Ostatnia publikacja GUS-owskich statystyk, prezentująca wyniki budownictwa mieszkaniowego w sierpniu oraz pierwszych ośmiu miesiącach bieżącego roku, wciąż nie zawiera żadnych sygnałów słabnięcia koniunktury inwestycyjnej na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Pytanie, jak długo podobna sytuacja będzie w stanie się utrzymać.
Po zaskakująco udanym w tym roku okresie wakacyjnym, inwestorzy mieszkaniowi z powodzeniem kontynuują starania o utrzymanie statystyk inwestycyjnych rynku mieszkaniowego na optymalnych poziomach. Jednak już w najbliższych miesiącach sytuacja ta może ulec wyraźniejszej zmianie, zwłaszcza w przypadku deweloperów.
Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl sierpień przyniósł bowiem spadkowe odreagowanie gusowskich statystyk budownictwa mieszkaniowego po wiosenno-letnim ożywieniu, które należy ocenić bardzo pozytywnie jak na rynkowe okoliczności okresu pandemii. W ubiegłym miesiącu zanotowano regres we wszystkich trzech kategoriach danych: mieszkań oddanych, rozpoczętych i nowych pozwoleń. Tymczasem nie jest to jednak jakikolwiek sygnał osłabienia koniunktury inwestycyjnej pierwotnego segmentu mieszkaniówki, choć niewykluczone, że takowego należy wypatrywać już w niedalekiej perspektywie.
Zawsze głównym wyznacznikiem inwestycyjnej koniunktury mieszkaniowego rynku pierwotnego jest ewolucja statystyk mieszkań rozpoczętych. Tym razem rezultat ogółem za 8 miesięcy br. osiągnął poziom ponad 141 tys. lokali, co oznacza spadek rok do roku dokładnie o jedną dziesiątą. Jednak wyniki miesięczne liczone rok do roku są już niemal identyczne zarówno dla deweloperów jak i inwestorów budujących na własne potrzeby, a także odpowiadające średniej miesięcznej z ostatnich lat. Są to jednoznaczne sygnały utrzymywania się bardzo dobrej passy rynku pierwotnego w jego odsłonie inwestycyjnej.
Tradycyjnie od dłuższego czasu bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Ogółem w okresie styczeń – sierpień br. oddano prawie 136 tys. mieszkań, czyli o 5,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Statystyki mieszkań ukończonych, będąc wypadkową mieszkań rozpoczętych w przeszłości, są najbardziej przewidywalną kategorią danych mieszkaniowych GUS. W związku z tym ich optymistyczna wymowa nie powinna tu dziwić ani obecnie, ani w przewidywalnej przyszłości.
Wg portalu RynekPierwotny.pl zdecydowanie mniej przewidywalne, za to dużo bardziej przydatne w prognozowaniu przyszłych trendów rynku mieszkaniowego, są dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. Tych inwestorzy wspólnie zgromadzili od początku roku już ponad 168 tys., czyli o 4,6 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Sami deweloperzy od stycznia do sierpnia br. uzyskali ponad 100 tys. pozwoleń, czyli nieco ponad 5 proc. mniej licząc rdr. Wypracowany przez nich wynik miesięczny na poziomie 12,3 tys. decyzji administracyjnych jest wprawdzie gorszy o nieco ponad 10 proc. zarówno rok do roku jak i miesiąc do miesiąca, jednak pozostaje w strefie ponadprzeciętnych wartości z ostatnich lat.
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są naturalnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Utrzymanie bardzo wysokiego wolumenu tych decyzji administracyjnych, niewiele tylko ustępującego wartościom zeszłorocznym, mówi samo za siebie o ich wciąż zdecydowanie optymistycznej ocenie perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie.
W sumie sierpień okazał się miesiącem korekcyjnym w odniesieniu do statystyk inwestycyjnych GUS rynku mieszkaniowego. Co istotne jednak, wyraźniejsze spadki ujawniły się w relacji miesiąc do miesiąca, natomiast rok do roku były już tylko symboliczne. Tradycyjnie drugi wakacyjny miesiąc prawie zawsze wypada spadkowo, co prawdopodobnie wynika z okresu kumulacji wakacyjno-urlopowej.
Krajobraz rodzimej mieszkaniówki od strony inwestycyjnej wciąż nie zdradza więc jakichkolwiek widocznych symptomów osłabienia. Czy pojawią się one już w przewidywalnej przyszłości? W głównym stopniu będzie to zależało od wyników kontraktacji mieszkań deweloperskich w III kwartale, które poznamy już za dwa tygodnie, jak również w kolejnych okresach. Najważniejsze, żeby już wkrótce nie wystąpił niepokojących rozmiarów rozdźwięk pomiędzy mieszkaniami rozpoczętymi a sprzedanymi. Przy widocznej awersji deweloperów do ograniczania produkcji nowych mieszkań, wciąż istnieje bowiem ryzyko ich nadpodaży, która jest głównym katalizatorem sytuacji kryzysowych na rynku nieruchomości.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
