- IT i finanse napędzają popyt – główne sektory wynajmujące biura w Krakowie
- Nowa podaż biur w Krakowie na rekordowo niskim poziomie – deweloperzy wstrzymują inwestycje
- Renegocjacje dominują – 58% popytu na biura w Krakowie to przedłużenia umów
Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Krakowie”, ubiegły rok upłynął pod znakiem rekordowej aktywności najemców, którzy w większości decydowali się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach. Świadczy o tym 58-procentowy udział renegocjacji w całkowitym popycie odnotowanym w Krakowie w ubiegłym roku. Z kolei deweloperzy nadal uzależniają rozpoczęcie budowy kolejnych biurowców od zabezpieczenia inwestycji umowami przednajmu. Dzięki wciąż stosunkowo dużej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących budynkach biurowych najemcy mogą stosunkowo łatwo znaleźć odpowiednie dla siebie biuro w dogodnej lokalizacji.
W 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie przekroczyły 1,83 mln mkw., co oznacza wzrost o zaledwie 1,3% w ujęciu rocznym. W tym czasie deweloperzy oddali do użytku niecałe 24 100 mkw. biur, czyli o ponad 75% mniej niż rok wcześniej i najmniej w historii krakowskiego rynku biurowego. Za ponad połowę nowej podaży odpowiadał budynek C o powierzchni 13 000 mkw., wybudowany w ramach kompleksu biurowego Brain Park. Był to jednocześnie jedyny ukończony w ubiegłym roku krakowski biurowiec o powierzchni powyżej 10 000 mkw.
– W 2025 roku deweloperzy zapowiadają wybudowanie niecałych 10 000 mkw. – najmniej od początku prowadzenia statystyk. Z kolei większość obecnie realizowanych projektów zostanie oddana do użytku najwcześniej na początku 2026 roku. Znaczna ilość dostępnej powierzchni biurowej w istniejących biurowcach oraz niemal 60-procentowy udział renegocjacji w całkowitym popycie odnotowanym w ubiegłym roku sprawiają, że aktywność deweloperska utrzymuje się na niskim poziomie – mówi Patryk Kowalkowski, Doradca, Newmark Polska.
Obecnie w budowie pozostaje nieco ponad 51 000 mkw. – to prawie o 128% więcej niż w 2023 roku, ale przeszło 45% mniej w porównaniu ze średnią pięcioletnią, wynoszącą ponad 93 000 mkw. Ponad połowa (52%) realizowanych inwestycji biurowych znajduje się w Centrum, a pozostałe 48% w strefie Południowy Wschód.
W 2024 roku aktywność najemców osiągnęła najwyższy poziom w historii krakowskiego rynku. Całkowity popyt wyniósł prawie 267 000 mkw., co oznacza wzrost o niemal 33% w porównaniu z 2023 rokiem i o ponad 36% względem średniej pięcioletniej (ok. 196 000 mkw.). Ponadto w 2024 roku Kraków odpowiadał za ponad 37% wszystkich umów podpisanych na głównych rynkach regionalnych w Polsce. Dla porównania, na Wrocław, który zajął drugie miejsce, przypadło niecałe 21% całkowitego wolumenu transakcji.
– Kraków nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz nowych technologii. W 2024 roku branża IT odpowiadała za 31% całkowitego popytu, a kolejne miejsca zajęły firmy z sektora finansowego (18%), produkcyjnego (14%) i usług dla biznesu (12%). W 2024 roku w Krakowie w strukturze popytu dominowały renegocjacje umów, których udział sięgnął 58%. Nowe umowy stanowiły 37%, a umowy na potrzeby własne oraz ekspansje odpowiadały za odpowiednio 3% i 2% – mówi Anna Madejska, Doradca, Newmark Polska.
W ubiegłym roku nie odnotowano żadnych umów przednajmu, które mogłyby stanowić dla deweloperów istotny sygnał do rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji biurowych.
W 2024 roku wskaźnik pustostanów na krakowskim rynku biurowym utrzymywał się na wysokim poziomie. Na koniec grudnia wyniósł 19%, co oznacza wzrost o 0,1 p.p. w porównaniu z trzecim kwartałem 2024 roku, ale spadek o 0,8 p.p. rok do roku. W istniejących biurowcach najemcy mają do dyspozycji ponad 347 200 mkw. wolnej powierzchni biurowej. W kolejnych kwartałach spodziewany jest stopniowy spadek wskaźnika pustostanów, głównie ze względu na ograniczoną podaż nowych biur.
– Czynsze za wynajem powierzchni biurowych w Krakowie pozostawały na stabilnym poziomie w całym 2024 roku. Na koniec grudnia miesięczne stawki mieściły się w przedziale od 13,50 do 15,00 euro za mkw. Najwyższe, sięgające nawet 15,50-17,50 euro, odnotowano w Centrum. Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się budynki biurowe zlokalizowane w dogodnych lokalizacjach oraz wyposażone w nowoczesne rozwiązania technologiczne – dodaje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
