Nowe mieszkania drożeją, więc zdarza się, że kupujący z bólem serca rezygnują z jednego pokoju. Problem w tym, że i pokoje są coraz mniejsze. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl sprawdzili, jak w ostatnich latach zmieniał się ich metraż.
– Deweloperzy analizują preferencje kupujących mieszkania, by odpowiednio dostosować swoją ofertę. Nie jest to łatwe, bo na zachowania kupujących mają wpływ nie tylko odczuwane przez nich potrzeby, ale też możliwości finansowe, w tym dostępność kredytów mieszkaniowych oraz ceny mieszkań – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Np. w 2022 r. na skutek gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytów, we wszystkich największych miastach wzrósł popyt na kawalerki, a zmniejszył się na mieszkania trzypokojowe. A jak było w 2023 r.? Dostępność kredytów wyraźnie się poprawiła, a rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomił wręcz lawinę popytu na nowe mieszkania. Problem w tym, że deweloperzy nie od razu zareagowali odpowiednią podażą. Wskutek potężnej nierównowagi między popytem i podażą w większości metropolii miały miejsce dwucyfrowe podwyżki średniej ceny metra kwadratowego.
Logika podpowiada, że w tej sytuacji większe wzięcie powinny mieć mniejsze lokale. Tymczasem stało się coś odwrotnego. W łącznej puli sprzedanych mieszkań, w siedmiu największych miastach, zmalał udział kawalerek i mieszkań dwupokojowych, a wzrósł mieszkań trzypokojowych.
– Wygląda na to, że dzięki „Bezpiecznemu Kredytowi 2%” więcej rodzin mogło sobie pozwolić na dodatkowy pokój – komentuje Marek Wielgo. Zwraca też jednak uwagę, że zmiana preferencji dotyczy nie tylko liczby pokoi, ale także ich powierzchni. W ofercie firm deweloperskich można przecież znaleźć dwupokojowe mieszkania o powierzchni blisko 70 m kw. oraz takie, które mają niespełna 30 m kw. Niestety, trzeba się liczyć z tym, że tych najmniejszych będzie coraz więcej. Już od kilku lat niektórzy deweloperzy ograniczają bowiem ich metraż z uwagi na bardzo wysokie ceny. Pojawił się nawet termin „mieszkania kompaktowe”. W skali całego rynku nie są to jednak spektakularne zmiany. Przeciętna powierzchnia mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie była w 2023 r. o 2 m kw. mniejsza niż w roku 2017.
Ponadto, polityka deweloperów w tym zakresie jest różna w poszczególnych miastach. Np. w Katowicach przeciętny metraż w ofercie rynkowej niewiele się zmienił w ostatnich siedmiu latach. Natomiast w Gdańsku i Wrocławiu widać, że niektórzy deweloperzy starają się upchać jak największą liczbę pokoi na jak najmniejszej powierzchni. Przede wszystkim zmniejszył się tam metraż kawalerek oraz mieszkań czteropokojowych i większych, np. w Gdańsku – z 90 do 84 m kw. W Łodzi wyraźnie mniejsze są natomiast mieszkania czteropokojowe, ale średnia powierzchnia kawalarek zwiększyła się od 2017 r. z 28 do 35 m kw.
Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl podkreśla, że deweloperzy nie mogą zejść z metrażem mieszkań poniżej 25 m kw. Na budowanie mniejszych lokali nie zezwala bowiem rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Prawo nie ingeruje natomiast w to, jaką powierzchnię mają mieć poszczególne typy lokali. Tę kwestię pozostawiono rynkowi.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
