W ciągu ostatnich dwóch lat zmniejszyła się średnia wynajmowana powierzchnia biurowa w Warszawie, największym rynku w Polsce, nawet o 1/3 – wynika z danych REDD. Inwestorzy mogą jednak spać spokojnie. W myśleniu o biurach rewolucja nastąpiła u najemców i ich pracowników, ale samych właścicieli czeka w kolejnych latach wyłącznie ewolucja. I to raczej organizacyjna, bo pieniądze w tej branży wciąż rosną.
Hybryda zmniejsza potrzeby, nie dochody
Minione dwa lata pokazały nowe możliwości najemcom biur i w bardzo szybkim tempie zmieniły się one w standard. Te możliwości to w głównej mierze, rzecz jasna, praca z domu. Widać to w statystykach REDD z ostatnich lat.
Od 2019 do końca 2020 roku średnia wynajmowana powierzchnia w stolicy spadła o niemal 25%. W 2021 rynek zaliczył tu kolejny spadek, tym razem o 7%. W największym skrócie – ze średnich 404 metrów kwadratowych w 2019, najemcy zmienili swoje potrzeby na powierzchnie ok. 277-metrowe w 2021 roku. W Q1 2022 roku widzimy rosnącą średnią, ale ocenę trendu będziemy mogli przedstawić po zakończeniu roku.
– Najprawdopodobniej system „3 dni z biura, 2 dni z domu” wszedł w życie biurowe na stałe. To z reguły wygodniejsze dla pracowników, a ponieważ szef nie potrzebuje mieć pełnej załogi biurze przez cały czas, nie pyta już o tak duże biuro wynajmując je – wyjaśnia Piotr Smagała, Managing Director i współzałożyciel REDD Group.
Wydłużył się również znacznie czas potrzebny na komercjalizację powierzchni biurowej. Tuż przed pandemią wynosił on 145 dni. Na koniec 2021 roku był to już cały rok! W pierwszym kwartale 2022 roku w Warszawie jest to już ponad 500 dni. Takie dane mogłoby świadczyć o równie znaczących (i negatywnych) zmianach dla finansów właścicieli nieruchomości, ale tu, jak się okazuje, jest bez zmian, a miejscami nawet na duży plus.
Na czym polega ten paradoks?
Średnia wynajmowana powierzchnia spada, ale rośnie za to, i to w bardzo szybkim tempie, wartość samych biurowców. Z danych REDD wynika, że niektórzy właściciele mogli się w ostatnich latach wzbogacić o kilkanaście procent.
– Sprawdziliśmy to na trzech przykładowych nieruchomościach w Warszawie. Ich łączna wartość w 2019 roku to 3,6 mld złotych. Ponad dwa lata później trzeba by za nie zapłacić 4,3 miliarda. Co ciekawe – te budynki zyskują na wartości szybciej, niż przychody, które się z nich czerpie. Inwestorzy mogą więc w zasadzie jedynie czekać, ich portfel rośnie sam. Sytuacja godna pozazdroszczenia, nie ukrywam – mówi Piotr Smagała.
Przychody ze wspomnianych nieruchomości to w latach 2019-2021 kolejno: 229, 231 i 237 milionów złotych. Wzrosty niemal żadne, jeśli porównać je do wartości biurowców. Jak pokazują dane REDD czynsze na rynku nieruchomości biurowych są stabilne.
Niewielkie wahania, o maksymalnie 5%, to norma. Nie skracają się też w znaczący sposób terminy podpisywanych wynajmów. Bardzo podobnie jest z liczbą transakcji: we wspomnianym przedziale lat niewielki spadek zanotowano jedynie w roku 2020, ale już kolejny rok dał wynik większy niż w 2019.
W ocenie ekspertów REDD, zmiany na rynku nieruchomości biurowych przyjdą, ale ewolucyjnie, nie rewolucyjnie. Z pewnością trzeba będzie coraz lepiej planować wynajem i budowę nowych biurowców. Tu niezbędne będą dane i coraz bardziej wydajny system ich wielopoziomowej analizy.
