„Przepaść” – rosną różnice w cenach między rynkiem wtórnym, a pierwotnym.
I kwartał roku 2025 powoli zbliża się do końca. Rząd RP nie wprowadził w życie żadnego, nowego programu wsparcia dla konsumentów planujących zakup nieruchomości, a popyt ze strony konsumentów utrzymał się na niskim poziomie, choć potrzeby związane z zakupem nieruchomości nadal są gigantyczne. Eksperci zauważają jednak trendy, które zwiastują, że ceny na rynku nieruchomości mogą niebawem się zmienić. – Rynek wtórny obniża ceny, a deweloperski twardo stoi na stanowisku, że obniżki w tym momencie nie są dobrym pomysłem. Mamy do czynienia z sytuacjami, że różnica cen ofertowych na rynku pierwotnym, a deweloperskim w niektórych miastach wynosi już średnio ok. 4 tysiące złotych za metr kwadratowy. W przypadku cen transakcyjnych można spodziewać się, że te różnice będą jeszcze większe – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Deweloperzy nie chcą schodzić z ceny
Polaryzacja cen między rynkiem wtórnym, a deweloperskim od czasu do czasu zdaje się być bardziej widoczna. W ostatnim czasie wyraźne wskaźniki odnotowano w 2022 i 2023 roku, gdy mieszkania z rynku wtórnego podrożały, bo to nimi zainteresowane były osoby z Ukrainy kupujące nieruchomości w Polsce oraz beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Potem ceny nieco się zrównały, a teraz znów widać zróżnicowanie.
– To dowód na to, że deweloperzy nie zamierzają obniżać cen, a jednocześnie na to, że osoby sprzedające na rynku wtórnym są gotowe do negocjacji – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
W jakich miastach różnica w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym jest najbardziej widoczna? Eksperci przyznają, że im większe miasto, tym różnice są bardziej widoczne i przemawiają za rynkiem wtórnym.
– Przykładem może być Szczecin, gdzie średnia cena na rynku deweloperskim przekracza 12,2 tyś złotych za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym ta kwota jest na średnim poziomie około 8700 złotych za metr kwadratowy. Różnica to więc 3500 tyś. zł. To ogromny argument przemawiający za zakupem mieszkania na rynku wtórnym. W innych miastach sytuacja jest podobna. W Łodzi na rynku deweloperskim cena ofertowa za metr zaczyna się na poziomie około 12 tysięcy, a na rynku wtórnym na poziomie około 9 tysięcy złotych, nawet w najdroższym w Polsce Krakowie różnica w cenach na rynku wtórnym i pierwotnym oscyluje w granicach około 3 tysięcy złotych. To jest przepaść – mówi Mirosław Król.
„Nie na spokoju na rynku nieruchomości”
Eksperci zwracają uwagę na jeszcze jedną tendencję – na rynku wtórnym różnica między cenami ofertowymi, a realnym kosztem zakupu jest znacznie większa niż w przypadku rynku deweloperskiego. Mirosław Król przekonuje, że to może powodować, że osoby chcące oszczędzić na zakupie mieszkania przeniosą swoją uwagę na rynek wtórny.
– Oczywiście wszystko zależy od miasta, standardu wykończenia i lokalizacji, ale ja rynku wtórnym negocjowanie z właścicielem mieszkania nie jest w złym tonie. Czasem kwoty upustu mogą sięgać nawet około 10-15%, a zdarzają się przykłady, że jest to 20%. Na rynku deweloperskim owszem zdarzają się promocje, ale deweloper chętniej da nam voucher na wystrój wnętrza czy miejsce parkingowe w cenie mieszkania niż obniży cenę metra kwadratowego – mówi Mirosław Król.
– Osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym mają w tym momencie chaos w głowach. Z jednej strony wystawiają mieszania na sprzedaż w obawie przed jeszcze większymi obniżkami cen, ale z drugiej jeżeli w życie wejdzie program „Pierwsze klucze” to właśnie ceny na rynku wtórnym podskoczą do poziomu oscylującego w granicach 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy jeżeli mieszkania są tańsze. Nie ma spokoju na rynku nieruchomości – dodaje Mirosław Król.
Eksperci I kwartał roku 2025 oceniają jako lepszy niż I kwartał roku 2024, ale do ożywienia na rynku nieruchomości jeszcze daleko.
