W 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie mieszkań na wynajem instytucjonalny na 12 rynkach europejskich wyniosła ok. 92,3 mld euro, co stanowi wzrost o 79% rok do roku oraz o 120% w porównaniu ze średnią pięcioletnią. Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills, głównym czynnikiem tak dużej aktywności były fuzje i przejęcia o znacznej skali. W Polsce wartość transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości w sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny była w 2021 r. rekordowa i wyniosła blisko 725 mln euro.
Za ok. 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego odpowiadały transakcje przejęcia Deutsche Wohnen przez firmę Vonovia oraz nabycia przez Heimstaden należącego do spółki Akelius portfela nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech, Szwecji i Danii. Udział sektora mieszkań na wynajem instytucjonalny w całkowitych obrotach sięgnął 54% w Danii, 46% w Niemczech, 39% w Irlandii, 35% w Szwecji i 32% w Finlandii. Na wszystkich tych rynkach wartość transakcji inwestycyjnych w tym sektorze była wyższa od wolumenu odnotowanego w sektorze nieruchomości biurowych.
W 2021 r. średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny w Europie Zachodniej uległy kompresji o 7 punktów bazowych rok do roku i utrzymują się na rekordowo niskim poziomie 3,05%. Stopy kapitalizacji netto nie przekraczają 3% między innymi w największych sześciu miastach niemieckich (2,2%), Amsterdamie i Paryżu (2,8%), Kopenhadze i Madrycie (3,0%).
„Globalny kapitał coraz częściej stawia na nieruchomości w Europie, a zwłaszcza mieszkania na wynajem instytucjonalny, do czego zachęcają mocne fundamenty rynkowe i niskie stopy procentowe. W 2022 r. wyzwaniem dla inwestorów zainteresowanych najlepszymi nieruchomościami będzie znalezienie obiektów o stabilnej pozycji, natomiast na więcej możliwości mogą oni liczyć w zakresie realizacji nowych inwestycji i umów typu forward funding. Aktywność inwestycyjną mogą jednak spowolnić niedobory pracowników, rosnące koszty budowy i zakłócenia łańcuchów dostaw” – mówi Marcus Roberts, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w segmencie nieruchomości operacyjnych w Europie.
„Nowym zagrożeniem dla sektora mieszkań na wynajem instytucjonalny jest wprowadzanie bardziej rygorystycznych regulacji prawnych, mających na celu ochronę gospodarstw domowych przed rosnącymi czynszami. Naszym zdaniem takie rozwiązania ograniczą możliwości wzrostu czynszów, ale jednocześnie zapewnią najemcom bezpieczeństwo najmu, tym samym zmniejszając ryzyko częstej rotacji najemców; będą także zgodne ze strategiami inwestycyjnymi w zakresie lokowania kapitału w bezpiecznych aktywach” – dodaje Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills.
Według Savills, osiedla wielofunkcyjne sprzyjają rozwojowi społeczności. Może to zachęcać do budowy kolejnych obiektów wielofunkcyjnych, które będą zyskiwały na atrakcyjności dzięki zapewnieniu między innymi przystępnych cenowo mieszkań, dostępu do sklepów, elastycznych powierzchni biurowych oraz ofercie w zakresie opieki zdrowotnej i wellness.
„Za ponad 40% zeszłorocznego wolumenu inwestycyjnego w sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce odpowiadała transakcja portfelowa zrealizowana przez Heimstaden i Spravia (d. Budimex Nieruchomości). Na naszym rodzimym rynku zdecydowana większość inwestycji, z uwagi na wczesny etap rozwoju tego segmentu, jest realizowana w ramach transakcji typu forward, czyli zakupu przyszłych budynków, które mają dopiero powstać. Rekordowa wartość transakcji mogłaby być jeszcze wyższa o dodatkowe 475 mln euro, gdyby uwzględnić w niej sprzedaż przez Bank Gospodarstwa Krajowego do Polskiego Funduszu Rozwoju certyfikatów inwestycyjnych Funduszu Mieszkań na Wynajem i Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. Należy podkreślić, że wolumen nie uwzględnia też ogłoszonych w ubiegłym roku transakcji przejęć deweloperów mieszkaniowych, m.in. przejęcia Robyg przez TAG Immobilien, którzy mogą w przyszłości przeznaczyć część swoich projektów również na rynek mieszkań na wynajem” – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych, Savills.
