Czy sytuacja na rynku mieszkaniowym i kredytowym wymusza już konieczność podjęcia efektywnych, systemowych działań przez rząd i znalezienia sposobu na realne rozwiązanie problemu z dostępnością mieszkań? Czy stagnacja na rynku mieszkaniowym i zapaść rynku kredytów hipotecznych wymaga zdecydowanej interwencji ze strony państwa? Jakie rozwiązania, zdaniem deweloperów, przyniosłyby największą korzyść kupującym w aktualnej sytuacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.
Jesteśmy za każdą zmianą, która może poprawić dostępność mieszkań. Wachlarz możliwych działań jest bardzo szeroki – poluzowanie restrykcyjnej rekomendacji S, wprowadzenie dopłat do kredytów hipotecznych w rodzaju programów Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim albo przyjęcie gwarantowanych przez państwo kredytów o stałej stopie procentowej na poziomie 2 proc.. To tylko niektóre z nich.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Jeżeli sprzedaż spada o 50 proc. to nie oznacza to, że klienci nie potrzebują już mieszkań. Część osób może się wstrzymać z zakupem, ale duża grupa musi przejść na rynek najmu. Potrzeby mieszkaniowe są jednymi z podstawowych potrzeb człowieka a w Polsce nie mamy żadnej polityki mieszkaniowej. Gminy nie są w stanie rozwiązać tego problemu we własnym zakresie a rząd nie wprowadza żadnych systemowych rozwiązań a możliwości jest wiele. Na przykład osoby, które kupują pierwsze mieszkanie na własne potrzeby mogłyby mieć ulgę podatkową, oprocentowanie kredytów przeznaczonych na zakup mieszkania na własne potrzeby mogłoby być preferencyjne, można wprowadzić rozwiązania typu „najem z dojściem do własności”. Rozwiązań jest wiele, potrzebna jest tylko wola polityczna.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Polsce nadal brakuje kilku milionów mieszkań, a klienci chcą inwestować w swoje lokum. Zatem pewnego rodzaju wsparcie rządu, nowe programy udostępniające finansowania czy na przykład preferencyjne kredyty byłyby bardzo dobrym rozwiązaniem i na pewno oczekiwanym przez Polaków. Brak działań ze strony rządu może rzeczywiście skutkować szybszym rozwojem rynku najmu, a tym samym sektora PRS.
Po kryzysie w 2008 roku rynek potrzebował około trzech, czterech lat, by wrócić do normy. Myślę, że tym razem – zapewne w połowie roku – będziemy już mieli nową normalność. Klienci kredytowi na pewno wrócą na rynek, jeśli rząd zdecyduje się na wprowadzenie zmian zwiększających dostępność kredytów. Jeśli nie, mimo wszystko uważam, że z czasem będzie ich przybywać, ale nie na takim poziomie jak w 2012 roku. Rynek był przegrzany, a popyt bardzo wysoki, bo ludzie chcieli ulokować kapitał w bezpiecznych inwestycjach, takich jak nieruchomości.
Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development
Każdy program, który może pomóc Polakom przy zakupie własnego mieszkania będzie dodatkowym wzmocnieniem po stronie popytowej. Ważne tylko, aby niósł realną pomoc, a nie jak program z gwarancją wkładu własnego, przy obecnych realiach rynkowych był martwy. Programy tego typu powinny być tworzone z udziałem ekspertów i praktyków rynku, by przynosić realne korzyści.
Potrzeba wielu składowych, aby efektywnie walczyć z luką mieszkaniową i ułatwić ludziom realizację potrzeb mieszkaniowych – zrezygnowanie z rekomendacji KNF, znaczne obniżenie oprocentowania kredytu na pierwsze mieszkanie, stałe oprocentowanie kredytu, nie dokładanie kolejnych obciążeń podatkowych firmom deweloperskim, szczególnie w zakresie działalności PRS, uproszczenie procedur administracyjnych na najwcześniejszych etapach prowadzenia inwestycji – to zmiany, na które czeka nasza branża.
Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.
Ostatnie lata pokazały, że rządowe programy mieszkaniowe nie zawsze były skuteczne. To temat na dłuższą dyskusję, ale nasuwa się wniosek, że były one konstruowane w oderwaniu od rynkowych realiów i bez konsultacji z branżą. Świadczą o tym chociażby mocno zaniżone pułapy cenowe mieszkań kwalifikujących się do danego programu. O wiele lepiej sprawdził się, mimo iż nie był pozbawiony wad, program Rodzina na swoim, który zakończył się przed dekadą.
Systemowe rozwiązania, o których się mówi, na pewno pomogłyby nie tylko deweloperom, ale przede wszystkim młodym ludziom w realizacji ich życiowych marzeń o posiadaniu nieruchomości. To oczywiste, że klasie średniej, dobrze zarabiającym specjalistom jest bliżej do ich urzeczywistnienia. Dalsze utrzymywanie nadmiernie rygorystycznych warunków kredytowania, czy też brak innych form wsparcia tylko oddala perspektywy zakupu własnego mieszkania i zmusza potencjalnych beneficjentów do jeszcze droższego wynajmu.
Życzylibyśmy sobie więc, aby Państwo widziało w deweloperach partnerów, z którymi można rozwiązywać realne problemy mieszkaniowe Polaków. W ten sposób buduje się także ich bogactwo na przyszłość, nawet jeśli wymaga to spłaty kredytu.
Warto też widzieć zagadnienie szerzej. Zastój w nieruchomościach to nie tylko problem branży deweloperskiej, lecz także firm z jej otoczenia. Sprzedaż mieszkań napędza inne branże, np. sektor materiałów wykończeniowych czy wyposażenia wnętrz. Media coraz częściej informują o wygaszaniu produkcji u rodzimych producentów, chociażby płytek ceramicznych. Przekłada się to wszystko na kondycję całej gospodarki, której budownictwo jest ważnym barometrem.
Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.
Złagodzenie kryteriów dotyczących zaciągania kredytów mieszkaniowych byłoby obecnie najlepszym rozwiązaniem. Program Mieszkanie bez wkładu własnego nie jest odpowiednim rozwiązaniem dla kupujących na własne potrzeby. Barierą jest tu brak zdolności kredytowej, trzeba mieć zdolność na minimum 100 proc. wartości lokalu i rosnące raty. Stąd konieczne jest wprowadzenie rozwiązań podobnych do obowiązujących w przeszłości programów Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych.
Warto podkreślić, że spowodowane niedostępnością kredytów ograniczenie popytu na mieszkania prowadzi do zapaści na rynku mieszkaniowym, a ta z kolei pociągnie za sobą zmniejszenie produkcji budowlanej i problemy w związanych z deweloperką branżach i w konsekwencji utratę pracy przez pracowników firm powiązanych z rynkiem mieszkaniowym, producentów materiałów, wykonawców, projektantów. Brak interwencji może doprowadzić do poważnego kryzysu w całej gospodarce.
Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home
Polski rynek nieruchomości odczuwa już wyraźny zastój. Ta sytuacja może przerodzić się w realny kryzys, jeśli nie dojdzie do zahamowania wzrostu inflacji i stóp procentowych. Ofert sprzedaży przybywa, ale jest coraz mniejsze zainteresowanie ze strony klientów. Sytuacja może ulec stopniowej zmianie, ale pod warunkiem, że NBP obniży stopy procentowe.
Ważnym czynnikiem, który ma wpływ na całą branżę budowlaną jest złagodzenie rekomendacji KNF przy udzielaniu kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. W zaleceniu z marca 2022 roku Komisja Nadzoru Finansowego wskazała, aby w procesie oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. wyższą względem stanu obecnego. Jak szacują eksperci branżowi, w 2022 roku zdolność kredytowa Polaków obniżyła się o ponad połowę względem 2021 roku.
Kolejną propozycją jest pilne wprowadzenie rozwiązań, które pomogą młodym rodzinom w procesie zakupu pierwszego mieszkania. Mam tu na myśli podobne rozwiązania do obowiązujących w przeszłości programów Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych. Ewentualnie poprzez wprowadzenie kredytów o stałej, gwarantowanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego stopie procentowej.
W celu ochrony przed zapaścią całej branży budowlanej pomocny może być powrót do ulgi budowlanej na wynajem, która funkcjonowała w Polsce w latach 1997-2001 i jak podają eksperci, przyczyniła się pośrednio do powstania około 100 tys. nowych mieszkań w kraju. Ulga pozwalała na odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na budowę oraz zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym, w którym znajdowały się inne mieszkania przeznaczone na wynajem.
Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper
Zapotrzebowanie na mieszkania jest duże, niestety możliwości nabywcze są małe. Doświadczeni deweloperzy z dużym zapleczem i zdywersyfikowaną ofertą oraz usługami komplementarnymi mogą utrzymać się na rynku, trafiając do różnych grup odbiorców. Natomiast mniejsze podmioty bez doświadczenia oraz pozostałych elementów zmierzą się z ryzykiem upadłości. Rząd jak najbardziej powinien podjąć rozsądne inicjatywy, m.in. wdrażając ulgę podatkową, szybką i zdecydowaną legislację, przemyślane programy typu MDM. Oczywiście gdyby znalazł się na to budżet państwowy, a może to być trudne w obecnej sytuacji gospodarczej.
Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest
Z optymizmem patrzymy w przyszłość. Liczymy na to, że niedługo zostanie wprowadzony rządowy program wparcia dla kupujących, który umożliwi łatwiejszy dostęp do kredytów, co pozwoli na zwiększenie popytu na mieszkania.
Marcin Michalec, CEO Okam
Kluczowe jest zatrzymanie inflacji, a jako niezwykle istotne postrzegamy też uspokojenie się sytuacji na światowych rynkach i zakończenie konfliktu zbrojnego w Ukrainie. Bardzo korzystne dla dalszego rozwoju sektora, zarówno z punktu widzenia inwestorów, jak i nabywców jest powrót do poziomu kredytowania sprzed kilku lat.
Segment najmu mieszkań, w tym instytucjonalnego, postrzegamy jako uzupełnienie oferty sprzedaży lokali na rynku pierwotnym. Najem mieszkań nie jest w stanie odpowiedzieć na wszystkie potrzeby konsumentów w przestrzeni, w której popyt nieustannie przewyższa podaż. Nie pozwala też na realizację marzeń wielu osób o własnym M. Wszelkie wsparcie rządowe skierowane do konsumentów stanowiłoby oczywiście wartość dodaną.
Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development
Poprawienie sytuacji mieszkaniowej nie jest możliwe bez zmiany politycznego podejścia. Praktycznie wszystkie mieszkania budują deweloperzy albo inwestorzy prywatni. Polityka państwowa w tym zakresie nie istnieje. Programy Mieszkanie Plus oraz Kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego zakończyły się porażką. Najwyższa pora na działania, które będą wsparciem dla młodych ludzi, kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Gwarantowane oprocentowanie oraz pokrycie kosztów części kredytu będą bez wątpienia skutecznymi rozwiązaniami. Obawiam się, że tego typu inicjatywy, których pozytywne rezultaty kredytobiorcy i gospodarka odczuliby w dłuższym terminie nie są teraz w modzie, a rządzący skupią swoje działania na nadchodzących wyborach.
