W miejscowościach okołowarszawskich deweloperzy niechętnie podejmują się budowy magazynów na zasadach całkowicie spekulacyjnych. Tymczasem firmy, chcąc się tam rozwijać, potrzebują więcej opcji do wyboru i elastyczności w negocjacjach. Nadzieję na przełamanie impasu dają ogłoszone inwestycje, które rozpoczynają się w regionie – twierdzą Janusz Dudek, Senior Associate oraz Katarzyna Adamska, doradczyni w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
W całym ubiegłym roku w drugiej strefie warszawskiej firmy wynajęły prawie 1 mln 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To historycznie drugi (po 2023 roku – 1 mln 277 tys. mkw.) najlepszy wynik w tym regionie, chociaż do rozpoczęcia budów na większą skalę, inwestorzy potrzebują większej decyzyjności ze strony najemców, którzy z rezerwą podchodzą do podpisywania umów w projektach będących wyłącznie na papierze.
Druga strefa warszawska to obszar od granic Warszawy do 60 km od centrum miasta. Znajdują się tam nowoczesne magazyny o łącznej powierzchni ponad 5,9 mln mkw. Najwięcej w ostatnich latach powstawało ich w takich miejscowościach, jak Błonie, Mszczonów, Pruszków, Nadarzyn, Janki, Raszyn, Nowy Konik, Piaseczno, Góra Kalwaria, Ożarów Mazowiecki, Grodzisk Mazowiecki oraz Czosnów czy Radzymin. Jeśli chodzi o najemców, to najbardziej zainteresowane tym obszarem są firmy z sektorów: FMCG, e-commerce oraz operatorzy logistyczni, a największe magazyny w miejscowościach podwarszawskich od stycznia ubiegłego roku wynajęli: H&M w CTPark Warsaw West w Wiskitkach (63 tys. mkw.), PepsiCo w Logicor Mszczonów (58 300 mkw.), Rohlig Suus w P3 Warsaw I – Lesznowola (50 200 mkw.), Douglas w CTPark Warsaw South w Mszczonowie (46 300 mkw.) oraz Auchan w Logicor Mszczonów (46 200 mkw.).
Z pierwszej strefy do drugiej
– Na logistyczny rozwój miejscowości podwarszawskich ogromny wpływ miała rozbudowa infrastruktury drogowej w okolicy, w tym budowa obwodnicy Warszawy oraz nowych odcinków autostrady A2 i drogi ekspresowej S8. Dzięki temu magazyny położone w drugiej strefie są obecnie znacznie lepiej skomunikowane z głównymi rynkami zbytu w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej – mówi Janusz Dudek.
Katarzyna Adamska przekonuje, że druga strefa to doskonała alternatywa dla magazynów zlokalizowanych w stolicy – szczególnie dla najemców, którzy nie potrzebują być tak blisko klienta końcowego, i dla których ważniejszy jest sprawny dostęp do dróg szybkiego ruchu oraz brak korków powstających na wylotówkach z miasta. – Tym bardziej, że różnice w stawkach czynszu między pierwszą i drugą strefą są naprawdę duże. Przykładowo stawki wywoławcze na Targówku wahają się między: 5,00-8,50 euro, a już w Markach, Kobyłce czy Radzyminie czynsze bazowe rozpoczynają się od 4,00 euro. Przy średnich i większych najmach, są to ogromne różnice, tymczasem Marki i Targówek dzieli niecałe 15 minut jazdy samochodem. Stąd wiele firm zaczyna działalność w pierwszej strefie, np. jako start-up, a po kilku latach rosną, rozwijają się i relokują poza granicę miasta, gdzie za ten sam czynsz są w stanie wynająć większe magazyny – wyjaśnia ekspertka.
