Choć początek roku zwykle przynosi wzrost aktywności sprzedających na rynku wtórnym, tym razem sytuacja wygląda inaczej. W największych miastach liczba ofert mieszkań z drugiej ręki zaczęła się kurczyć, co o tej porze roku jest zjawiskiem raczej nietypowym. Co więcej – jak wynika z danych portalu GetHome.pl – mimo malejącej podaży w części metropolii ceny spadły. Wygląda na to, że rynek wtórny coraz mocniej odczuwa konkurencję ze strony deweloperów.
– Po spokojniejszym okresie zimowym w lutym pojawia się więcej osób poszukujących mieszkań, a sprzedający chętniej wystawiają nowe ogłoszenia. Tym razem jednak sytuacja nie do końca wpisuje się w ten schemat – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że zaskakująco mało – w porównaniu z poprzednimi latami – było mieszkań wystawionych na sprzedaż.
O 15% mniej ofert niż rok temu
Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że pod koniec lutego w całym kraju dostępnych było około 141 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań. To praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej, ale jednocześnie aż o około 15% mniej niż w lutym ubiegłego roku.
Nie jest to wprawdzie pierwszy raz, gdy oferta na rynku wtórnym wyraźnie się kurczy. Podobna sytuacja miała miejsce na początku 2024 roku, kiedy rynek przeżywał gwałtowny wzrost popytu napędzany programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. Wówczas mieszkania znikały z ogłoszeń w szybkim tempie.
Również w tym roku widać wyraźne oznaki ożywienia po stronie kupujących. W lutym z portali ogłoszeniowych zniknęło aż 29,5 tys. ofert – o 34% więcej niż w styczniu. Część z nich mogła zostać wycofana z innych powodów, na przykład z powodu zmiany planów właścicieli, jednak skala zjawiska sugeruje, że wiele transakcji faktycznie doszło do skutku.
Jednocześnie nie pojawiła się typowa dla tego okresu fala nowych ogłoszeń. W lutym na rynek trafiło około 29 tys. ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki – o 17% mniej niż rok wcześniej. W poprzednich latach liczba nowych ogłoszeń była w tym okresie wyraźnie większa.
Sprzedający czekają na lepszy moment?
Zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu GetHome.pl, jedną z przyczyn mniejszej aktywności sprzedających może być wyjątkowo silna konkurencja ze strony rynku pierwotnego. Kupujący mają obecnie bardzo szeroki wybór nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów. Tak duża podaż powoduje presję na ceny, szczególnie w segmencie mieszkań używanych. W takiej sytuacji część właścicieli mieszkań mogła uznać, że nie jest to najlepszy moment na sprzedaż i odkładać decyzję na później.
Oferta maleje w niemal wszystkich metropoliach
Spadek liczby ogłoszeń widać także w największych miastach. W Warszawie w lutym liczba unikalnych ofert zmniejszyła się z 16,2 tys. do 16,1 tys., czyli o ok. 1%. Bardzo podobna sytuacja miała miejsce w Krakowie i w Trójmieście, gdzie liczba ogłoszeń również skurczyła się o ok. 1%, do poziomu ok. 8,1 tys. mieszkań.
Nieco większe spadki odnotowano w Łodzi i Poznaniu. W pierwszym z tych miast oferta zmniejszyła się o ok. 2%, do 4,9 tys. mieszkań, natomiast w stolicy Wielkopolski o ok. 3%, do ok. 3,6 tys. lokali. Najwyraźniej zmiana była widoczna we Wrocławiu, gdzie liczba dostępnych mieszkań spadła aż o ok. 5% i pod koniec lutego wynosiła ok. 7,9 tys. Jedynie w Katowicach sytuacja pozostała stabilna – liczba ofert utrzymała się na poziomie ok. 2,3 tys. mieszkań.
Jeszcze wyraźniej różnice widać w ujęciu rocznym. We wszystkich metropoliach liczba dostępnych mieszkań jest dziś zdecydowanie mniejsza niż przed rokiem. Największy spadek odnotowano we Wrocławiu – aż o 30%. Bardzo duże spadki pojawiły się także w Krakowie (o 28%), Warszawie (o 24%) oraz w Łodzi (o 21%).
Jednocześnie, jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, we wszystkich metropoliach liczba ofert na rynku wtórnym jest dużo niższa niż przed rokiem. We Wrocławiu spadek ten sięga 30%! Potężne spadki rok do roku Adradar odnotował także w Krakowie (-28%), Warszawie (-24%) i Łodzi (-21%).
