Jeszcze pięć lat temu, w miastach objętych monitoringiem REAS, mieszkania 2-pokojowe stanowiły blisko połowę wszystkich mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów. Obecnie obserwowany jest wyraźny spadek ich udziału na rzecz mieszkań 3- i 4- pokojowych. Co ciekawe, w tym samym czasie przeciętny metraż mieszkania 3-pokojowego np. w Warszawie zmniejszył się o ok. 5 mkw.
Branża deweloperska nie ma powodów do narzekania. Padają kolejne rekordy sprzedaży. W II kwartale 2016 r. na sześciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali łącznie 15,1 tys. mieszkań. Niemal 20% więcej niż w analogicznym okresie 2015 r. Rekordowa była również liczba mieszkań, które wprowadzili do oferty. W minionym kwartale do sprzedaży trafiło na tych rynkach łącznie 17,7 tys. mieszkań, czyli aż o 34% więcej rdr.
Tak wysoka podaż mieszkań jest odpowiedzią deweloperów na wysoki popyt wynikający m.in. z tego, że w dorosłe życie wkracza pokolenie wyżu demograficznego kupujące swoje pierwsze mieszkania – m.in. przy pomocy programu MdM. Zwiększony popyt generują również inwestorzy poszukujący alternatyw dla niskooprocentowanych lokat i dołującego rynku kapitałowego. Z deklaracji deweloperów w przeprowadzonym przez REAS badaniu ankietowym wynika, że blisko 30% zakupów stanowią mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych. Ci deweloperzy, którzy trafiają z ofertą w oczekiwania poszczególnych grup nabywców otrzymują bonus w postaci wysokich poziomów sprzedaży. Nie dziwi więc, że preferencje kupujących są jednym z ważniejszych czynników branych pod uwagę przy projektowaniu kolejnych inwestycji – zwłaszcza struktury mieszkań. Warto zatem przyjrzeć się temu, jak na przestrzeni ostatnich lat zmieniała się struktura lokali wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży.
Trzy pokoje w cenie
Nie ma wątpliwości, że największym zainteresowaniem kupujących cieszyły się i nadal cieszą się mieszkania niewielkie – najczęściej 2-pokojowe. Są one popularne zarówno wśród osób kupujących dla siebie, jak również wśród inwestorów, nabywających mieszkania w celu ich późniejszego wynajęcia. Jeszcze pięć lat temu, w miastach objętych monitoringiem REAS, stanowiły one blisko połowę wszystkich mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.
– W ostatnim czasie struktura mieszkań w inwestycjach wprowadzanych na rynek ulega widocznym zmianom. – mówi Anna Maroń, młodszy konsultant w firmie doradczej REAS. – Obserwowany jest wyraźny spadek udziału mieszkań 2-pokojowych na rzecz mieszkań 3- i 4-pokojowych. Miastem, w którym trend ten jest najbardziej zauważalny jest Łódź.
Z danych REAS wynika, że większość mieszkań, które trafiły do oferty w tym mieście, zarówno w całym 2015 r., jak i w I połowie 2016 r. stanowiły lokale 3-pokojowe, a nie 2-pokojowe jak w innych miastach. Czy ta tendencja się utrzyma? Wiele wskazuje na to, że jest to możliwe.
Łódź
W Łodzi, inaczej niż na pozostałych analizowanych rynkach, w I połowie 2016 r. największą część mieszkań wprowadzonych do oferty stanowiły mieszkania 3-pokojowe. Ich udział wyniósł aż 48%. W porównaniu do struktury mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w 2011 r. jest to wzrost aż o 15 p.p. Nieznacznie zwiększył się również udział mieszkań 4-pokojowych. Udział mieszkań 2-pokojowych zmniejszył się o 8 p.p. i wyniósł „zaledwie” 38%. Na przestrzeni ostatnich 5 lat w Łodzi bardzo wyraźnie zmniejszył się również udział mieszkań 1-pokojowych – z 13% w 2011 r. do 4% w I połowie 2016 r.
Poznań
Wśród największych polskich miast dla których REAS prowadzi monitoring, Poznań jest tym, w którym odnotowano największy spadek udziału nowo wprowadzanych mieszkań 2-pokojowych. W I połowie 2016 r. ich udział zmniejszył się o 9 p.p. w porównaniu do 2011 r. i wyniósł 46%. Choć w tym samym czasie o 4 p.p. wzrósł udział mieszkań 1-pokojowych, to i tak łączna liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w obu tych grupach była znacząco niższa niż przed 5 laty. Z kolei udział mieszkań 3-pokojowych wzrósł do 28% (wzrost o 3 p.p. w analizowanym okresie). Poznaniacy mogli też wybierać ze znacznie większej liczby mieszkań 4- i 5-pokojowych.
