W co inwestować w czasach niepewności, wojny, szalejącej inflacji i gwałtownie rosnących stóp procentowych? Avison Young prezentuje wyniki analizy rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) po I półroczu 2022 roku

Jak czytamy w raporcie Avison Young, w pierwszym półroczu 2022 roku wartość wolumenu transakcyjnego w regionie CEE wzrosła o 30 proc. w ujęciu rocznym, osiągając 5,4 mld euro. Jest to wynik niezły, jednak o 12 proc. niższy niż 6,1 mld euro, odnotowane w pierwszym półroczu 2020 roku, kiedy rynek nie był jeszcze dotknięty skutkami pandemii.

– Warto również pamiętać, że skutków wojny w Ukrainie i rekordowo wysokiej inflacji nie odczuliśmy jeszcze w kwartale drugim br. Dodatkowo, w pierwszym półroczu zamykały się transakcje przeniesione z 2021 roku. Jednak w czwartym kwartale 2022 spodziewamy się już niższego wolumenu i mniejszej ilości finalizowanych transakcji – mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska,  Research and Data Manager w Avison Young.

Polska zdecydowanym liderem

Wszystkie kraje CEE odnotowały wzrost wolumenów w pierwszych sześciu miesiącach 2022 roku Polska pozostaje numerem jeden pod względem wolumenu transakcji z wynikiem 2,9 miliarda euro, co jest jednocześnie najlepszym od 2016 roku wynikiem dla pierwszego półrocza w naszym kraju. W 2022 roku znaczny wpływ na ten wynik miały 3 duże transakcje: akwizycja biurowej części The Warsaw Hub przez Google (585 mln euro) oraz zbycie przez EPP udziałów w dwóch portfelach nieruchomości handlowych – do PIMCO i do I Group o łącznej wartości około 654 mln euro.

Na drugim miejscu plasują się Czechy – 1,2 miliarda euro to 30 procentowy wzrost rok do roku. Wolumen inwestycyjny ukształtował między innymi zakup portfela centrów handlowych obejmujący IGY Ceske Budejovice, City Park Jihlava i OC Gecko Ceske Budejovice przez słowackiego inwestora 365.invest (215 mln euro) a także sprzedaż Borislavka Office & Retail Centre, nieruchomości wielofunkcyjnej w Pradze na rzecz REICO za szacowaną wartość około 180 mln euro. Aktywa z sektora magazynowego nadal pozostawały atrakcyjne dla inwestorów, co świetnie odzwierciedla zakupienie przez Hines praskiego portfela nieruchomości logistycznych o szacowanej wartości około 100 mln euro.

Z kolei Słowacja osiągnęła wynik około 620 mln euro, który zawdzięcza w głównej mierze dużej transakcji (szacunkowo około 300 mln euro) przeniesienia własności części biurowego portfela Penta do nowopowstałego dewelopera Alto Real Estate (należącego do Jozefa Oravkina, byłego Partnera w Penta). Biurowce, których dotyczyła ta transakcja to m.in. Jurkovičova Tepláreň, Sky Park Offices i Digital Park – jedne z największych budynków biurowych na rynku.

Druga największa transakcja w pierwszym półroczu na Słowacji to sprzedaż centrum handlowego Atrium Optima w Koszycach dwóm słowackim inwestorom prywatnym za 118 mln euro.

Na Węgrzech odnotowany wolumen to 619 mln euro – więcej niż w roku ubiegłym w analogicznym okresie (590 mln euro). Największa w półroczu transakcja dotyczyła sprzedaży i częściowego leasingu zwrotnego portfela nieruchomości handlowych Tesco, który nabyty został przez Adventum Investment Fund Management. W portfelu złożonym z 13 aktywów zlokalizowanych na Węgrzech i 4 w Czechach, węgierska część obejmowała 273 tys. mkw. powierzchni o wartości około 219 mln euro. Najważniejszą transakcją w sektorze przemysłowym było przejęcie Airport City Logistic Park przez WING od CPI w szacowanej kwocie około 59 mln euro. Segment biurowy zapisał się w wolumenie transakcyjnym przejęciem od DWS obiektu Akademia Business Center przez Europa Capital i lokalnego partnera ConvergenCE, w kwocie około 49 mln euro. Ponadto, fundusz zarządzany przez Groupama Gan REIM wszedł na rynek węgierski, kupując od grupy SCC historyczny obiekt Freedom Palace.

