Hipoteka odwrócona. 5 trendów na rok 2022

Hipoteka odwrócona istnieje w Polsce od kilkunastu lat. Jakie trendy będą miały wpływ na branżę w 2022 roku? Po pierwsze – będziemy obserwować duże wzrosty, zarówno na polskim, jak i globalnym rynku. Coraz większe zainteresowanie usługą będzie napędzane m.in. galopującą inflacją, wzrostem cen nie tylko żywności i usług, ale również rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości. Wciąż będą rosły ceny mieszkań i domów, a to oznacza, że kapitał zamrożony w nieruchomościach będzie coraz większy. Seniorzy będą mogli uwolnić go w postaci renty dożywotniej, a wysokość wypłacanych im świadczeń również będzie większa. Wreszcie: polskim rynkiem będą interesować się zagraniczni inwestorzy, co już powoli widać w branży.

Rok 2021 był dla branży hipoteki odwróconej stabilny. Trudno mówić o dużej dynamice w kontekście liczby podpisywanych umów, zwłaszcza ze względu na pandemię i ograniczone możliwości spotkań. Już w 2021 roku udało się jednak zauważyć trendy, które w 2022 roku będą miały wpływ na ten sektor.

Duże wzrosty na rynku globalnym

Jeszcze w roku 2021 Ernst & Young razem z European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG) opiblikowały raport, w którym uwzględniły dane z 13 rynków, na których obecne są rozwiązania hipoteki odwróconej. Mowa o Australii, Kanadzie, Niemczech, Włoszech, Irlandii, Holandii, Nowej Zelandii, Norwegii, Polsce, Hiszpanii, Szwecji, Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych. Według ekspertów globalny rynek hipoteki odwróconej urośnie do roku 2031 trzykrotnie, a wartość środków uwalnianych, dzięki tej usłudze (czyli pieniędzy wypłacanych seniorom), przekroczy do 2031 roku 50 mld dolarów rocznie.[1] Rynek polski również będzie rósł, choć nie tak dynamicznie, jak chociażby ten w Wielkiej Brytanii, Australii czy Stanach Zjednoczonych. Przewiduje się, że w Polsce do 2031 roku roczny wolumen może osiągnąć ok. 0,6 mld dolarów. Oznacza to Polacy będą sprzedawać – tylko w ciągu jednego roku – renty dożwotnie o takiej wartości.

– Rok 2022 może przynieść znaczne wzrosty na rynku renty dożywotniej w Polsce. Powodem będą m.in. pogłębiające się problemy finansowe seniorów spowodowane galopującą inflacją, podwyżkami, coraz większymi długami emerytów – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Historyczne wzrosty cen na rynku nieruchomości

Pandemia jest jednym z czynników, który nakręcił wzrost cen na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań i domów pięły się w górę w 2021 roku nie tylko w Polsce, ale również w Europie (przede wszystkim w Czechach i Holandii). Jeśli porównamy chociażby II kwartał 2021 roku z analogicznym okresem roku 2020 zobaczymy, że ceny mieszkań wzrosły o 8,3 proc. rok do roku. W Unii Europejskiej możemy mówić o wzrostach na poziomie 7,3 proc. rok do roku.[2]

– W tym roku trend ten może się utrzymać. Warto spojrzeć na rynek hipoteki odwróconej przez pryzmat rynku nieruchomości. Wysokie ceny mieszkań i domów powodują, że rośnie (i wciąż będzie rósł) kapitał zamrożony w nieruchomościach, a seniorzy będą mieć większy majątek, który będą mogli uwolnić w postaci renty dożywotniej. Jej wysokość zależy przecież m.in. od wartości posiadanej nieruchomości – przypomina Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Inflacja, rosnące koszty życia oraz utrzymania nieruchomości będą napędzać rynek

Pod koniec roku inflacja w Unii Europejskiej wzrosła do 5,2 proc. i była najwyższa od ponad 20 lat.[3] W Polsce ceny były wyższe o ponad 7 proc. niż rok temu w analogicznym okresie. Eksperci przewidują, że w 2022 roku inflacja może przekroczyć 8 proc. Rosną ceny nie tylko żywności i usług, ale również prądu, gazu, wywozu śmieci, materiałów budowlanych i innych rzeczy, które wpływają na koszty utrzymania nieruchomości. Te czynniki spowodują jeszcze większe zainteresowanie hipoteką odwróconą zarówno w Polsce jak i za granicą.

