Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych

Następstwa opóźnienia w przekazaniu lokalu, kara umowna w przypadku wypowiedzenia umów oraz skutki zakłóceń w korzystaniu z lokalu – to najtrudniejsze negocjacyjnie kwestie przy podpisywaniu umów najmu na powierzchnie biurowe, które wskazali respondenci tegorocznego badania przeprowadzonego przez warszawską kancelarię Argon Legal oraz organizację RICS Polska. W niechlubnej czołówce pojawiły się także klauzule dotyczące stopnia zniszczenia, zwalniającego najemcę z wykonywania obowiązków wynikających z umowy oraz standardu prac wykończeniowych. Gwałtowny spadek trudności negocjacyjnych odnotowały za to zapisy o długości obowiązywania gwarancji po wygaśnięciu umowy czy odpowiedzialności najemców.

Rynek powierzchni biurowych zmienia się dynamicznie, przynosząc wciąż nowe szanse, ale i zagrożenia podmiotom, które na nim operują. W porównaniu do poprzedniej edycji badania (Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych 2015), o 5 punktów procentowych wzrósł odsetek respondentów, uznających klauzulę następstwa opóźnienia w przekazaniu lokalu za „trudną” lub „bardzo trudną”, która w tegorocznym badaniu zajęła pierwsze miejsce. O 8 punktów procentowych spadł natomiast odsetek odpowiedzi wskazujących na trudność w negocjacji kar umownych w przypadku wypowiedzenia umów. Choć klauzula ta nadal utrzymuje się w ścisłej czołówce trudnych negocjacyjnie zapisów, to w tym roku, jako trudną wskazało ją 53% responden­tów, jeszcze trzy lata temu było to aż 61% badanych.

– Nowe budynki biurowe czy projekty multi­funkcyjne, tworzące całe fragmenty nowoczesnej tkanki miejskiej to również coraz liczniejsza obecność zagranicznych inwestorów instytucjonalnych i coraz bardziej już rozpowszechnione instytucjonalne umowy najmu. Słowo „instytucjonalne” w tym przypadku kojarzy się ze „skomplikowane” i faktycznie coś w tym jest. Umowy rozrosły się już do obszernych ksiąg zbliżając się do nawet 100 i więcej stron wraz z załącznikami dając z jednej strony pole do popisu prawnikom z drugiej jednak stano­wiąc nie lada wyzwanie dla najemcy, który z taką umową spotyka się nie częściej niż raz na kilka lat – mówi Seweryna Afanasjew – Członek Zarządu RICS EUROPE.

– Dzisiaj, żeby doprowadzić do podpisania umowy najmu prawnicy obydwu stron spędzają na negocjacjach długie godziny, żeby nie powiedzieć tygodnie. Dodatkowo instytucje finansujące, jako ważny uczestnik rynku nieruchomości, inicjują pojawianie się w umowie najmu dodatkowych klauzul, zabezpieczeń i obostrzeń – dodaje Seweryna Afanasjew.

 

 

 

Znaczące zmiany zaszły w postrzeganiu zakresu odpowiedzialności najemców. Jeszcze w 2015 roku 42% respondentów uznawało tę klauzulę za „trudną” lub „bar­dzo trudną”, w tegorocznej ankiecie, jako „trudną” w negocjacjach z najemcami postrzega ją jedynie 18% badanych, a zatem został tu odnotowany spadek aż o 24% punkty procentowe. Jeszcze bardziej spadła liczba odpowiedzi wskazujących długość obowiązywania gwarancji po wygaśnięciu umowy, jako zapis trudny negocjacyjnie. W badaniu z 2015 roku wskazało na tę klauzulę aż 33% badanych, teraz jedynie 2%.

– Wydaje się, że jest to objaw postępującego dojrzewania rynku najmu powierzchni biurowych –  strony negocjacji znają swoje wzajemne stanowiska i wiedzą, jakie warunki można uznać za rynkowe i na uzyskanie czego mają szansę – tłumaczy Sławomir Lisiecki, Partner kancelarii Argon Legal.

– W samej Warszawie podaż powierzchni biurowych przekracza 5 milionów metrów kwadratowych, a w budowie jest kolejne 700 tys. Trzeba zatem negocjować szybko i dużo, szukać rozwiązań kompromisowych, eliminować postanowienia nieprak­tyczne, „przegadane”, regulujące sytuacje, które się nigdy nie zdarzają (lub zdarzają bardzo rzadko), wypracowywać reguły wystarczająco chroniące interes „naszej” strony – akceptowalne jednak dla kon­trahenta – dodaje ekspert.

Ponad trzykrotnie mniej niż przed trzema laty jest też wskazań dotyczących kłopotów z dostarczaniem gwarancji bankowych. W 2015 roku 33% respondentów wskazało tę klauzulę jako problematyczną, w tegorocznej ankiecie za trudną uznało ją jedynie 9% badanych. Mniej kłopotów sprawiają teraz także zasady regulowania opłat eksploatacyjnych (spadek z 30% na 24%) i wypowiadania umów przez wynajmujących  (spadek z 40% na 24%).

– Sytuacja na rynku ewoluuje, ale podstawowe aspekty jego funkcjonowania pozostają dla najemców i wynajmujących niezmienne. Zabezpieczenie ciągłości biznesu i najmu to główne elementy, na jakich zależy najemcom. Odzwierciedlają to choćby coraz dłuższe okresy najmu zapisywane w umowach, czy planowane z coraz dłuższym wyprzedzeniem procesy wynajmu powierzchni. To pokazuje strategiczne zmiany, jakie zaszły w ostatnim czasie w kreowaniu polityki w segmencie nieruchomości komercyjnych – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik z Walter Herz.

. . . . . . . . . . .
W badaniu pt. „Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych 2018” udział wzięli przedstawiciele deweloperów i operatorów powierzchni biurowych, ich najemców oraz innych podmiotów zaangażowanych na co dzień w negocjacje umów najmu. Uczestnicy badania oceniali poszczególne zapisy umów pod kątem trudności i czasochłonności związanych z ich ustaleniem.