W pierwszej połowie 2023 r. na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce deweloperzy oddali rekordową powierzchnię 2,6 mln m kw., przy jednoczesnym wyraźnym wyhamowaniu tempa uruchamiania nowych inwestycji. Według firmy doradczej Savills, w ciągu ostatnich pięciu lat ten sektor podwoił swoją skalę, plasując Polskę wśród najdynamiczniej rozwijających się rynków logistycznych Europy.
Nigdy wcześniej, w ciągu sześciu miesięcy, nie oddano w Polsce tak dużo nowej powierzchni magazynowej. Liderem nowej podaży po pierwszej połowie 2023 r. jest strefa warszawska (I i II), gdzie deweloperzy dostarczyli 499 100 m kw. nowej powierzchni magazynowej. Na kolejnych miejscach podium znajdują się regiony Górnego Śląska (414 300 m kw.), Polski Zachodniej (338 500 m kw.) oraz Wrocławia (316 900 m kw.). Do końca czerwca br., całkowita nowoczesna powierzchnia przemysłowo-magazynowa w Polsce przekroczyła 30,6 mln m kw. Wśród największych ukończonych projektów znajdują się Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 m kw.), CTPark Iłowa (131 200 m kw.) oraz Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 m kw.).
Zgodnie z obserwacjami Savills, w ciągu ostatnich sześciu miesięcy widoczny był spadek aktywności deweloperów. Pod koniec I półrocza 2023 r. około 2,13 mln m kw. nowej powierzchni znajdowało się w trakcie budowy, co oznacza spadek o 51% w skali roku. Najwięcej inwestycji budowlanych odnotowano w Warszawie, Polsce Centralnej i Wrocławiu.
„W obliczu wciąż niesprzyjających uwarunkowań gospodarczych spodziewamy się, że druga połowa 2023 r. będzie charakteryzować się ograniczoną nową podażą. Mimo tych trudności, wierzymy, że będą one miały charakter przejściowy, a rynek najmu nadal będzie korzystał z trendów, które kształtowały sektor przez ostatnią dekadę. Chociaż perspektywa makroekonomiczna jest obecnie pełna wyzwań, kluczowe czynniki napędzające sektor do rozwoju pozostają niezmienione dla Polski, która odpowiada za 10% europejskiego popytu logistycznego” – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills.
Zgodnie z analizami Savills, w kolejnych miesiącach spadek nowej podaży w szczególności odczuje sektor inwestycji realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Według szacunków doradcy, całkowita podaż pod koniec 2023 r. wyniesie około 3,5 mln m kw.
Po okresie wysokiego popytu w poprzednich latach ostatnie miesiące 2022 r. i pierwsza połowa 2023 r. przyniosły spadek zainteresowania powierzchniami przemysłowymi i logistycznymi. W porównaniu z I półroczem 2022 r. wynajęto 2,25 mln m kw. powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 39%. Warto jednak zaznaczyć, że dwa ostatnie lata były okresem rekordowej aktywności najemców, z wolumenami najmu przekraczającymi poziomy sprzed pandemii o 30-40%. Trend ten widoczny jest na wszystkich rynkach europejskich. Po wysokich wzrostach widoczny jest powrót do poziomów z lat 2018-2019, sprzed okresu pandemii.
„Przewidujemy, że utrzymujący się w 2023 r. wskaźnik pustostanów na poziomie 6,5% spowoduje dalsze spowolnienie wzrostu czynszów w większości regionów. Spodziewamy się za to nieznacznego wzrostu stawek czynszu w najlepszych lokalizacjach. Całkowite koszty najmu, obejmujące koszty mediów i opłaty eksploatacyjne, znacząco wzrosły z powodu inflacji, zmuszając najemców do priorytetowego traktowania efektywności operacyjnej w obszarze logistyki. Ograniczona dostępność gruntów skłoniła z kolei deweloperów do inwestowania na rynkach wschodzących oraz do przebudowy starszych obiektów o dużym potencjale lokalizacyjnym. Wobec wysokiej inflacji, wzrostu cen energii i wymogów klimatycznych, priorytetem na nadchodzące lata dla rynku magazynowego staje się zrównoważony rozwój i zielona energia, co dodatkowo umocni, już teraz bardzo silny, trend ESG” – podsumowuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk z Savills.
