Czy na rynku biurowym powraca lekki optymizm? Tegoroczne transakcje dotyczące aktywów o różnej charakterystyce mogą to potwierdzać. Jak wynika z danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, wartość zrealizowanych transakcji w tym segmencie tylko w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku wyniosła blisko 400 milionów euro, w tym w drugim kwartale sfinalizowano umowy kupna-sprzedaży o wartości 232 milionów euro. To oznacza kontynuację odbudowy zainteresowania inwestorów. Eksperci Cushman & Wakefield spodziewają się, że wolumen transakcji, które zamkną się do końca roku, może być jeszcze wyższy – kapitał napływa nie tylko z rodzimego rynku i pozostałych krajów CEE, ale także m.in. z UK, Skandynawii czy Belgii. Ważnym, pozytywnym sygnałem dla rynku jest także sfinalizowana niedawno transakcja sprzedaży biurowca VIBE przez Ghelamco do międzynarodowej firmy inwestycyjnej Manova Partners, reprezentującej niemiecki kapitał.
Równowaga między Warszawą a regionami
Dane Cushman & Wakefield wskazują, że inwestorzy ponownie dostrzegają potencjał drzemiący w różnych klasach aktywów w zróżnicowanych lokalizacjach. Chociaż wciąż najczęściej uwaga skupiona jest na Warszawie, to akurat wolumen transakcji w II kwartale rozłożył się równomiernie pomiędzy Warszawę a miasta regionalne – po 116 mln euro na każdy z segmentów.
Zainteresowanie inwestorów obejmuje dziś bardzo szerokie spektrum aktywów – od biurowców typu value-add, przez projekty wymagające repozycjonowania, aż po najbardziej prestiżowe nieruchomości. Obserwujemy także otwartość na lokalizacje poza centralną dzielnicą biznesu w Warszawie, o ile oferują one odpowiedni standard, stabilnych najemców i długoterminowy potencjał wzrostu wartości”, Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.
W gronie największych transakcji znalazła się sprzedaż budynku VIBE (15 800 mkw.) sfinalizowana już w III. kwartale. Sprzedającym był belgijski deweloper Ghelamco, z kolei nabywcą został Manova Parnters międzynarodowy podmiot wywodzący się z Monachium, zarządzający inwestycjami w nieruchomości. Poza tym Uniqa Real Estate nabyła budynek Wronia 31 (16 600 mkw.), a firma Syrena Real Estate – biurowiec Zaułek Piękna (8 100 mkw.), zlokalizowany w prestiżowym sąsiedztwie Alej Ujazdowskich. Poza Warszawą natomiast fundusz zarządzany przez firmę Niam sprzedał dwa budynki w krakowskim kompleksie High5ive (łącznie 23 600 mkw.).
Zespół ekspertów Cushman & Wakefield doradzał przy transakcjach o łącznej wartości około 122 milionów euro, które zostały sfinalizowane do końca sierpnia. Wśród nich znalazły się zarówno transakcje typu core, takie jak VIBE w centrum Warszawy, jak i aktywa typu value-add zlokalizowane zarówno centralnie, jak śródmiejski Zaułek Piękna i poza centralnie – na przykład Nefryt i Topaz na warszawskim Mokotowie. Z kolei sprzedaż szczecińskiego biurowca Piastów Office Center do JV czeskiego funduszu Investika i spółki Bud Holdings potwierdza, że mniejsze rynki regionalne ponownie są w stanie przyciągnąć uwagę inwestorów”, dodaje Maciej Rostropowicz, Senior Consultant, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Jak podkreślają eksperci Cushman & Wakefield – strategie inwestycyjne podmiotów obecnych i wchodzących na nasz rynek są bardzo różnorodne, co wymaga od firm doradczych szerokich kompetencji na etapie przygotowania do transakcji. Kompleksowe analizy scenariuszy modernizacji lub repozycjonowania aktywów, due diligence ESG – to tylko niektóre z aktywności towarzyszących tym procesom.
Na rynek powraca zachodni kapitał
W strukturze kapitału zauważalna jest coraz większa różnorodność. Z jednej strony dominuje kapitał regionalny – zwłaszcza fundusze z Czech i krajów bałtyckich, które konsekwentnie zwiększają swój udział w polskim rynku. Z drugiej strony na horyzoncie pojawia się wzmożona aktywność inwestorów zachodnioeuropejskich, w tym z Niemiec, Belgii i Wielkiej Brytanii.
Równolegle rośnie również udział krajowego kapitału prywatnego, co wpisuje się w trwający od kilkunastu miesięcy trend zwiększonej aktywności polskich inwestorów indywidualnych i rodzinnych biur inwestycyjnych.
Na rynku biurowym widać wyraźne ożywienie po stronie funduszy, a wiele procesów due diligence jest obecnie w zaawansowanej fazie, co daje solidne podstawy do prognozowania zwiększonej liczby finalizowanych transakcji w drugiej połowie roku. Zakładamy, że w tym roku może dojść jeszcze do zamknięcia transakcji o wartości 250-300 mln euro, co pozwoliłoby nam przekroczyć w 2025 roku pułap 400 mln euro”, dodaje Marcin Kocerba.
Finansowanie: ESG coraz bardziej decydujące
Zainteresowanie inwestorów wynika także z większej otwartości instytucji finansowych. Banki – choć nadal selektywne – są bardziej skłonne do wspierania transakcji nabycia aktywów niż ich refinansowania, zwłaszcza w przypadku projektów, które spełniają kryteria zrównoważonego rozwoju.
Dla starszych obiektów biurowych, które – według danych Cushman & Wakefield – stanowią aż 52% całkowitej podaży biur klasy A i B w Polsce (wybudowane przed 2015 rokiem), kluczowe staje się przygotowanie realistycznego planu modernizacji energetycznej i dekarbonizacji. Coraz częściej obserwuje się także finansowanie hybrydowe, obejmujące środki zarówno na zakup, jak i częściową modernizację uwzględniającą cele zrównoważonego rozwoju.
