Rok 2017 był kolejnym rokiem stabilnych cen, stóp kapitalizacji oraz wolumenu transakcyjnego. Kolejny raz wzrost cen nieruchomości w Europie Zachodniej zwiększył różnice pomiędzy cenami nieruchomości w Polsce oraz na rozwiniętych rynkach zachodnioeuropejskich.
Obroty na krajowym rynku inwestycyjnym w 2017 wyniosły 4,38 mld EUR (bez sektora hoteli oraz mieszkań na wynajem), co oznacza spadek o 3%. Jest to 3. najwyższy w historii wynik po 2006 (5 mld EUR) oraz 2016 (4,52 mld EUR). 73% rocznego wolumenu miało miejsce w 2h17.
Wyjątkowo wysokie (blisko 400 mln EUR ) obroty w 2017 odnotował sektor hoteli oraz mieszkań na wynajem.
W 2017, podobnie jak w latach ubiegłych, dominującym sektorem na rynku inwestycyjnym pozostawał sektor handlowy.
Po słabszej dla regionów pierwszej części roku, w drugim półroczu ponownie dominowały transakcje na rynkach regionalnych.
Uwzględniając wszystkie kraje Europy Środkowej, wolumen transakcyjny w 2017 był stosunkowo stabilny i po wyraźnym wzroście w 2016 zwiększył się o 3%, do blisko 13 mld EUR. Sygnały z rynku wskazują na stosunkowo wysoki wolumen transakcji również w 2018.
Od początku globalnego kryzysu finansowego Polska oraz region Europy Środkowo-Wschodniej, w porównaniu z wiodącymi rynkami Europy Zachodniej, wykazują zdecydowanie słabszą dynamikę wolumenu transakcji.
Stopy kapitalizacji na polskim rynku inwestycyjnym pozostają w długoterminowym trendzie spadkowym. W 2017 stopy kapitalizacji generalnie spadły na rynkach regionalnych, pozostając stabilne w Warszawie.
Mimo wieloletniej kompresji stóp kapitalizacji, wartości kapitałowe wyrażone w EUR w kraju pozostają zasadniczo stabilne. Ma to miejsce ze względu na długotrwały spadek czynszów transakcyjnych.
Na rynku obserwuje się rosnące zróżnicowanie między wartościami kapitałowymi nieruchomości typu prime oraz sektora sub prime.
Pod względem dynamiki wartości szerokiego sektora nieruchomości komercyjnych, Polska wraz z regionem zdecydowanie odstaje od Europy Zachodniej. Zgodne z badaniami CBRE w 2017 wartości kapitałowe na całym rynku europejskim wzrosły o 6,2%. W tym czasie na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej wartości kapitałowe spadły o 0,2%.
Dojrzewanie cyklu koniunkturalnego spowodowało, że w ostatnich kwartałach doszło do gwałtownego spadku europejskiego indeksu C&W Fair Value Index, mierzącego poziom niedoszacowania nieruchomości. Indeks spadł w trakcie 2017 z 57 do 42 punktów i jest na poziomie z początku 2016, a od 2h16 pozostaje na poziomie, który wskazuje na przeszacowane wartości nieruchomości.
Jedną z przyczyn stabilnych cen nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz w regionie jest wysoka elastyczność podaży wynikająca z szybkiego rozwoju branży deweloperskiej oraz nadal wysokiej dostępności gruntów inwestycyjnych. Kolejną jest gorsze niż w poprzednim cyklu koniunkturalnym postrzeganie rynków wschodzących przez inwestorów instytucjonalnych.
W ostatnich 2 latach na rynek inwestycyjny istotny wpływ miało otoczenie prawne rynku nieruchomości. Takie kwestie jak podatek handlowy, zakaz handlu w niedziele, zmiany w naliczaniu podatku CIT, kwestie rozliczeń podatku VAT przy transakcjach inwestycyjnych oraz niejasny przekaz dotyczący wprowadzenia wehikułów inwestycyjnych REIT odbiły się negatywnie na postrzeganiu polskiego rynku inwestycyjnego. Naszym zdaniem, ograniczenie zagrożeń wynikających z dalszych zmian legislacyjnych będzie miało pozytywny wpływ na nastawienie inwestorów już od 2018.
Źródło: PKO Bank Polski