Rumunia również podniosła nieznacznie poprzeczkę w porównaniu do ubiegłego roku i zbliżyła się do wolumenu 320 mln euro. Na rumuńskim rynku biurowym największą transakcją była sprzedaż Expo Business Park za kwotę około 110 mln euro. Drugą największą transakcją był zakup Record Park, znajdującego się w Cluj Napoca, przez Aya Properties Fund z udziałem partnerów belgijskich, za kwotę około 35 mln euro.

Sektor biurowy i handlowy na topie

W skali całego regionu, sektor biurowy z udziałem 36 proc. i handlowy, odpowiedzialny za 32 proc. wartości inwestycji to nowi liderzy rynku pod względem zrealizowanego wolumenu. Sektor magazynowy osiągnął z kolei 20 proc. udziału, a główny czynnik wpływający na ten wynik to ograniczona liczba dostępnych na rynku aktywów.

Najbardziej atrakcyjnymi stopami kapitalizacji w regionie CEE, jak podaje Avison Young, może pochwalić się sektor parków handlowych. Najniższe stopy kapitalizacji (5,25 proc.) odnotowywane zostały tylko w Czechach, natomiast w pozostałych krajach regionu kształtują się w przedziale 6,50 – 7,25 proc. Atrakcyjnymi aktywami są również nieruchomości magazynowe w Rumunii, których stopy kapitalizacji w pierwszej połowie br. oscylowały wokół 7,50 proc., jednakże w ciągu najbliższych 12 miesięcy prognozowana jest ich kompresja.

W ubiegłym półroczu, najbardziej aktywni na rynkach inwestycyjnych w analizowanych krajach byli inwestorzy z regionu CEE, a w zasadzie z dwóch krajów – z Czech i z Węgier. Ich łączny udział w wolumenie regionu w pierwszym półroczu 2022 wyniósł 41 proc. i był wynikiem o około 10 punktów procentowych wyższym niż w roku ubiegłym. Poza udziałem lokalnych inwestorów, Avison Young  zwraca uwagę na szerokie spektrum innych inwestorów, o zdywersyfikowanym pochodzeniu, lokujących w tym roku kapitał w krajach CEE.

Wojna w Ukrainie i wysoka inflacja zastąpiły COVID-19 jako główne źródło niepewności w 2022 roku

Branża znajduje się obecnie w trudnym otoczeniu makroekonomicznym z rekordowymi poziomami inflacji oraz prawdopodobieństwem kryzysu energetycznego. Na rządzących wywierana jest ogromna presja, aby stawić czoła wzrostowi kosztów energii. Stanowi to również wyzwanie dla inwestorów i najemców oraz wzmacnia uzasadnienie posiadania strategii ESG dla nieruchomości. Efektywność energetyczna jest dziś koniecznością – jest mierzalna i dlatego jest pierwszym, istotnym krokiem przy wdrażaniu strategii ESG.

Nieruchomości zawsze były świetnym zabezpieczeniem przed wyższą inflacją, ponieważ stawki czynszów są co roku waloryzowane. W przyszłym roku inwestorzy skorzystają na zwiększonych przychodach z najmu, które zostaną zindeksowane o wysoki wskaźnik inflacji. Niemniej jednak, dla najemców, połączenie rosnących czynszów i rosnących kosztów eksploatacyjnych będzie stanowić wyzwanie; zwłaszcza dla tych, operujących w biznesach o niskiej marżowości.

Istotną wartością dla inwestorów w tych, niepewnych czasach będą zapewne aktywa wynajęte renomowanym najemcom i przynoszące stabilny dochód. Będą korzystać z indeksowanych przychodów, ale także z elastyczności w dostosowywaniu swoich czynszów w  przypadku takiej potrzeby.

Wzrost stóp procentowych i większe koszty finansowania

Wysoka inflacja zmusiła banki centralne na całym świecie do podniesienia stóp procentowych. Wysokie stopy procentowe w CEE, zwłaszcza w walutach lokalnych, oznaczają znaczny wzrost kosztów finansowania projektów deweloperskich. Dodatkowo wysoka inflacja, która wpływa na wzrost kosztów materiałów i robocizny, sprawiają, że jest to szczególnie trudny okres dla deweloperów, którzy zwiększyli ostrożność przy ocenie rentowności nowych projektów.

