Wrocławski rynek biurowy w pierwszej połowie 2025 roku odnotował wyjątkowo wysoką aktywność najemców, którzy najczęściej przedłużali umowy najmu. Pomimo braku nowej podaży, odnotowany został wzrost pustostanów. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą 1,35 mln m kw., z czego aż 36% przypada na strefę centralną miasta. W budowie pozostaje mniej niż 20 000 m kw., co stanowi aż 52% spadek r/r.
W pierwszym półroczu popyt najemców wzrósł o ponad 50% r/r i osiągnął poziom 80 700 m kw., co odpowiada 21% całkowitej aktywności na regionalnych rynkach biurowych w Polsce. Największy wolumen transakcji odnotowano w strefie Zachód (44%), następnie w Centrum (30%) i Południe (21%).
Struktura transakcji potwierdza wysoki poziom renegocjacji (51% wolumenu), podczas gdy nowe umowy stanowiły 34%, ekspansje 9%, a umowy przednajmu w projektach w budowie 6%. Coraz więcej firm decyduje się na mniejsze powierzchnie – ponad 20 nowych najemców wybrało moduły o powierzchni 100-500 m kw., a średnia wielkość nowej transakcji wyniosła nieco poniżej 800 m kw.
Na koniec czerwca wrocławski rynek oferował 277 700 m kw. wolnej powierzchni, co przekłada się na wskaźnik pustostanów sięgający 20,5% – to wzrost o 2,3 p.p r/r, który oznacza jeden z najwyższych poziomów w kraju. Najwięcej dostępnej powierzchni znajduje się w strefie Centrum, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi aż 23% oraz w strefie Zachód (21,5%). Najniższe poziomy obserwowano w strefach Południe (16,8%) i Północny Wschód. (15,8%).
Czynsze za powierzchnię biurową klasy A na rynku wrocławskim wahają się w przedziale 14-16,5 EUR/m kw./miesiąc. Dodatkowo, w nowych inwestycjach rośnie skala pakietów zachęt dla najemców, co pozwala zniwelować skutki wzrostu oczekiwań właścicieli w kwestii czynszów. Koszty eksploatacyjne utrzymują się na poziomie 19-30 PLN/m kw./miesiąc.
– Wrocław niezmiennie potwierdza rolę jednego z filarów regionalnych rynków biurowych. Aktywność najemców w pierwszej połowie roku skupiła się na przedłużaniu umów najmu oraz ich renegocjacjach. Mimo braku nowej podaży zanotowaliśmy jednak wyraźny wzrost pustostanów. Najemcy coraz większą wagę przykładają do jakości budynków, elastyczności wynajmowanej przestrzeni i efektywności kosztowej. Obserwujemy także większą aktywność firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych i IT, które szukają kompaktowych, energooszczędnych powierzchni w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Przed nami okres optymalizacji portfeli przez właścicieli i dalsza koncentracja rynku wokół najlepiej zarządzanych obiektów – Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska.
Eksperci Savills prognozują, że w najbliższych kwartałach na wrocławskim rynku popyt pozostanie na wysokim poziomie i będzie można zaobserwować więcej nowych najmów. To w połączeniu z ograniczoną podażą, zwłaszcza w 2026 roku, spowoduje spadek dostępnej powierzchni. Najemcy zainteresowani biurami najwyższej klasy będą musieli podejmować szybkie i zdecydowane kroki w celu zabezpieczenia swoich planów.
– Dla najemców obecna sytuacja na rynku wrocławskim przynosi szereg nowych możliwości. Szeroki wybór powierzchni, pakiety zachęt ze strony właścicieli oraz presja na jak najwyższą jakość biura sprawiają, że mają dziś oni silną pozycję przetargową. Jednocześnie coraz większym wyzwaniem staje się zarówno efektywne zaplanowanie nowego biura, z uwzględnieniem kosztów fit-outu i oczekiwań pracowników, jak i elastyczność umów pozwalająca optymalnie zarządzać przestrzenią w szybko zmieniającym się otoczeniu biznesowym. Nowe kontrakty na mniejsze, lepiej dopasowane moduły biurowe to wyraźny trend, który zyskuje na znaczeniu – Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.
