W drugim kwartale br. kontraktacja deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW uległa wyraźnej korekcie, zarówno w relacji rok do roku jak i kwartał do kwartału. Tym samym stan koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego mierzony wynikami giełdowych liderów, wydaje się sygnalizować przesilenie w kierunku spowolnienia.
Statystyczne symptomy przesilenia koniunktury
O ile pierwszy kwartał br. stymulowany siłą inercji wynikającą z programu Bezpieczny Kredyt 2% nie sygnalizował jeszcze symptomów możliwego hamowania dynamiki kontraktacji mieszkań deweloperskich, o tyle w drugim kwartale już dość zdecydowanie taka sygnalizacja dała o sobie znać. Być może jest jeszcze zbyt wcześnie, by po relatywnie krótkim okresie spowolnienia ogłaszać fakt rynkowego przesilenia, jednak statystyki sprzedaży nowych mieszkań, nie tylko te dotyczące deweloperskich spółek giełdowych, dość jednoznacznie to sugerują.
Notowana na warszawskiej GPW stawka szesnastu deweloperów mieszkaniowych, w okresie kwiecień-czerwiec br. znalazła nabywców na 5265 lokali. Oznacza to regres zarówno w relacji rok do roku jak i kwartał do kwartału, odpowiednio o 11 i 12 proc. Tymczasem, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, wynik za pierwsze półrocze na poziomie 11230 jednostek jest minimalnie, o nieco ponad 2 proc. lepszy w relacji rok do roku. Czy tego typu statystyki oznaczają, że rynek ma się wciąż całkiem nieźle, a sygnały osłabienia koniunktury sprzedażowej mają pozorny charakter?
Co istotne, blisko dwie trzecie stawki prezentowanych firm znalazło się w minionym kwartale wyraźnie „pod kreską”, a ich średni regres sprzedaży rdr wyniósł prawie 40 proc. Natomiast relatywnie skromny wymiar kwartalnego spadku ogółem wynika w dużym stopniu z dość mocno wyśrubowanego wyniku Develii. W tym przypadku jednak bardzo dobry rezultat, tak kwartalny jak i półroczny, jest efektem przejęcia w ubiegłym roku polskich spółek zależnych francuskiej Grupy Nexity, co nieco sztucznie podkręciło prezentowane dane, te półroczne windując nawet na dodatnią stronę.
Tymczasem monitorując rynek w nieco szerszej perspektywie okazuje się, że sprzedaż ogółu deweloperów operujących na siedmiu głównych rynkach kraju wyniosła w tegorocznym II kwartale wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl 12,5 tys. lokali, czyli o blisko jedną piątą mniej kdk i 14 proc. mniej rdr. Z kolei w pierwszym półroczu br. analogiczne statystyki wyniosły 28 tys. mieszkań, czyli o prawie jedną dziesiątą słabiej w relacji rok do roku. Te dane w sposób już dość definitywny potwierdzają słabnięcie popytu na nowe mieszkania i niestety nie wróżą najlepiej w bezpośredniej perspektywie kolejnych miesięcy.
Kredyty mieszkaniowe na równi pochyłej
Przedstawiciele zarządów deweloperów, w przypadku których kwartalny regres kontraktacji miał dwucyfrowy wymiar, tłumaczą fakt zniżkującego popytu mieszkaniowego wciąż wysokimi stopami procentowymi, za sprawą których z miesiąca na miesiąc statystyki nowych hipotek praktycznie operują na równi pochyłej. Ich wolumen systematycznie zniżkuje od początku roku z 25 tys. udzielonych w styczniu do zaledwie 15 tys. w maju. Do tego jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl dochodzi brak zdecydowanych rozstrzygnięć w kwestii kolejnego programu subsydiowania kredytów #naStart.
Co gorsza jednak jednym z najdroższych, o ile nie najdroższym w skali Unii Europejskiej kredytom mieszkaniowym w kraju towarzyszą rekordowe ceny mieszkań. W tej sytuacji od decyzji rządu w kwestii programu #naStart może zależeć być albo nie być koniunktury sprzedażowej pierwotnego segmentu mieszkaniówki w perspektywie co najmniej średnioterminowej.
Wiara inwestorów giełdowych i ostrożność deweloperów
Tymczasem skutkiem słabnącej sprzedaży mieszkań jest dość wyraźne hamowanie aktywności inwestycyjnej deweloperów, którzy w GUS-owskich statystykach nowych budów od kwietnia zastopowali ponad roczny trend wzrostowy nowych budów. Wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w efekcie przyśpieszenia statystyk nowych wprowadzeń po pierwszym półroczu oferta mieszkań deweloperskich na siedmiu głównych rynkach kraju wzrosła do 55,5 tys. z 43 tys. na koniec ub. roku. W efekcie dostępność zasobu rynku pierwotnego powróciła do pożądanych poziomów rynku względnie zrównoważonego.
Z kolei na rodzimej GPW w segmencie spółek deweloperskich już trzynastoletnia hossa wciąż wydaje się niezagrożona. Indeks WIG-Nieruchomości tylko od początku br., czyli w analizowanym okresie pierwszego półrocza zyskał dokładnie 25 proc. wartości i wciąż oscyluje w okolicach kilkunastoletnich szczytów notowań. Od lat niezachwiana wiara inwestorów giełdowych w siłę deweloperki mieszkaniowej robi wrażenie, wobec czego bardzo trudno jest przewidzieć, kiedy zostanie wystawiona na poważniejszą próbę.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
