Sprzedaż w Warszawie spadła, ale ceny nowych mieszkań nadal są odporne na koronawirusa

Na warszawskim rynku pierwotnym w I pół. 2020 r. sprzedaż mieszkań od deweloperów spadła o 22%. Widoczna była także większa skala odstępowania kupujących od umów z deweloperami. Ceny nadal jednak trzymały się mocno, stołeczna średnia przekroczyła 10,7 tys. zł/mkw, wskazują eksperci Emmerson Evaluation na podstawie danych zebranych w bazie Evaluer.

Na  koniec czerwca w stołecznej ofercie rynku pierwotnego znajdowało się prawie 12 tys. mieszkań. To o 4,4% więcej niż w poprzednim półroczu. Największą ofertą mieszkań od deweloperów dysponowały Mokotów oraz Białołęka. Lokale oferowane w tych dzielnicach stanowiły 36% wszystkich warszawskich ofert. Natomiast najskromniejszy wybór nowych czterech kątów występował na Ochocie oraz w Wesołej, gdzie w analizowanym okresie podaż była najmniejsza.

Mieszkania podrożały wszędzie, ale w różnym stopniu

W pierwszej połowie roku średnia cena za mkw mieszkania w Warszawie osiągnęła rekordowe 10 706 zł/mkw. To o 5,6% więcej w stosunku do końca 2019 r. Natomiast w dłuższej, dwuletniej perspektywie czasowej ceny mieszkań wzrosły o 15,7%.

– Odnotowany przez nas w bazie Evaluer wzrost cen na stołecznym rynku pierwotnym to bezpośredni efekt aktywności deweloperów sprzed epidemii, bowiem jeszcze w styczniu i lutym zdecydowano się na kolejne podwyżki cen. Te wzrosty odnotowaliśmy we wszystkich dzielnicach Warszawy, z czego w aż połowie z nich ceny za metr przekroczyły pułap 10 tys., co jest pierwszym takim wynikiem w historii. Przy czym najbardziej podrożały mieszkania w dotąd mało popularnej dzielnicy – Rembertowie. Tu w ciągu zaledwie pół roku ceny podskoczyły o 13,3%. Wciąż jednak jest to jedna z najtańszych lokalizacji. Na drugim biegunie znalazł się Ursynów. W tej dzielnicy ceny utrzymały się na podobnym poziomie, a ich wzrost nie przekroczył 1% – wskazuje Tomasz Kaźmierski, Business Development Director w Emmerson Evaluation.

Najdroższe mieszkania tradycyjnie znajdują się w Śródmieściu, gdzie za mkw płacono średnio ponad 18 tys. (o 11,1% więcej w ciągu sześciu miesięcy). Na kolejnych miejscach podium znalazły się Praga Północ (13 682 zł/mkw) i Wola (13 356 zł/mkw). Pułap 13 tys. przekracza również Ochota (13 099 zł/mkw). Natomiast najtańsze mieszkania w Warszawie znaleźć można było w Wesołej (średnio 7 137 zł/mkw), a także na Białołęce (7 535 zł/mkw) i Rembertowie (7 742 zł/mkw).

– Pod koniec pierwszego półrocza w ofertach nowych stołecznych mieszkań coraz częściej można zaobserwować pojawianie się dodatkowych bonusów, takich jak rabaty na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Wiąże się to z rosnącym pułapem cenowym przy jednocześnie spadającej liczbie transakcji. W taki sposób deweloperzy starają się zachęcać potencjalnych zainteresowanych do zakupu oferowanych mieszkań. To inna postać obniżek, niewidoczna w cenie mkw – dodaje ekspert Emmerson Evaluation.

Nowe realia

Mimo iż pandemia nie obniżyła w pierwszym półroczu poziomu cen na stołecznym rynku pierwotnym, to jej wpływ widoczny jest w zachowaniu kupujących. W tym czasie liczba sprzedanych lokali spadła o 22%. – Przyczyny takiego stanu rzeczy można upatrywać w pojawieniu się pandemii i związanym z nią zamrożeniu gospodarki w marcu i kwietniu. Realizowano wówczas głównie wcześniej uzgodnione transakcje sprzedaży. Warto zauważyć, że zaostrzona przez banki polityka kredytowa, zgodnie z którą podniósł się wymagany poziom wkładu własnego oraz marże, przełożyła się na mniejszą liczbę zawieranych transakcji – mówi Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evaluation.

Ekspert wskazuje również, że ze względu na koronawirusa deweloperzy będą prawdopodobnie uruchamiać mniejszą liczbę nowych inwestycji, przy jednoczesnym wyprzedawaniu obecnej oferty. Ma to na celu zrównoważenie popytu oraz podaży. Taką tezę wydają się potwierdzać także dane GUS. Według jego statystyk w ciągu pierwszej połowy roku wydano o 43,6% mniej pozwoleń na budowę niż w okresie od lipca do grudnia zeszłego roku.

Dwa scenariusze rozwoju wydarzeń

Analitycy Emmerson Evaluation rozpatrują na najbliższe pół roku dwa scenariusze wydarzeń, które zadecydują o kierunku rozwoju rynku mieszkaniowego. Pod uwagę biorą przy tym dwa główne czynniki: niepewną sytuację gospodarczą, spowodowaną m.in. wzrostem bezrobocia i inflacji oraz przewidywaną drugą falę pandemii.

– W pesymistycznej wersji scenariusza na jesień możemy spodziewać się ponownego zamrożenia gospodarki i związanego z tym pogłębienia recesji. W konsekwencji przyczyni się to do ponownego spadku popytu i podaży, co bezpośrednio przełoży się na spadki cen mieszkań. W drugim, optymistycznym scenariuszu zakładamy, że przejdziemy przez drugą falę epidemii w sposób kontrolowany, który nie wpłynie na pogłębianie się recesji gospodarczej. Jednak również w tej wersji rozwoju wydarzeń niekorzystne czynniki makroekonomiczne, które możemy obserwować od początku pandemii oraz wysoki pułap cenowy pozwalają przypuszczać, że w długofalowej perspektywie również możemy spodziewać się korekty stołecznych cen – zapowiada Prezes Emmerson Evaluation.