– W momencie podpisania umowy z funduszem hipotecznym prawo własności do nieruchomości przechodzi na świadczeniodawcę np. fundusz hipoteczny. Oznacza to, że wiele kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak ubezpieczenie lub opłacanie czynszu do wspólnoty lub spółdzielni nie leżą już w gestii seniora. Emeryt dostaje co miesiąc rentę dożywotnią, a dodatkowo nie ponosi kosztów związanych z nieruchomością – mówi Robert Majkowski.

Coraz młodsi seniorzy będą korzystać z usługi

Jak wskazuje raport EY i EPPARG najniższy wiek, w którym senior może skorzystać z hipoteki odwróconej to 55 lat i jest on notowany w Kanadzie, Holandii i Wielkiej Brytanii. W większości krajów granicą wiekową jest 60 lat, choć w Hiszpanii i Niemczech 65 lat. – W Polsce podpisujemy umowy z coraz młodszymi seniorami. Dotychczas mówiło się, że renta dożywotnia jest usługą dla osób 65+, ale od kilku lat rozmawiamy z coraz młodszymi osobami i finalizujemy kontrakty nawet z emerytami 55+. Oczywiście do każdej takiej umowy oraz wyceny pochodzimy indywidualnie – mówi Robert Majkowski.

Coraz większa świadomość, ale również ostrożność

Jeszcze w 2012 roku ponad 80 proc. seniorów nie znało różnicy między rentą dożywotnią, a odwróconym kredytem hipotecznym. Koncepcję hipoteki odwróconej znało wtedy 40 proc. ankietowanych. – Dziś ta wiedza jest znacznie większa. Ponad 92 proc. seniorów deklaruje, że słyszało o tym rozwiązaniu i wie na czym ono polega. Dużo więcej pisze się też o nadużyciach, co powoduje, że emeryci są bardziej zorientowani w temacie oraz ostrożni. Nie chcą popełnić błędu, chcą za to dać sobie czas do zastanowienia lub ewentualnego przedyskutowania umowy z kimś bliskim – mówi Robert Majkowski. – Oczywiście na rynku pojawia się coraz więcej podmiotów, które oferują podobną usługę, ale nie mają odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Starsze fundusze hipoteczne są jednak na rynku od ponad dekady i wypracowały sobie silną markę. Poza normami etycznymi Związku Przedsiębiorstw Finansowych pojawiły się też normy etyczne rynku europejskiego ustanowione przez EPPARG i obejmujące również Polskę – podsumowuje Robert Majkowski.

Co jeszcze czeka branżę w 2022 roku? Już dziś widać ogromne zainteresowanie kapitału zagranicznego inwestującego w rynek nieruchomości. Ten kapitał w coraz większym stopniu płynie na rynki najmu nieruchomości mieszkaniowych oraz w części na rynek hipoteki odwróconej i rent dożywotnich, które z perspektywy inwestycyjnej zapewniają podobny do najmu poziom ryzyka przy większej rentowności inwestycji. Może okazać się, że część tego międzynarodowego kapitału przypłynie również do Polski, co już można zaobserwować na rynku najmu.

[1] Raport „Global Equity Release Roundtable 2020”, przygotowany przez EY i EPPARG, opublikowany 28.01.2021.
Link: http://epparg.org/news/global-equity-release-market-forecast-to-more-than-treble-by-2031/

[2] https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/pandemiczny-wzrost-cen-mieszkan-mamy-jeden-z-najwyzszych-w-europie-spekulacja-trwa/m793gmn

[3] https://pfr.pl/ekspertyzy-ekonomiczne/przeglad-gospodarek-europejskich-grudzien-2021-r-.html