Polacy coraz dłużej wstrzymują się z decyzją o zakupie mieszkania, a realne ceny nieruchomości mieszkaniowych nadal spadają. Złagodzenie warunków oceny zdolności kredytowej przez KNF oraz rządowa obietnica wprowadzenia dopłat do kredytów zwiększyły natomiast aktywność poszukujących własnego M. Ruszyli oni na poszukiwania mieszkań do nabycia w kolejnym kwartale roku. Na razie wzrost popytu widoczny jest jednak przede wszystkim na rynku deweloperskim w metropoliach – oceniają autorzy najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight.
Początek roku upłynął nie tylko pod znakiem nieco większej aktywności poszukujących, ale też niewielkiego wzrostu cen. W porównaniu do IV kwartału 2022 roku średnie ceny ofertowe wzrosły o 1,7%. Jednocześnie roczne tempo wzrostu cen jest obecnie najniższe od dwóch lat i wynosi 6,6%. A to oznacza, że realne ceny mieszkań spadły w ciągu ostatniego roku o ponad 10%.
W oczekiwaniu na ożywienie na rynku
Złagodzenie przez KNF wymogów dochodowych przy udzielaniu kredytów hipotecznych na okresowo stałą stopę procentową, rządowa obietnica wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, a także wzrost płacy minimalnej na początku roku spowodowały, że konsumenci aktywnie ruszyli po kredyty hipoteczne. Według danych BIK w marcu ponad 22 tys. osób ubiegało się o pożyczkę na zakup mieszkania, czyli o 17% więcej niż w lutym i aż o 81% więcej niż w grudniu ubiegłego roku.
Sprzedający spodziewają się, że łatwiejszy dostęp do kredytów sprawi, że konsumenci już teraz będą rezerwować mieszkania, aby w kolejnych kwartałach roku kupić te najatrakcyjniejsze. Dane Otodom pokazują, że na początku roku najszybciej zdrożały najmniejsze lokale, czyli te o powierzchni do 40 mkw., co może to wynikać z tego, że sprzedający właśnie w tym segmencie spodziewają się największego popytu po wprowadzeniu rządowych dopłat do kredytu.
– Program Bezpieczny Kredyt 2% będzie głównym czynnikiem kształtującym sentyment rynkowy w kolejnych kwartałach. Deweloperzy i prywatni sprzedający liczą na to, że spełnią się rządowe projekcje i z programu skorzysta w tym roku aż 40 tys. kredytobiorców. Jeżeli te oczekiwania okażą się nadmiernie optymistyczne, to rynek ponownie się wystudzi. Ceny – zwłaszcza nowych mieszkań – przestaną rosnąć, a w niektórych lokalizacjach mogą wystąpić nawet obniżki – podkreśla dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego
Średnie miasta tracą, metropolie zyskują
W pierwszym kwartale tego roku rosnący popyt widoczny był głównie na rynku deweloperskim w metropoliach. Z danych Otodom Analytics wynika, że sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce wzrosła aż o 35%[1]. Tam też najmocniej w górę poszły ceny – o 1,9%.
– W dużych miastach wyraźnie nasila się przy tym fragmentacja rynku mieszkaniowego. W atrakcyjnych inwestycyjnie, prestiżowych dzielnicach ceny mieszkań rosną, a lokale cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony kupujących przede wszystkim inwestycyjnie.
Mniejsze zainteresowanie dzielnicami peryferyjnymi, gdzie oferta jest stosunkowo duża, a możliwości potencjalnych nabywców mniejsze sprawiają, że mieszkania tam wystawiane do sprzedaży drożeją najwolniej – zauważa Karolina Klimaszewska, Senior Data Analyst w Otodom.
Najsłabszą reakcję na pozytywne sygnały dla mieszkaniówki widać w średnich miastach, liczących od 50-100 tys. mieszkańców, które najsilniej odczuły spadek zdolności kredytowej, będąc najmniej atrakcyjnymi dla inwestorów. Mały rynek najmu i niewielkie niedobory mieszkaniowe spowodowały, że ceny ofertowe utrzymują się w nich na poziomie z lipca 2022 roku. To sugeruje, że sprzedający nie spodziewają się tam znaczącego impulsu popytowego po uruchomieniu rządowego programu dopłaty do kredytów mieszkaniowych.
Rośnie oferta deweloperów
Dane GUS z ostatnich miesięcy mówiły o rekordowo niskiej aktywności deweloperów, którzy ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Tymczasem jak podają autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego, to właśnie oferta mieszkań deweloperskich urosła najbardziej w pierwszym kwartale. Udział lokali z rynku pierwotnego wśród wszystkich ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Otodom wzrósł do 59,1 proc. i osiągnął najwyższy poziom od kiedy prowadzone są analizy na potrzeby Kwartalnika.
Wzrost ten ciągnie również za sobą ceny. Wprowadzenie na rynek nowych inwestycji, zwykle o podwyższonym standardzie, podniósł w najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach dużych miast średnią cenę mieszkań nie tylko na rynku pierwotnym, ale i wtórnym – odpowiednio o 2,1 proc. i 1,4 proc. kw/kw.
Wielka płyta odchodzi do lamusa?
Dane Otodom wskazują też, że już trzeci kwartał z rzędu tanieją najstarsze mieszkania, wybudowane w latach 1945-1990. Chodzi głównie o lokale z wielkiej płyty znajdujące się często w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Ich ceny ofertowe wzrosły w ciągu roku jedynie o 1%. Jeszcze półtora roku temu 18% wszystkich wyświetleń ofert na sprzedaż w serwisie Otodom stanowiły właśnie takie lokale.
Czy to oznacza koniec sympatii Polaków do bloków z wielkiej płyty?
– Niska popularność mieszkań wybudowanych w czasach PRL wynika z dwóch czynników. Po pierwsze, są to nieruchomości mniej popularne wśród inwestorów gotówkowych, którzy poszukują mieszkań w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. A to oni stanowią jedną z największych grup osób kupujących obecnie mieszkania. Po drugie, mieszkania z wielkiej płyty są często mniej efektywne energetycznie, a przez to droższe w utrzymaniu. To zniechęca część kupujących, którzy boją się o wysokość swoich przyszłych rachunków za prąd czy gaz – komentuje Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight.
[1] Dane Otodom Analytics dla siedmiu największych rynków w Polsce: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta, Katowic i Łodzi.