Ceny nie reagują jednoznacznie
Teoretycznie kurcząca się oferta powinna sprzyjać wzrostowi cen mieszkań. Tymczasem lutowe dane pokazują bardziej zróżnicowany obraz rynku.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki spadła o ok. 1% w Krakowie, gdzie wynosi obecnie ok. 16,9 tys. zł oraz w Katowicach – do poziomu ok. 11,7 tys. zł za metr. W Warszawie sytuacja pozostała stabilna – średnia cena utrzymała się na poziomie ok. 18 tys. zł za metr kwadratowy. Podobnie było w Łodzi, gdzie metr mieszkania kosztuje średnio ok. 8,8 tys. zł.
W pozostałych analizowanych metropoliach odnotowano w lutym niewielkie wzrosty. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się o ok. 1% i wynosi obecnie ok. 16,6 tys. zł. Taki sam wzrost zanotowano we Wrocławiu, gdzie średnia sięga ok. 13,7 tys. zł za metr. W Poznaniu z kolei metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego kosztuje średnio ok. 12,1 tys. zł, co również oznacza wzrost o ok. 1%.
W dłuższej perspektywie – czyli w porównaniu z lutym ubiegłego roku – w większości metropolii ceny mieszkań z drugiej ręki nadal są wyższe. Najbardziej wzrosły w Trójmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest dziś o ok. 5% wyższa niż rok temu. W Poznaniu wzrost wynosi ok. 4%.
Nieco mniejsze podwyżki odnotowano w Łodzi, gdzie ceny są o ok. 2% wyższe niż przed rokiem, a także w Warszawie i Katowicach – w obu tych miastach wzrost wynosi ok. 1%.
Jedynie w dwóch największych rynkach – w Krakowie i we Wrocławiu – średnie ceny mieszkań z drugiej ręki pozostają niższe niż rok wcześniej. W Krakowie różnica wynosi ok. 3%, natomiast we Wrocławiu sięga ok. 5%.
Teoretycznie kurcząca się oferta powinna sprzyjać wzrostowi cen mieszkań. Tymczasem lutowe dane pokazują bardziej zróżnicowany obraz rynku.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki spadła o 1% w Krakowie, gdzie wynosi obecnie ok. 16,9 tys. zł oraz w Katowicach – do poziomu ok. 11,7 tys. zł za metr. W Warszawie sytuacja pozostała stabilna – średnia cena utrzymała się na poziomie ok. 18 tys. zł za metr kwadratowy. Podobnie było w Łodzi, gdzie metr mieszkania kosztuje średnio ok. 8,8 tys. zł.
W pozostałych analizowanych metropoliach odnotowano w lutym niewielkie wzrosty. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się o 1% i wynosi obecnie ok. 16,6 tys. zł. Taki sam wzrost zanotowano we Wrocławiu, gdzie średnia sięga około 13,7 tys. zł za metr. W Poznaniu z kolei metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego kosztuje średnio ok. 12,1 tys. zł, co również oznacza wzrost o 1%.
W dłuższej perspektywie – czyli w porównaniu z lutym ubiegłego roku – w większości metropolii ceny mieszkań z drugiej ręki nadal są wyższe. Najbardziej wzrosły w Trójmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest dziś o 5% wyższa niż rok temu. W Poznaniu wzrost wynosi 4%.
Nieco mniejsze podwyżki odnotowano w Łodzi, gdzie ceny są o 2% wyższe niż przed rokiem, a także w Warszawie i Katowicach – w obu tych miastach wzrost wynosi 1%.
Jedynie w dwóch największych rynkach – w Krakowie i we Wrocławiu – średnie ceny mieszkań z drugiej ręki pozostają niższe niż rok wcześniej. W Krakowie różnica wynosi 3%, natomiast we Wrocławiu sięga 5%.
– Malejąca liczba ofert na rynku wtórnym nie oznacza już automatycznie wzrostu cen. Kluczową rolę zaczyna odgrywać konkurencja między rynkiem wtórnym a pierwotnym, a ta w ostatnich miesiącach wyraźnie się zaostrzyła. Deweloperzy dysponują obecnie bardzo dużą ofertą mieszkań, a dodatkowo w ostatnim roku wyraźnie zwiększyli podaż lokali relatywnie tańszych, skierowanych do klientów kredytowych – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