Trójmiasto
W I połowie 2016 r. w Trójmieście mieszkania 2-pokojowe stanowiły 44% wszystkich mieszkań wprowadzonych na rynek. Spadek o 4 p.p. w stosunku do liczby odnotowanej w 2011 r. nastąpił najprawdopodobniej na rzecz wzrostu puli mieszkań 1-pokojowych (o 4 p.p. w porównaniu do 2011 r.). Nie należy jednak zapominać o specyfice rynku trójmiejskiego, który wykazuje najwyższy wśród analizowanych miast udział zakupów inwestycyjnych – głównie z przeznaczeniem na tzw. najem krótkookresowy (np. apartamenty wakacyjne). Zauważalny przy tym był wzrost udziału mieszkań 3-pokojowych (o 5 p.p. w analizowanym okresie), które w I połowie 2016 r. stanowiły 37% wszystkich lokali wprowadzonych do sprzedaży. Nowa podaż dowodzi, że najmniejszą popularnością cieszą się w Trójmieście mieszkania 4- i 5-pokojowe. Spadek ich udziału w ogólnej liczbie wprowadzonych w I półroczu br. mieszkań był największy spośród 6 analizowanych miast.
Wrocław
W I połowie 2016 r. w stolicy Dolnego Śląska mieszkania 2-pokojowe stanowiły 46% wszystkich wprowadzonych, co oznacza spadek o 5 p.p. w porównaniu do 2011 roku. Z kolei udział mieszkań 3-pokojowych wzrósł o 4 p.p. (37% wszystkich mieszkań wprowadzonych w I półroczu br.). Z 4% do 7% wzrósł we Wrocławiu również udział mieszkań 4-pokojowych. Co ciekawe, był to największy wzrost w tej grupie mieszkań spośród 6 największych rynków w Polsce.
Kraków
Wśród 6 największych polskich miast Kraków jest tym, w którym w I połowie 2016 r. udział mieszkań 2-pokojowych wśród wszystkich mieszkań wprowadzanych przez deweloperów był najwyższy (47%). Niemniej jednak ich udział w porównaniu do 2011 r. spadł o 6 p.p. Z kolei udział mieszkań 3-pokojowych w I połowie 2016 r. wyniósł 32%, co oznacza, że na przestrzeni ostatnich pięciu lat wzrósł o 3 p.p. Na uwagę zasługuje również wzrost udziału mieszkań 4- i 5-pokojowych (łącznie o 3 p.p.).
Warszawa
Warszawa jest miastem, w którym omawiane trendy widoczne są w najmniejszym stopniu. Mieszkania 2-pokojowe w I połowie 2016 r. stanowiły tu 43% wszystkich lokali wprowadzonych przez deweloperów do sprzedaży. W porównaniu do 2011 r. spadek ich udziału wyniósł zaledwie 3 p.p. i był najniższy spośród analizowanych 6 miast. Jeśli dodać do tego wzrost udziału mieszkań 1- pokojowych (z 8% do 12%), to okazuje się, że rynek warszawski był jedynym, na którym łączny udział mieszkań 1- i 2-pokojowych wzrósł w stosunku do tego sprzed 5 lat. Mieszkania 3-pokojowe stanowiły 33% wszystkich wprowadzonych w I połowie 2016 r., co oznacza wzrost o 2 p.p. w analizowanym okresie. Nieznacznie spadł natomiast udział mieszkań największych: 4- i 5-pokojowych. Mimo to, ich udział (łącznie 12%) w puli mieszkań wprowadzonych pozostał najwyższy w grupie miast o największej skali obrotów na rynku pierwotnym.
Więcej tylko na papierze
Co ciekawe pomimo zwiększania się udziału mieszkań z większą liczbą pokoi w nowo wprowadzanych do sprzedaży mieszkaniach, ich średnia powierzchnia systematycznie malała. W porównaniu do 2011 r. przeciętna powierzchnia 2-pokojowego mieszkania wprowadzonego do sprzedaży w Warszawie w I połowie 2016 r. zmniejszyła się o 5,2 mkw. – w Łodzi o 4,3 mkw., w Trójmieście o 3,7 mkw., w Krakowie o 3,2 mkw., we Wrocławiu o 2,8 mkw. a w Poznaniu o 1,7 mkw.. Ten sam trend widoczny jest w grupie mieszkań 3-pokojowych.
– Mamy do czynienia z ciekawym zjawiskiem polegającym na maksymalizowaniu liczby pokoi w coraz mniejszych metrażowo mieszkaniach. Kupujący są zainteresowani niewielkimi ale funkcjonalnymi lokalami, z jak największą liczbą pomieszczeń i takim ich rozkładem, aby można było maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń. Nie bez znaczenia jest również fakt, że mniejsza powierzchnia to też niższa cena całkowita mieszkania. – komentuje Anna Maroń z REAS.
Przyszłość w skali mikro?
Co czeka nas w kolejnych kilku latach? Wszystko wskazuje na to, że opisane tendencje się utrzymają. Nabywcy mieszkań są coraz bardziej świadomi i wymagający. Mniej liczy się dla nich metraż, bardziej funkcjonalność i rozkład lokalu. Na tej samej powierzchni zamiast dwóch większych pokoi, wolą 3 mniejsze. Dodatkowo, na utrzymanie tego trendu mogą mieć wpływ planowane zmiany w prawie. Na początku sierpnia br. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiedziało zmiany w rozporządzeniu z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Planowane zmiany dotyczą zniesienia limitów dotyczących minimalnej powierzchni pokoi, łazienek czy kuchni. Jeżeli zmiany weszłyby w życie, deweloperzy bez przeszkód będą mogli budować nawet kilkunastometrowe mieszkania. Generalnie wydaje się więc, że przybywać będzie lokali 3-pokojowych kosztem 2-pokojowych, ale zarówno jedne, jak i drugie będą miały mniejszą powierzchnię niż dotychczas.