W impasie między podażą i popytem
Mimo wielu atutów drugiej strefy warszawskiej, w ostatnim roku nowe najmy nie były aż tak liczne, jak oczekiwaliby deweloperzy, chcący rozpoczynać nowe inwestycje w okolicy. Wiele firm, którym kończyły się kontrakty najmu, zdecydowało o pozostaniu w dotychczasowych lokalizacjach, a renegocjacje w całym ubiegłym roku stanowiły aż 41 proc. wszystkich wynajętych powierzchni, a rok wcześniej 62 proc. – wynika z danych Newmark Polska.
– Powodów niewystarczającej liczby nowych umów widzimy kilka. Po pierwsze niska podaż nowych budynków nie daje najemcom wystarczającego wyboru. Coraz bardziej widoczna zaczyna być również różnica w czynszach między rynkiem wtórnym i pierwotnym. Stawki bazowe w drugiej strefie w ostatnim kwartale ubiegłego roku kształtowały się na poziomie 4 – 7,50 euro, przy czym, ze względu na ciągłe podwyżki materiałów budowlanych, energii, a także kolejne wzrosty płacy minimalnej, najem nowo oddawanych powierzchni stał się droższy niż w starszych magazynach – informuje Janusz Dudek. – Większość najemców działa w tej chwili w kilkuletnich halach, które zostały wybudowane w podobnych technologiach jak te najnowsze, i również posiadają zielone dostosowania i certyfikaty środowiskowe. Dlatego najemcy nie chcą się relokować, dopłacając za najem w nowszych magazynach, wstrzymują się z decyzjami, czekając na dobre oferty i większy wybór – dodaje ekspert.
Według analityków rynku, jednym z powodów przedłużających się procesów najmu w tym regionie może być też brak elastyczności w negocjacjach – dotyczy to zarówno zachęt w postaci wakacji czynszowych, jak i technicznego dostosowania samych powierzchni. – Chodzi przede wszystkim o możliwość podziału hal, które zostały do wynajęcia. Nawet, jeśli układ magazynu na to pozwala, takie podziały wymagają dodatkowych dostosowań, np. poprowadzenia nowych instalacji i generują dodatkowe koszty, a tych z kolei właściciele obiektów nie chcą ponosić. Wolą poczekać na najemcę, który wynajmie powierzchnię w całości. Wcześniej przeprowadzenie takich podziałów stanowiło mniejszy problem – mówi Janusz Dudek.
Zatrudnię inżyniera i magazyniera
Dynamiczny rozwój centrów logistycznych i magazynowych na obrzeżach Warszawy (m.in. w okolicach Pruszkowa, Błonia, Grodziska Mazowieckiego) znacząco zwiększył zapotrzebowanie na pracowników magazynowych. Z analiz Randstad wynika, że niedobór kandydatów do pracy fizycznej spowodowany jest przede wszystkim ich wysoką rotacją oraz presją płacową. Firmy, aby przyciągnąć i zatrzymać pracowników, coraz częściej podnoszą wynagrodzenia, oferują dodatkowe benefity (np. darmowy transport) oraz sięgają po pracowników z Ukrainy, Gruzji, Mołdawii i innych krajów.
Rynek pracy w regionie, na którym notowane jest rekordowo niskie bezrobocie, jest wyzwaniem. – Największe braki kadrowe dotyczą magazynierów, operatorów wózków widłowych, pracowników kompletacji i pakowania oraz kierowców z kategoriami prawa jazdy: B i C. W odpowiedzi na te trudności firmy coraz częściej inwestują w automatyzację i wdrażają usprawnienia logistyczne, aby zmniejszyć wpływ braków kadrowych – wyjaśnia Małgorzata Mudyna, Regional Manager w Randstad.
