Pierwsze półrocze 2025 roku na warszawskim rynku biurowym przyniosło stabilny wzrost podaży oraz umiarkowany wzrost popytu, przy jednoczesnym nieznacznym wzroście wskaźnika pustostanów do 10,8%. Nowoczesna powierzchnia biurowa w stolicy przekroczyła już 6,3 mln mkw., a wśród dostarczonych inwestycji znalazły się m.in. prestiżowe projekty w rejonie Ronda Daszyńskiego oraz siedziba CD Projekt. Rynek inwestycyjny utrzymał dobrą kondycję, z transakcjami o wartości ponad 216 mln euro. Jednocześnie na rynku najmu widoczny jest zwrot ku silniejszej pozycji wynajmujących, co wpływa na wzrost stawek czynszów i ograniczenie zachęt dla najemców. Przyszłość rynku zapowiada się pod znakiem długoterminowych umów i rosnących opłat eksploatacyjnych, a także malejącej dostępności dużych powierzchni biurowych.
RYNEK W LICZBACH
- Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (mkw.) – 6,33 mln
- Nowa podaż (mkw.) – 85 200
- W budowie i renowacji (mkw.) – 140 500
- Popyt (mkw.) – 301 400
- Wskaźnik pustostanów – 10,8% (wzrost o 0,3 pp. kwartał-do-kwartału)
PODAŻ BIUROWA
W pierwszej połowie 2025 r. zostały dostarczone 3 projekty biurowe – The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.), oba zlokalizowane w rejonie Ronda Daszyńskiego, a także nowa siedziba CD Projekt (5 600 mkw.) w strefie biurowej Wschód.
Wciąż obserwujemy coraz częstsze przekształcanie nieruchomości biurowych na nowe funkcje, najczęściej mieszkaniowe, co często wiąże się z gruntowną modernizacją lub całkowitą przebudową.
Aktywność deweloperska pozostaje umiarkowana, lecz stabilna, z prawie 90% nowej powierzchni powstającej w centralnych lokalizacjach.
POPYT I WAKAT
Strefy biurowe Centrum, Służewiec oraz CBD niezmiennie pozostają najbardziej atrakcyjne dla najemców, odpowiadając za 80% całkowitej wynajętej powierzchni w Warszawie.
Choć nowe umowy (razem z umowami na potrzeby własne właścicieli) dominowały w strukturze popytu, to renegocjacje zyskują na znaczeniu, odpowiadając za ponad 40% całkowitej wynajętej powierzchni w stolicy.
Lekki wzrost pustostanów – do 7,8% (o 0,4 pp. kwartał-do-kwartału) w strefach centralnych oraz do 13,3% (wzrost o 0,3 pp. kwartał-do-kwartału) w strefach poza centrum.
Z ponad 680 000 mkw. wolnej powierzchni biurowej w całej stolicy najwięcej znajduje się na Służewcu (ponad 223,9 tys. mkw.) oraz w Centrum (ponad 155,8 tys. mkw.).
WARUNKI OFERTOWE NAJMU
Powierzchnie na najwyższych piętrach odznaczają się wyższymi stawkami czynszów, przekraczając średni czynsz w budynkach klasy A (ponad 30 euro/mkw./miesiąc).
Obserwujemy wyraźny zwrot w stronę „rynku wynajmującego”, który dyktuje warunki najmu oraz wpływa na znaczny spadek zachęt finansowych oferowanych najemcom.
W związku z końcem okresu rozliczeniowego, odnotowaliśmy średni kwartalny wzrost opłat eksploatacyjnych o 3%.
Centralne lokalizacje (budynki klasy A): 22,00-28,00 euro/mkw./miesiąc
Poza centrum (budynki klasy A): 16,00-19,50 euro/mkw./miesiąc
Średnia opłata eksploatacyjna: 28,00 zł/mkw./miesiąc
| Strefa biurowa | Podaż (mkw) | Popyt (mkw) | Wskaźnik pustostanów (%) |
| Centrum | 1,91 mln | 102,8 tys. | 8,1% |
| Służewiec | 1,06 mln | 72,8 tys. | 21,1% |
| Centralny Obszar Biznesowy (CBD) | 994 tys. | 63,4 tys. | 7,1% |
| Korytarz Jerozolimskie | 763 tys. | 21,1 tys. | 11,4% |
| Mokotów | 394 tys. | 6,4 tys. | 5,4% |
| Wschód | 292 tys. | 14,1 tys. | 9,6% |
| Żwirki i Wigury | 260 tys. | 7,9 tys. | 17,7% |
| Zachód | 209 tys. | 4,5 tys. | 9,5% |
| Korytarz Puławska | 197 tys. | 3,5 tys. | 6,1% |
| Północ | 126 tys. | 3,5 tys. | 7,5% |
| Ursynów, Wilanów | 123 tys. | 1,4 tys. | 7,3% |
Źródło: Avison Young
BIUROWY RYNEK INWESTYCYJNY – I POŁOWA 2025 r.
- Polski rynek biurowy zakończył pierwsze półrocze 2025 roku z wolumenem inwestycyjnym na poziomie 411 milionów euro, co stanowiło 24% całkowitego wolumenu w Polsce.
- Rynek biurowy w Warszawie odnotował 10 sfinalizowanych transakcji o łącznej wartości ponad 216 milionów euro, w tym 2 transakcje typu „core”.
- Największą transakcją był zakup budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate.
- Kolejną transakcją typu „core” w Warszawie była sprzedaż Plac Zamkowy – Business with Heritage.
- Polski kapitał odpowiadał za 44% wolumenu w warszawskim sektorze biurowym.
CO DALEJ?
Właściciele nieruchomości nadal preferują długoterminowe umowy najmu – standardem stają się kontrakty 7-letnie.
Oczekiwany jest wzrost opłat eksploatacyjnych w związku z nadchodzącymi rekalkulacjami.
Przewiduje się ograniczoną dostępność modułów biurowych powyżej 5 000 mkw., które będą coraz rzadsze lub wręcz niedostępne na rynku.
Autor Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young
