Pomimo utrzymujących się napięć geopolitycznych i niepewności w globalnym handlu, polski rynek nieruchomości komercyjnych rozpoczął 2025 rok z wyraźnym wzrostem aktywności inwestycyjnej. W pierwszym kwartale zawarto transakcje o łącznej wartości 686 mln euro, co oznacza wzrost o 64% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku – wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek inwestycyjny w Polsce w I kw. 2025 roku”. Inwestorzy coraz chętniej kierują się ku mniejszym, bardziej elastycznym aktywom.
Lepszy początek roku
Wartość zrealizowanych transakcji w pierwszym kwartale 2025 roku sygnalizuje ożywienie na rynku, mimo że poziomy nadal pozostają poniżej rekordowych wolumenów z lat 2018–2019. Według analityków BNP Paribas Real Estate Poland, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych – także tych debiutujących – co znajduje potwierdzenie w rosnącej liczbie składanych ofert.
Struktura kapitału
Wśród inwestorów dominował kapitał europejski, który odpowiadał za 61% zainwestowanych środków. Co istotne, 32% przypadło na środki pochodzące spoza strefy euro, z czego ponad połowa pochodziła z Polski. Udział inwestorów z Bliskiego Wschodu wyniósł 17%, a kapitał z Ameryki odpowiadał za 13% wolumenu.
– Czynniki geopolityczne, takie jak trwające negocjacje między Rosją, USA i Ukrainą oraz globalne napięcia handlowe, stanowią potencjalne wyzwania dla rynku inwestycyjnego w 2025 roku. Taka niepewność osłabia oczekiwania dotyczące kompresji oczekiwanych stóp zwrotu. Przełom geopolityczny mógłby znacząco pobudzić wzrost rynku, zachęcając do inwestycji na większą skalę. Trajektorię rynku będzie również kształtowała polityka monetarna zarówno Polski, jak i Unii Europejskiej. Kwietniowa obniżka stóp procentowych w strefie euro z perspektywą dalszych spadków daje nadzieję na powrót apetytu inwestorów na nieruchomości komercyjne zarówno w Europie, jak i w Polsce – ocenia Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Mniejsze transakcje na fali
Rynek charakteryzował się zwiększoną liczbą mniejszych transakcji. Wolumen inwestycji do 20 mln EUR wzrósł o 47% r/r, a segment 40–100 mln EUR odnotował imponujący wzrost na poziomie 187%. Oznacza to rosnące zainteresowanie projektami o bardziej przewidywalnym profilu ryzyka i łatwiejszym zarządzaniu. Brak było natomiast większych transakcji portfelowych – tylko trzy zawarte umowy przekroczyły 50 mln EUR. Niska aktywność w segmencie aktywów typu core sugeruje przyjęcie przez wielu inwestorów strategii wyczekiwania. Może to również świadczyć o przesunięciu w kierunku mniejszych, łatwiejszych w zarządzaniu aktywów.
Stabilne stopy kapitalizacji
W pierwszym kwartale 2025 r. stopy kapitalizacji dla kluczowych klas aktywów pozostały na stabilnym poziomie, co odzwierciedla ostrożne nastawienie inwestorów w obliczu utrzymującego się niepewnego otoczenia rynkowego makroekonomicznego i geopolitycznego. Dla najlepszych biur i obiektów magazynowych wyniosły 6,25%, dla centrów handlowych – 6,50%, a dla obiektów logistycznych obsługujących e-commerce – ok. 5,25%.
– Brak istotnej dekompresji wskazuje na oczekiwanie inwestorów na dalsze obniżki kosztów finansowania i stabilizację warunków makroekonomicznych. Perspektywa luzowania polityki monetarnej w strefie euro oraz spadek kosztów długu mogą w kolejnych kwartałach sprzyjać stopniowej kompresji stóp kapitalizacji – wskazuje Karolina Wojciechowska, Dyrektorka, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Aktywa przemysłowo-logistyczne liderem
Największy udział w wolumenie inwestycyjnym miały nieruchomości z sektora przemysłowo-logistycznego – 202 mln EUR, co stanowi wzrost o 47% r/r. Aż cztery z pięciu największych transakcji w analizowanym okresie dotyczyły tego segmentu.
Do najważniejszych transakcji zaliczają się:
- Panattoni Park Tricity South II (78 tys. m kw.) – 59 mln EUR, nabywca: Clarion,
- P3 Grodzisk Park (69 tys. m kw.) – 53 mln EUR, nabywca: Prologis,
- Panattoni Park Tricity East V (50 tys. m kw.) – 41 mln EUR, nabywca: Fortress REIT,
- Panattoni Park Gdańsk IV & East II (42 tys. m kw.) – 36 mln EUR, nabywca: Hillwood.
Aktywa handlowe i biurowe wracają do gry
Drugie miejsce w strukturze inwestycji przypadło sektorowi handlowemu – 189 mln EUR, co oznacza wzrost aż o 203% rok do roku. Segment biurowy przyciągnął 164 mln EUR, czyli o 53% więcej niż w I kwartale 2024 roku. Największą transakcją w tym okresie była sprzedaż biurowca Wronia 31 w Warszawie (16 tys. m kw.), który Uniqa Real Estate nabyła od LaSalle IM za 69 mln EUR.
