Z zaniepokojeniem obserwujemy, że obecnie wprowadzane zmiany w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie przewidują możliwości przekształcenia w pełną własność mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe w kredycie preferencyjnym. Pozostawia to spółdzielnie, budujące mieszkania tańsze w spłacie, poza systemem sprawiedliwej transformacji mieszkania lokatorskiego we własność. W naszej ocenie jest to niekonstytucyjne działanie, gdyż lokator spłaca 100% wartości mieszkania, a jest pozbawiony prawa do własności rzeczy, za której wytworzenie w całości zapłacił (wpłacając wkład własny, następnie przez 30 lat spłacając kredyt, bez żadnych grantów bezzwrotnych, bezpłatnie przekazywanych gruntów pod budowę i innej pomocy państwa).
Już do tej pory zasady udzielania kredytu preferencyjnego dla spółdzielni były tak restrykcyjne (np. konieczność posiadania pozwolenia na budowę przy składaniu wniosku), że spółdzielnie miały ogromny problem z pozyskaniem takiego finansowania. Poza spółdzielniami współpracującymi z programem „Mieszkania lokatorskie”, żadne inne nie dostały go w ciągu ostatnich kilku lat. Natomiast od momentu ogłoszenia planowanych zmian dotyczących przyszłych edycji programu SBC, wiążących się z brakiem własności mieszkania po jego spłacie, żadna istniejąca spółdzielnia nie złożyła nawet wniosku o taki kredyt. Brak perspektywy dojścia do własności odbiera spółdzielniom motywację do budowy nowych zasobów — obarczenie prywatnych, dobrowolnych zrzeszeń, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe, zarządzaniem quazi wspólnym zasobem w najmie na zawsze czy brak możliwości jego sprzedaży na rynku np. w przypadku kłopotów ze spłatą czynszu przez lokatora skutecznie zniechęcają do starania się o budowę takich mieszkań.
Tym samym ustawodawca zamyka spółdzielniom drogę do budowy mieszkań lokatorskich w kredycie preferencyjnym, pozostawiając jedyną obecnie możliwość – droższy kredyt budowlany. To rozwiązanie sprawdzi się w dużych ośrodkach miejskich, gdzie zarobki są wyższe, migracje częstsze, a osób chętnych na mieszkanie lokatorskie z dojściem do własności więcej. Natomiast w małych ośrodkach, gdzie ludzie żyją stabilniej, migrują rzadziej, zarabiają mniej, a wybór mieszkań jest bardzo ograniczony – bardziej sprawdziłby się kredyt preferencyjny. Bez dojścia do własności przestaje jednak być możliwy do realizacji przez spółdzielnie.
Brak możliwości wykupu lokalu negatywnie wpływa na poczucie życiowego bezpieczeństwa. Osoba spłacająca przez lata czynsz zostaje na starość bez majątku, który mogłaby przekazać dzieciom lub sprzedać w razie potrzeby. Biuro Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji Kancelarii Sejmu trafnie zauważa ryzyko, że osoby pozostające przez całe życie w najmie mogą nie być w stanie opłacać czynszu po przejściu na emeryturę, co grozi ich eksmisją z mieszkań, które wcześniej finansowały.
Czekamy na dalsze propozycje rządowe dotyczące kolejnych części zapowiadanego programu „Pierwsze klucze”, według którego to spółdzielnie miały być podmiotem budującym na rynku pierwotnym. Mamy nadzieję na ułatwienia, a nie utrudnienia, takie jak utrata możliwości budowania mieszkań z dojściem do własności w tańszym preferencyjnym kredycie przez spółdzielnie, szczególnie w mniejszych miastach — tam, gdzie kryzys mieszkaniowy najbardziej doskwiera, a alternatyw po prostu nie ma.
Autorką komentarza jest Monika Chełstowska, dyrektor zarządzająca programu „Mieszkania lokatorskie”.
