Raport „At a Glance. Rynek biurowy w Warszawie” przygotowany przez BNP Paribas Real Estate Poland podsumował II kwartał 2024 roku. W analizowanym okresie, stołeczny rynek biurowy zwiększył się tylko o jedną nową inwestycję. Przy stabilnym popycie na nowoczesną powierzchnię biurową, wynajmujący nie mają wyjścia – nowym trendem w strukturze najmów stały się odnowienia umów.
Ograniczenie aktywności deweloperskiej
Na koniec czerwca 2024 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie nie zmieniły się znacznie względem poprzedniego kwartału. W II kwartale 2024 roku na stołeczny rynek biurowy dostarczono jedynie 15 000 m kw. nowoczesnej powierzchni w ramach jednego projektu biurowego: Vibe A, zlokalizowanego w strefie Centrum Zachód. Od początku 2024 roku Warszawa powiększyła swoje biurowe zasoby jedynie o 64 tys. m kw. powierzchni, w ramach pięciu projektów. Cztery z nich to nowe inwestycje (Lixa D & E, Makro Cash and Carry, Vibe A), a jeden z nich przez ostatni rok poddawany był procesowi modernizacji i renowacji (Saski Crescent).
Choć przywołane wyniki nowej podaży za I połowę 2024 roku nie są spektakularne, warto zauważyć, że są prawie 3,5 razy większe w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Dla porównania, przez pierwsze 6 miesięcy roku 2023 zanotowano, najniższy od 25 lat, wynik nowej podaży na Warszawskim rynku biurowym, która wyniosła zaledwie 18,7 tys. m kw. W I połowie 2024 r. w deweloperzy oddali niewiele ponad 63 tys. m kw. powierzchni. Do końca roku planowane jest oddanie do użytkowania kolejnych 40 tys. m kw.
Wysoki udział odnowień
W II kwartale 2024 roku popyt brutto na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął poziom 178 tys. m kw., co oznacza jego wzrost o około 8% względem ubiegłego roku. Autorzy raportu, w oparciu o strukturę popytu, obserwują wysoki udział odnowień umów – to aktualnie najważniejszy trend na warszawskim rynku biurowym. W okresie kwiecień-czerwiec aż 63% wszystkich podpisanych umów stanowiły renegocjacje dotychczasowych kontraktów.
– Mimo stabilnego popytu najemcy ostrożnie podchodzą do relokacji, częściej wybierając odnowienia kończących się umów. Przewidujemy, że udział odnowień w strukturze popytu w kolejnych kwartałach wciąż będzie rósł napędzany wzrostem czynszów i ograniczeniami pakietów zachęt dla najemców – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Największym zainteresowaniem najemców w II kwartale 2024 roku cieszyły się strefy: Służewiec, Centralny Obszar Biznesu oraz Centrum. Pomiędzy styczniem a końcem czerwca utrzymał się trend wyboru przez najemców lokalizacji poza centralnych, gdzie występuje korzystna relacja ceny do standardu. Z analiz ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że 40% powierzchni w tym okresie zostało wynajęte w strefie COB + Centrum, pozostałe zaś 60% – w strefach poza centralnych.
Do najważniejszych transakcji najmu przypadających na okres od kwietnia do końca czerwca 2024 roku można zaliczyć najem: 13 tys. m kw. w Varso Place 2 przez Bank Gospodarstwa Krajowego, 13 tys. m kw. w T-Mobile Office Park, 7,3 tys. m kw. w myhive Nimbus przez Mercer, 6,8 tys. m kw. w Gdański Business Center II oraz 6 tys. m kw. w D48 przez Smyk. Wszystkie wymienione transakcje to odnowienia umów najmu.
Wysokość stawek czynszów oraz modernizacje biur
W II kw. 2024 roku wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały stabilne. Wyjściowe czynsze w strefach centralnych kształtowały się w przedziale od 18 do 27 EUR/m kw./miesiąc, jednak w najlepszych budynkach biurowych czynsze mogły znacznie przekraczać ten poziom. W strefach poza centralnych czynsze wywoławcze mieściły się w przedziale od 10 do 17 EUR/m kw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne w zależności od standardu i lokalizacji budynku wyniosły od 18 do 38 PLN/m kw./miesiąc.
Jednak jak wskazują autorzy raportu, utrzymanie nieruchomości jest coraz droższe, co skłania firmy do poszukiwania bardziej efektywnych rozwiązań. Organizacje dążą do redukcji zużycia mediów oraz śladu węglowego, co często stawia najemców przed wyborem nowych lub gruntownie modernizowanych budynków. Rosnące koszty budowy powodują, że poziom kontrybucji od wynajmujących nie pozwala jednak na realizację projektów bez dodatkowego finansowania, co tym samym nie sprzyja decyzji o relokacji.
– W efekcie najemcy renegocjują kontrakty i reorganizują obecną przestrzeń. Warto wówczas pamiętać o kluczowych aspektach elastycznego planowania przestrzeni umożliwiającego aktywne zarządzanie liczbą pracowników i modelem hybrydowym za pomocą technologii (np. systemów IoT), o adaptacyjnym zagospodarowaniu przestrzeni biurowej czy wdrażaniu użytecznych rozwiązań przyjaznych dla szerokiego grona użytkowników. – podkreśla Jan Pawlik, Workplace Management Dyrektor, ISS.
Biurowce z udogodnieniami
Na koniec II kwartału 2024 roku w stolicy w budowie znajdowało się ok. 229 tys. m kw. powierzchni biurowej, które ma być dostarczone w latach 2024-2026. Wśród niej 80 tys. m kw. obejmowało modernizacje starszych budynków biurowych, a pozostałe 150 tys. dotyczyło nowej powierzchni. Inwestorzy i deweloperzy intensyfikują swoje działania w okolicach Ronda Daszyńskiego oraz w centralnych lokalizacjach.
Do największych inwestycji biurowych w Warszawie zalicza się biurowiec The Bridge od Ghelamco (47 tys. m kw.), Upper One od Strabag (35 tys. m kw.), Office House od Echo Investment (31 tys. m kw.), Warta Tower od Cornerstone (30 tys. m kw.) oraz The Form od Lincoln Property (28 tys. m kw.).
Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, nieruchomości biurowe przeobrażają się na naszych oczach, wskutek zmian w dotychczasowych modelach pracy i oczekiwaniach najemców.
– Wynajmujący oferują obecnie liczne udogodnienia, które pomagają pracodawcom przyciągać i zatrzymywać najbardziej utalentowanych pracowników. Dostępne na terenie obiektu usługi ułatwiające codzienne życie najemców to już standard. Do najbardziej popularnych należą: kantyna lub restauracja, kiosk prasowy albo niewielki sklep spożywczy czy infrastruktura sprzyjająca zdrowemu stylowi życia, jaki preferuje obecnie wielu pracowników biur, tj. parkingi dla rowerów, którym towarzyszą specjalne prysznice i szatnie dla rowerzystów lub sale fitness – podkreśla Klaudia Okoń, Starsza Konsultantka, Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland.
Oprócz jakości oferowanej przestrzeni dla pracowników, ważne są również akcje specjalne organizowane na terenie budynków biurowych. Przykładami, które wpisują się w trend światowy, jest organizacja kina letniego, zawodów i zajęć sportowych czy warsztatów umiejętności.