Jednocześnie bliskość Warszawy naturalnie przyciąga firmy logistyczne i sprzyja dynamicznemu rozwojowi nowych technologii. Ich wdrażanie wymaga bowiem doświadczonych ekspertów, którzy będą odpowiedzialni za optymalizację procesów magazynowych. – W tym kontekście ogromną rolę odgrywają warszawskie uczelnie techniczne, takie jak Politechnika Warszawska, które stanowią cenne źródło wykwalifikowanych absolwentów. Obecnie rynek pracy wchłania ich niemal natychmiast po ukończeniu studiów, ponieważ kompetencje w zakresie automatyzacji logistyki są niezwykle cenione. Duże zapotrzebowanie dotyczy przede wszystkim inżynierów procesów logistycznych, którzy odgrywają kluczową rolę w optymalizacji przepływów towarowych i wdrażaniu automatyzacji – wyjaśnia ekspertka Randstad.
Najpierw kontrakty, potem budowa
Zasoby magazynowe w drugiej strefie warszawskiej na koniec 4. kwartału ubiegłego roku wynosiły ponad 5 mln 900 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. – W ubiegłym roku odnotowaliśmy znacznie mniejszą aktywność deweloperów w miejscowościach podwarszawskich. Do końca grudnia oddali do użytku tylko niewiele ponad 366 tys. mkw. nowych magazynów. Dla porównania w 2023 roku na rynek trafiło ponad 632 tys. mkw. nowej powierzchni – podaje Katarzyna Adamska. Wśród największych inwestycji oddanych od stycznia 2024 roku ekspertka wymienia: CTPark Warsaw West w Wiskitkach (ponad 110 000 mkw.), CTPark Warsaw South w Mszczonowie (67 400 mkw.), P3 Warsaw I w Lesznowoli (50 200 mkw.) oraz MLP Pruszków II (33 200 mkw.).
W budowie natomiast znajduje się o połowę mniej metrów magazynowych, bo niecałe 182 tys. mkw. jest w trakcie realizacji. Już w 2025 roku na rynek powinny trafić m.in. inwestycje: Hillwood Grodzisk Mazowiecki (51 400 mkw.), GLP Warsaw VI Logistics Centre (37 400 mkw.), Panattoni BTS Auchan (19 800 mkw.), Panattoni Park Warsaw West w Błoniu (16 500 mkw.) i rozbudowa magazynu w ramach parku MLP Pruszków II (15 700 mkw.).
– Spadająca liczba nowych budów nadal spowodowana jest droższym finansowaniem inwestycji, niepewną sytuacją geopolityczną, a co za tym idzie niechęcią deweloperów do podejmowania ryzyka i rozpoczynania budów na zasadach spekulacyjnych. Jeszcze kilka lat temu, w takich miejscowościach, jak Janki czy Ożarów budowy zaczynały się przy skomercjalizowaniu hali na poziomie 20 – 30 proc. Od wybuchu wojny w Ukrainie, inwestorzy oczekują przednajmu co najmniej połowy budowanej powierzchni – wyjaśnia ekspertka Newmark Polska.
Pierwsze jaskółki niedaleko Warszawy
Mimo chwilowo mniejszej podaży, rynek miejscowości okołowarszawskich pozostaje jedną z ważniejszych lokalizacji na logistycznej mapie Polski. – Wyjątkowy potencjał tej lokalizacji dostrzega deweloper CTP, który podjął ryzyko i ogłosił rozpoczęcie dwóch inwestycji niezabezpieczonych umowami przednajmu. Już tej wiosny ma rozpocząć się realizacja pierwszej hali w Nowym Koniku. Cała inwestycja planowana jest jako cztery magazyny o łącznej powierzchni 76 300 mkw. Równolegle deweloper rozpoczął prace ziemne inwestycji w Jankach, gdzie z kolei planuje wybudować siedem budynków o łącznej powierzchni 45 500 mkw. Także Peakside planuje oddać w tym roku hale z modułami SBU, gdzie minimalny moduł to ok. 600 mkw. Inni deweloperzy, chociaż ostrożni w rozpoczynaniu nowych inwestycji, również cały czas trzymają rękę na pulsie. Na rynku coraz częściej słychać o kupnie nowych gruntów w okolicy – podsumowuje Janusz Dudek.
