– Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, pierwszy kwartał 2025 roku upłynął na regionalnych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) pod znakiem stabilnego popytu ze strony najemców, którzy decydowali się przeważnie na renegocjowanie dotychczasowych umów. Jednocześnie odnotowano wzrost udziału ekspansji, a dostępność powierzchni biurowej utrzymywała się na znaczącym poziomie. Niska aktywność deweloperska koncentruje się na trzech miastach: Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, które odpowiadają za 68% powierzchni pozostającej w budowie.
Na koniec marca 2025 roku największe rynki regionalne poza Warszawą utrzymywały przewagę ok. pół miliona mkw. nad stolicą pod względem wielkości zasobów powierzchni biurowej – ponad 6,7 mln mkw. versus prawie 6,3 mln mkw.
W pierwszym kwartale oddano do użytku zaledwie 2400 mkw. nowej powierzchni w Poznaniu – to najsłabszy wynik od początku prowadzenia statystyk dla miast regionalnych. Aktywność deweloperów w miastach regionalnych pozostaje na niskim poziomie. Na koniec marca 2025 roku w budowie znajdowało się prawie 193 000 mkw. – to o niecałe 13% mniej niż w czwartym kwartale 2024 roku i aż o prawie 73% mniej w porównaniu ze średnią roczną z ostatnich 10 lat, wynoszącą ok. 711 000 mkw., 68% tego wolumenu przypada na trzy miasta: Kraków, Poznań i Wrocław.
– Według zapowiedzi deweloperów w całym 2025 roku nowa podaż w miastach regionalnych nie przekroczy 70 000 mkw., co będzie najniższym wolumenem nowej podaży od 2006 roku. Spowolnienie na polskim rynku biurowym pod względem realizacji nowych inwestycji prawdopodobnie utrzyma się także w kolejnych kwartałach – głównie z powodu wysokiego wskaźnika pustostanów w istniejących budynkach oraz tendencji najemców do pozostawania w dotychczasowych lokalizacjach – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
Z kolei popyt na biura na głównych rynkach regionalnych utrzymuje się na stabilnym poziomie. W pierwszym kwartale 2025 roku najemcy podpisali umowy na blisko 176 900 mkw. – to wynik o prawie 20% niższy niż w poprzednim kwartale, ale o ponad 27% wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W tym czasie żadna ze sfinalizowanych transakcji nie przekroczyła 10 000 mkw., a średnia wielkość podpisywanych umów wyniosła ok. 1000 mkw., co oznacza wzrost o blisko 10% względem pierwszego kwartału 2024 roku.
– Od początku stycznia do końca marca 2025 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 56 600 mkw., najemcy wynajęli w Krakowie. Na drugim miejscu uplasował się Wrocław z ponad 43 800 mkw. podpisanych umów. W Trójmieście aktywność najemców wyniosła prawie 26 400 mkw. Na te trzy miasta przypadło ponad 72% całkowitego popytu zarejestrowanego na rynkach regionalnych w pierwszym kwartale – dodaje Karol Wyka.
Od czwartego kwartału 2023 roku udział renegocjacji i odnowień umów najmu w całkowitym popycie na głównych rynkach regionalnych przekracza 45%. W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku wyniósł on 47,6%. Na drugim miejscu znalazły się nowe umowy, które stanowiły 39,6% łącznego wolumenu. Natomiast pozostałe 12,8% przypadło na ekspansje (8,4%), umowy przednajmu (3,0%) oraz transakcje na potrzeby własne (1,4%).
– Pozytywnym sygnałem dla rynku biurowego jest wzrost ilości powierzchni wynajętej w pierwszym kwartale 2025 roku w ramach ekspansji do prawie 15 000 mkw., co stanowi niemal 70% wszystkich umów tego typu zawartych w całym 2024 roku (22 000 mkw.). Największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i usług dla biznesu. Przypadło na nie odpowiednio 18% i 16% całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna z 14-procentowym udziałem – mówi Karol Wyka.
Pod koniec marca 2025 roku współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych ustabilizował się na stosunkowo wysokim poziomie – 17,5%. W kolejnych kwartałach może jednak stopniowo się obniżać z powodu ograniczonej aktywności deweloperów oraz stabilnego popytu ze strony najemców. W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano jego spadek o 0,3 p.p. w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym. Wskaźnik pustostanów przekroczył 20% w trzech miastach: w Łodzi, Katowicach i Wrocławiu. Całkowity wolumen wolnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych osiągnął poziom 1,18 mln mkw.
– Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe już od kilku kwartałów utrzymują się na stabilnym, stosunkowo wysokim poziomie (16,00-18,00 EUR/mkw./miesiąc). Dotyczy to w szczególności budynków, które uzyskały wysokie oceny w systemach certyfikacji środowiskowej lub znajdują się w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Na niższe stawki czynszu mogą liczyć najemcy w obiektach, które charakteryzują się niższym standardem lub wysokim wskaźnikiem pustostanów. Takie budynki są też niekiedy tymczasowo wycofywane z rynku w celu modernizacji lub ewentualnej zmiany funkcji, np. na mieszkaniową – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