Również aktywa z czynszami denominowanym w walucie lokalnej będą trudne do sfinansowania w obecnych warunkach bez istotnego wpływu na poziom zwrotów inwestorów.

Wyższy koszt kredytu (również w euro) powoduje pewien wzrost stóp kapitalizacji, jednak eksperci Avison Young oceniają, że płynność na rynkach wciąż wygląda dobrze, a przewagę uzyskują inwestorzy, którzy gotowi są sfinansować akwizycje w 100 proc. z kapitału własnego.

Zmiany w dynamice inwestycyjnej

Aktywa z sektora logistyczno-przemysłowego, tak poszukiwane przez inwestorów w 2021 roku, pozostały na szczycie listy zakupów, choć segment odnotował w pierwszej połowie br. niższą wartość wolumenu inwestycyjnego z powodu słabej dostępności produktu. Popyt na nieruchomości magazynowe jest napędzany przez niemal zerowy poziom pustostanów w całym regionie, co nakręca wzrost stawek czynszowych na wszystkich rynkach CEE. W Czechach i Słowacji dostrzegalna jest kompresja stóp procentowych, w Polsce i Rumunii stopy utrzymują się na stabilnym poziomie, podczas gdy na Węgrzech rosną. Płynność w tym segmencie pozostaje bardzo wysoka, a szczególnie atrakcyjnie, zarówno pod względem stóp kapitalizacji jak i stawek czynszu, wypadają Rumunia i Węgry.

Na rynku biurowym tylko w Rumunii odnotowano kompresję stóp kapitalizacji w tym sektorze rok do roku. Główni inwestorzy zawęzili swoje kryteria inwestycyjne w związku z obecnymi kosztami finansowania zakupu oraz wymogami ESG, pozostawiając łowcom okazji przestrzeń do zakupu istniejących już nieruchomości w atrakcyjnych cenach.

Poważny wzrost kosztów budowy w ostatnich latach sprawił, że wiele nieruchomości sprzedanych zostało po kosztach lub poniżej ceny. Analitycy Avison Young prognozują wzrost stawek czynszowych na większości rynków biurowych CEE. Te dwa czynniki zapewniają właścicielom istniejących już nieruchomości przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty z inwestycji w porównaniu z nowymi projektami.

Sektor handlowy na Węgrzech, dzięki dużej transakcji portfelowej miał aż 35 proc. udziału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym. Także na rynku inwestycyjnym w Polsce nadal jest obserwowane ogromne zainteresowanie obiektami typu convenience. Węgry, Rumunia i Polska oferują atrakcyjne produkty o wysokich stopach kapitalizacji.
Kiedy wyraźniej odczujemy skutki wysokiej inflacji, inwestorzy tego sektora powinni koncentrować się na dyskontach – oceniają eksperci Avison Young, ponieważ większość kupujących ograniczy niepotrzebne zakupy i będzie bardziej selektywna przy wyborze tych, które są konieczne. W związku z tym, można spodziewać się, że dyskonty wraz z ich łańcuchami dostaw obronią się w czasie wysokiej inflacji. Oznacza to supermarkety, wybrane platformy e-commerce i ich łańcuchy dostaw. Węgry, Rumunia i Polska posiadają produkty inwestycyjne w tym sektorze z atrakcyjnymi stopami kapitalizacji.

Segment mieszkaniowy w regionie CEE wciąż się rozgrzewa, pomimo rosnących stóp procentowych. Zwiększa się ilość inwestorów instytucjonalnych, którzy postrzegają ten sektor jako bezpieczny, szczególnie u progu makroekonomicznego spowolnienia. Wysoko oprocentowane kredyty zmuszają część potencjalnych nabywców do wynajmowania mieszkań, co napędza popyt i podnosi stawki najmu. Coraz większa liczba deweloperów mieszkaniowych buduje drugi filar swojej działalności, utrzymując część projektów w portfolio, by tworzyć specjalne fundusze mieszkaniowe lub sprzedawać lokale inwestorom instytucjonalnym.