Trójmiasto, obok Warszawy, Krakowa i Wrocławia, pozostaje jednym z największych rynków biurowych w Polsce – z zasobami przekraczającymi 1 milion m kw. Podobnie jak w innych polskich miastach, przyrost nowej podaży w regionie wyraźnie spowolnił, a realizowana powierzchnia jest na najniższym poziomie od dwóch dekad. Stabilny popyt i ograniczona nowa powierzchnia mają przełożenie w niskim, względem innych rynków, wskaźniku pustostanów – 12,6%.
Na koniec marca 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wynosiły 1,07 mln m kw. Najwięcej – bo aż 75% – zlokalizowane jest w Gdańsku, głównie wzdłuż Alei Grunwaldzkiej oraz w okolicach historycznego centrum.
Niska aktywność deweloperska i niewielka nowa podaż
Aktywność deweloperów w Trójmieście znajduje się obecnie na niskim poziomie. W budowie pozostaje zaledwie 30 000 m kw. powierzchni, co stanowi najniższy wynik od ponad dwóch dekad. Do końca 2025 roku planowane jest ukończenie jedynie 5 000 m kw.
Popyt rośnie, głównie za sprawą Gdańska
„Pomimo stagnacji po stronie podaży, popyt na powierzchnie biurowe utrzymuje się na stabilnym poziomie. W I kwartale 2025 roku wyniósł ponad 26 000 m kw., co oznaczało 5% wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem. Niemal cały wolumen wygenerował Gdańsk, podczas gdy w Gdyni zawarto tylko jedną nową umowę najmu (300 m kw.), a w Sopocie nie odnotowano żadnej transakcji,” – komentuje Joanna Gomułkiewicz, dyrektor w agencji komercyjnej Knight Frank.
Struktura popytu wciąż zdominowana jest przez renegocjacje (49%), co wskazuje na wciąż istotne znaczenie kosztów relokacji i adaptacji powierzchni dla najemców. Nowe umowy odpowiadały za 42% całkowitego wolumenu, a pozostałe 9% stanowiły umowy na potrzeby własne firm.
Pustostany pod kontrolą
„Wskaźnik pustostanów w regionie wyniósł na koniec marca 12,6%, osiągając jeden z najniższych poziomów wśród regionalnych rynków biurowych w Polsce. W Gdańsku zanotowano zaledwie 9,3% pustostanów, podczas gdy w Gdyni i Sopocie poziom ten wyniósł odpowiednio 23,2% i 18,4%. Utrzymujący się stabilny popyt, w połączeniu z ograniczoną nową podażą, może przyczynić się do dalszego spadku pustostanów w kolejnych kwartałach,” – dodaje Michał Kusy, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.
Czynsze bez zmian, ale koszty eksploatacyjne w górę
Czynsze wywoławcze pozostały stabilne i kształtują się w przedziale od 11,00 do 16,00 EUR/m kw./miesiąc. Najlepsze lokalizacje i powierzchnie mogą jednak przekraczać ten poziom. Rosną natomiast koszty eksploatacyjne, które obecnie mieszczą się w przedziale 18–31 PLN/m kw./miesiąc.
Mimo spowolnienia w realizacji nowych inwestycji, trójmiejski rynek biurowy pozostaje stabilny i odporny na większe wahania. Utrzymujący się popyt – szczególnie w Gdańsku – oraz niski poziom pustostanów stanowią solidny fundament pod dalszy rozwój, choć na razie w ograniczonym tempie.
