Na warszawskim rynku biurowym najemcy pozostają aktywni i nadal poszukują biur w centralnych lokalizacjach, mimo malejącego wolumenu nowo dostarczanej powierzchni. Jak pokazuje raport BNP Real Estate Poland „Review – rynek biurowy w Warszawie I kw. 2025 roku”, na obecną sytuację wpływa niska podaż ukończonych projektów z początku tego roku, jak i planowanych inwestycji w kolejnych latach. Dodatkowo, spadek współczynnika pustostanów przekłada się na ograniczoną dostępność przestrzeni dla najemców.
Aktywność najemców, szczególnie w centrum
Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2024 roku wyniosła około 740 tys. m. kw., co stanowiło wynik nieznacznie niższy od tego zarejestrowanego w 2023 roku. Wygląda na to, że początek 2025 roku przyniósł stabilizację, ponieważ wolumen transakcji w stolicy pomiędzy styczniem a marcem osiągnął wartość 160 tys. m kw., co oznacza 17% wzrost względem analogicznego okresu w ubiegłym roku.
Do najważniejszych transakcji najmu w pierwszym kwartale 2025 roku należy umowa zawarta przez Enter Air na najem 9,8 tys. m. kw. powierzchni w budynku Bokserska Office Center, zlokalizowanym w strefie Służewiec, z przeznaczeniem na potrzeby własne. Drugą co do wielkości był najem przez CD Projekt 5,6 tys. m. kw. powierzchni biurowej w biurowcu CD Projekt, położonym w strefie Wschód. Na trzecim miejscu uplasowała się transakcja Elanco Polska – odnowiono umowę najmu na 4,4 tys. m. kw. w budynku The Warsaw Hub B. Kolejne dwie transakcje zostały objęte klauzulą poufności co do tożsamości najemców. Jeden z nich odnowił umowę na 4,2 tys. m. kw. w budynku Central Tower, a drugi podpisał nową umowę najmu 4,1 tys. m. kw. w budynku Moniuszki 1a.
Jak pokazują dane z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, większość powierzchni (63%) wynajęto w centralnych strefach biurowych miasta, co przekłada się na prawie 101 tys. m kw. wynajętej powierzchni w tej strefie.
Największy udział w strukturze wolumenu transakcji brutto przypadł nowym umowom (48%), co oznacza nieznaczny wzrost o 0,01 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Odnowienia umów stanowiły 26%, udział ekspansji wyniósł 9%, natomiast najem na potrzeby własne odpowiadał za 17% wolumenu. Wartości te były bardzo zbliżone do zarejestrowanych w analogicznym okresie w roku ubiegłym. W pierwszym kwartale 2025 roku udział umów zawieranych na etapie realizacji inwestycji w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł 5%, co oznacza nieznaczny wzrost o 0,01 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Wyraźniejszy wzrost widoczny jest w ujęciu rocznym – w ostatnich czterech kwartałach udział przednajmu sięgnął 15%.
– „W strukturze wolumenu transakcji brutto prawie 50% całkowitego popytu stanowiły nowe umowy najmu, wliczając w to umowy przednajmu. Jest to ważny sygnał dla rynku, że firmy z wyprzedzeniem starają się zabezpieczyć najlepsze lokalizacje, będąc świadome istniejącej luki podażowej” – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Niska nowa podaż. W przyszłości nie lepiej
Początek nowego roku warszawski rynek biurowy zamknął z łącznymi zasobami powierzchni na poziomie 6,27 mln m kw., z czego w I kwartale 2025 dostarczono zaledwie 5,6 tys. m kw. w ramach jednej inwestycji – biurowca CD Projekt w strefie Wschód (CD Projekt RED). Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że wartość nowej podaży jest o 88% mniejszaw porównaniu do ubiegłego roku oraz o 81% poniżej wyniku z poprzedniego kwartału. W ujęciu ostatnich czterech kwartałów nowa podaż również kształtuje się na niskim poziomie 61,6 tys. m kw. oddanej nowej powierzchni biurowej. Jest to spadek o 44% rok do roku, co pokazuje, że obecnie w stolicy przybywa niewiele biur.
Jeśli chodzi o wartość wolumenu powierzchni w budowie jest ona również niższa – do końca marca odnotowano spadek o 5% w porównaniu do roku ubiegłego.
– „Na koniec marca 2025 roku ok. 267 tys. m kw. powierzchni pozostawało w budowie lub przebudowie, z czego ponad 80% będzie dostarczone w strefach centralnych. W przypadku dzielnic znajdujących się w centrum Warszawy największym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych” – dodaje Małgorzata Fibakiewicz.
Do największych bieżących inwestycji w budowie, które mają zostać oddane w ostatnim kwartale tego roku, należy budynek The Bridge (47 tys. m kw.) realizowany przez Ghelamco oraz Office House (31 tys. m kw.) należący do Echo Investment. Z kolei Strabag planuje oddać do użytku budynek Upper One (35 tys. m kw.) w IV kwartale 2026 roku.
Spadek pustostanów, stabilne stawki wynajmujących
Jak wynika z raportu, niska nowa podaż kwartalna i wciąż ograniczona aktywność deweloperów wpływa na obniżenie się wskaźnika pustostanów w biurach. Poziom niewynajętej powierzchni w Warszawie obniżył się do 10,5%, natomiast w centralnych lokalizacjach spadł do 7,4% (spadek aż o 2,1 p.p. w porównaniu do ubiegłego roku), co może świadczyć o dynamicznym powrocie najemców do najbardziej prestiżowych lokalizacji.
Na koniec I kwartału 2025 roku całkowite zasoby wolnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 657 tys. m kw., z czego ponad 13% znajdowało się w budynkach oddanych do użytkowania ponad 10 lat temu. Aż 20% wolumenu pustostanów koncentrowało się w Strefie Służewiec.
Jeśli chodzi o poziom czynszów wywoławczych w stolicy kształtuje się on na stabilnym poziomie, choć w przyszłości może ulec zmianie.
– „Miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych w Warszawie wynoszą obecnie 22-27 EUR/m kw./m-c. w Centrum oraz 16-18 EUR /m kw./m-c. w lokalizacjach poza Centrum, przy czym czynsze najmu najlepszych obiektów mogą przekraczać 27 EUR /m kw./m-c. Biorąc pod uwagę ograniczoną nową podaż i malejącą dostępność biur, przewidujemy, że czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w stolicy będą rosły” – podkreśla Wiktoria Weilandt, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
