić 768 103 zł, a więc 7,8 tys. zł/mkw.
