Warszawski rynek biur reaguje na pandemię

Popyt na koniec III kwartału 2020 był o 35% niższy niż w tym samym okresie w ubiegłym roku, a na rynku rośnie ilość przestrzeni biurowej przeznaczonej na podnajem.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec trzeciego kwartału 2020 r.

Aktualna dynamika na warszawskim rynku biurowym różni się od tej, do której przyzwyczaiły nas poprzednie lata. Popyt między pierwszym a trzecim kwartałem obniżył się o 35% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku. Jednocześnie pandemia dodatkowo wpłynęła na spodziewany wzrost wskaźnika pustostanów, który jest w dużym stopniu związany ze znacznym wolumenem nowej podaży. Warto natomiast pamiętać, że projekty planowane na kolejne lata nie będą mieć skali tych oddawanych właśnie do użytku lub będących w realizacji, co powinno zrównoważyć ewentualne niedobory popytu. – Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Popyt

Między pierwszym a trzecim kwartałem tego roku wynajęto w Warszawie łącznie 447 000 mkw. powierzchni. Największą popularnością ponownie cieszyły się Centrum i Mokotów, odpowiedzialne za 71% całkowitego zapotrzebowania na biura.

W ostatnich trzech miesiącach największa transakcja sięgnęła 6200 mkw., a siedem największych umów stanowiły przedłużenia, czasem połączone z ekspansją. Obecnie najemcy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań. – Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Do największych transakcji najmu w tym roku. należały: rekordowa umowa przednajmu PZU w Generation Park Y – pierwszym budynku wieżowym Skanska w Polsce (46 500 mkw.), umowa typu sale and leaseback DSV na Mokotowie (20 000 mkw.) oraz odnowienie umowy i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19 800 mkw.).

Nowym trendem na warszawskim rynku biurowym jest zwiększona podaż powierzchni na podnajem. Obecnie w stolicy na zainteresowane nim firmy czeka ok. 118 000 mkw. tego typu przestrzeni, z czego ok. 60% przypada na centralne części miasta. Istnieją jednak pewne ograniczenia związane z podnajmem biur, tj. w zakresie wykończenia, długości trwania umowy czy też w ogóle obowiązku uzyskania zgody wynajmującego na transakcję podnajmu. Dlatego też nie dla każdego najemcy jest to optymalne rozwiązanie. W tej sytuacji wiele przedsiębiorstw rozważa jako alternatywę biura typu flex. Mogą one być lepszym rozwiązaniem dla najemców oczekujących na oddanie docelowych budynków biurowych, wykończenie powierzchni, bądź też ustalających dopiero docelowy model środowiska pracy. – Jakub Sylwestrowicz, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL

Podaż

O stycznia do końca trzeciego kwartału na warszawski rynek dostarczono 238 000 mkw. biur, z czego największą nową inwestycją jest kompleks The Warsaw Hub, zrealizowany przez Ghelamco Poland. Ponadto, po kilku latach stale rosnącej aktywności deweloperskiej, wolumen powierzchni w budowie spada.

W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 000 mkw. do 800 000 mkw., a teraz jest to ok. 600 000 mkw. Deweloperzy znacznie ostrożniej podchodzą do rozpoczynania nowych budów, co w rezultacie może spowodować powstanie luki podażowej, zwłaszcza poza centrum miasta. To z kolei prawdopodobnie zwiększy atrakcyjność i konkurencję o powierzchnie w najlepszych budynkach tam zlokalizowanych. – Jakub Sylwestrowicz, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL

Rynek inwestycyjny – trzeci najlepszy wynik

Na warszawski rynek przypadło 61% kapitału zainwestowanego w polskim sektorze biurowym w tym roku. W okresie od stycznia do września zawarto w stolicy aż osiemnaście transakcji biurowych o łącznej wartości blisko 940 mln euro. Jest to trzeci najlepszy wynik dla pierwszych dziewięciu miesięcy roku w ciągu ostatniej dekady. Jednocześnie ograniczenia związane z podróżowaniem i wizytowaniem nieruchomości opóźniają do pewnego stopnia realizację nowych transakcji, pomimo zainteresowania Warszawą ze stroną inwestorów. – Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Warto zauważyć, że wszystkie obiekty biurowe, które zmieniły właścicieli w trzecim kwartale (Generation Park Z, Chmielna 89 (65%) i Concept Tower) znajdują się w obszarze Zachodniego Centrum.

Pustostany i czynsze

Obecna sytuacja gospodarcza bezpośrednio wpływa na wskaźnik pustostanów w Warszawie. W III kwartale wzrósł on do 9,6% (8,4% w strefach centralnych i 10,4% w strefach poza centrum), co stanowi wzrost o 1,8 p.p. w stosunku do końca 2019 r. (i 1,7 p.p. w ujęciu kwartalnym). Tym statystykom towarzyszy zwiększona podaż przestrzeni na podnajem. Co ważne, w perspektywie kolejnych lat na rynek dostarczane będzie mniej nowych biur, co przełoży się na stopniową absorpcję dostępnej powierzchni.

Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum wynoszą od 18 do 24 euro/mkw./m-c, a poza nim do 16 euro/ mkw./m-c.