W 2024 r. Polacy częściej kupowali mieszkania z rynku wtórnego niż od deweloperów – wynika z analizy portalu GetHome.pl na podstawie najnowszego raportu GUS „Obrót nieruchomościami w 2024 r.” Używane lokale stanowiły blisko 60% wszystkich sprzedanych mieszkań, a ich liczba – 148 tys. – była o 12% wyższa niż rok wcześniej, co najprawdopodobniej jest rekordem w historii polskiego rynku nieruchomości.
– Można powiedzieć, że używane mieszkania wróciły do łask kupujących – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I zwraca jednak uwagę, że udział rynku pierwotnego wyglądałby korzystniej, gdyby GUS uwzględniał zawarte umowy deweloperskie, a nie wyłącznie finalizowane akty notarialne. Z opublikowanego raportu GUS wynika, że w 2024 r. właściciela zmieniło łącznie 255,3 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 5% więcej niż rok wcześniej.
Największy wzrost liczby transakcji dotyczył rynku wtórnego, który po dwóch trudnych latach odnotował silne odbicie. W pandemicznym 2020 r. sprzedaż używanych mieszkań spadła o 11%, a w 2022 r. – z powodu zaostrzenia polityki kredytowej banków – o kolejne 17%. Jednocześnie w tym czasie rynek pierwotny formalnie zwiększał udział w strukturze transakcji, co było efektem finalizowania przez deweloperów umów podpisanych jeszcze przed kryzysem. Mimo tego w ostatnich czterech latach sprzedaż nowych mieszkań rosła systematycznie, niezależnie od liczby zawieranych umów deweloperskich. Rok 2024 przyniósł jednak wyraźne odwrócenie trendu – rynek pierwotny stracił na rzecz wtórnego w skali kraju.
Z danych GUS wynika, że przewaga rynku wtórnego była wyraźna w aż 14 województwach. Jedynie w województwach małopolskim i podlaskim kupujący częściej decydowali się na nowe mieszkania. Co znamienne, nawet w regionach o silnych rynkach deweloperskich, takich jak mazowieckie czy dolnośląskie, klienci w 2024 r. zdecydowanie preferowali lokale z drugiej ręki. Największą liczbę transakcji na rynku wtórnym zanotowano tradycyjnie w największych miastach – w Warszawie sprzedano 15,7 tys. używanych mieszkań, w Krakowie około 6 tys., a we Wrocławiu 5,9 tys.
Kluczowym argumentem przemawiającym za rynkiem wtórnym pozostaje oczywiście cena. W 2024 r. kupujący wydawali średnio 536,3 tys. zł na zakup mieszkania od dewelopera, podczas gdy mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało przeciętnie 451,5 tys. zł.
Podobne różnice widać w cenach metra kwadratowego: nowe mieszkania kosztowały średnio ok. 9,6 tys. zł za m kw., a używane – ok. 8,5 tys. zł za m kw. Mediany cen wynosiły odpowiednio 8,9 tys. i 7,5 tys. zł za metr. W zdecydowanej większości województw mieszkania z drugiej ręki są istotnie tańsze. Jedynym wyjątkiem jest województwo mazowieckie, gdzie średnie ceny nowych lokali okazały się niższe niż używanych. Ekspert GetHome.pl podkreśla jednak, że dane oparte na aktach notarialnych mogą nie oddawać w pełni realiów rynku pierwotnego, ponieważ transakcje finalizowane są często wiele miesięcy po podpisaniu umowy deweloperskiej, a w tym czasie ceny nowych mieszkań zwykle rosną.
Marek Wielgo dodaje, że popularność rynku wtórnego wynika także z jego specyfiki.
– Oferowane są na nim mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
Jego zdaniem, to właśnie lokalizacja i dostęp do usług publicznych często okazują się decydujące dla kupujących. Z drugiej strony starsze budynki częściej pozbawione są wind, mają ograniczoną liczbę miejsc parkingowych i niższy standard techniczny. Nowe mieszkania przewyższają je pod tym względem, oferując m.in. możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania, wody i ścieków, co w dobie wysokich cen energii i rosnących opłat eksploatacyjnych nabiera coraz większego znaczenia.
